Прилив инвестиций… в город на Волге

Офисная неразбериха
Рынок офисной недвижимости Волгограда – при всей его консервативности и тяжеловесности – начал медленно раскачиваться. Нет, за последний год в городе не появилось ни одного бизнес­центра класса А, но то, что местные и московские девелоперы наконец вознамерились строить здесь новые административные объекты – не суть важно, о какой классности идет речь, – уже большая победа. Впрочем, обо всем по порядку…
Одной из серьезных проблем офисной недвижимости Волгограда остается отсутствие мало­мальски структурированной информации об объеме административных помещений на территории города. Компании real estate, работающие на рынке, располагают разными данными. Усложняет ситуацию то, что здесь не существует стандартного подхода к оценке классности строений, соответственно одна компания, образно говоря, считает яблоки вместе с грушами, а другая старается отделить одно от другого. Не имея возможности доверять такой разношерстной информации, девелоперы исследуют рынок самостоятельно. «Сегодня никто не знает наверняка, сколько в городе офисных и административных помещений. Ни администрация, ни коммерческие компании, ни маркетинговые службы, – рассказывает Дмитрий Могилевский, генеральный директор компании «Нотра­Недвижимость». – Мы дошли до того, что наняли студентов, которые занимаются «полевыми» исследованиями: собирают информацию по районам города по всем существующим помещениям, в настоящий момент сдаваемым в аренду. Без этой информации сложно оценить объем существующего предложения и спроса, а значит, грамотно выстроить девелоперский бизнес».
Общее предложение офисов на рынке Волгограда, по данным компании «Ариороса», оценивается в 180–190 тыс. кв. м. Эксперты из Diamant Development Group называют другую цифру – более 300 тыс. кв. м. «Специализированные офисные здания составляют чуть больше 44% (это в основном офисы классов В и С). Оставшиеся 56% – это  встроенно­пристроенные помещения или офисный фонд 80­х годов. В целом ситуация такова, что существующий офисный фонд не соответствует никаким современным требованиям», – говорит Татьяна Медведева, первый вице­президент Diamant Development Group. Помимо перепрофилированных зданий социальной застройки для офисного рынка характерны реконструированные особняки, детские сады и малоэтажные здания. В городе нет офисной недвижимости А­класса. В класс В можно включить ТВК «Меркурий», БЦ EL PATIO, здания Службы занятости, «Волгоград­GSM».
Разумеется, эти помещения не в силах решить проблему ажиотажного спроса на офисные площади в городе, тем более что среди арендаторов растет спрос именно на качественный метраж, а некоторые из вышеназванных помещений к классу В можно отнести с большой натяжкой. В ТВК «Меркурий», к примеру, есть ряд ошибок в концепции. Так, чтобы попасть в офисные помещения, арендаторам офисной части нужно пройти через торговую галерею. Вторая ошибка – недостаточная парковка. При метраже проекта в 20 тыс. кв. м паркинг на 50 машино­мест кажется недоразумением. Кроме того, здание ни разу не ремонтировалось с момента его ввода в эксплуатацию (было построено более 10 лет назад), а значит, площади, которые иногда освобождаются и выходят на рынок аренды, находятся не в самом лучшем состоянии.
Здание службы занятости – фактически проект built­to­suit, лишь незначительные площади здесь выставлены на открытый рынок. Они, разумеется, уже давно и безнадежно заняты, а если что­то и освобождается, то буквально на несколько часов – очередной арендатор из длинной очереди желающих стремится скорее занять свое место. То же можно сказать о проекте «Волгоград­GSM».
В настоящий момент спрос на аренду офисных площадей в городе Волгограде существенно превышает предложение. Наибольшей популярностью у предпринимателей пользуется деловой центр города, в частности Центральный район, где наблюдается высокая концентрация офисной недвижимости города, а также Ворошиловский, второй по активности район Волгограда, где также сосредоточен достаточно большой объем офисной недвижимости В­класса. Однако возрос интерес арендаторов и к помещениям в спальных районах, таких как Краснооктябрьский и Дзержинский.
Предложение офисных помещений в бизнес­центрах класса В составляет, по данным Diamant Development Group, около 50 тыс. кв. м, а в помещениях класса С – около 80 тыс. кв. м. Величина арендной платы зависит от таких параметров, как:
n классность объекта и, как следствие, качество предоставляемых арендатору услуг;
n  месторасположение (чем ближе к административному и культурному центру города, тем выше стоимость аренды);
n  арендуемая площадь (как правило, арендаторам, снимающим большие площади или целые этажи в бизнес­центрах, предоставляются льготные условия).
n Средняя величина арендной ставки на офисы класса В составляет, по данным компании «Нотра­Недвижимость», 500–600 руб./кв. м общей (!) площади в месяц – без учета коммунальных платежей. На класс С в специализированных офисных зданиях – 400–450 руб./кв. м в месяц.
 Для рынка Волгограда по­прежнему характерна тенденция продажи офисных помещений блоками – как в уже построенном здании, так и на этапе строительства площадей.
Такое положение дел специалисты связывают с отсутствием достаточного количества средств у местных застройщиков, а также неразвитой системой кредитования в регионе. «Если речь идет о возведении жилья, то девелопер имеет возможность привлекать денежные средства частных инвесторов сразу после анонсирования проекта, таким образом, он располагает достаточным финансированием для реализации проекта, – рассказывает Дмитрий Могилевский. – Поскольку в регионе не развита система кредитования и застройщик не может взять адекватный кредит на адекватный срок, он вынужден привлекать соинвесторов и к строительству офисных зданий. Конечно, управление такими объектами представляется затруднительным – здание с десятью владельцами вряд ли может быть эффективным. Остается надеяться, что в городе появятся новые кредитные продукты, которые позволят строить здания по иной – правильной – схеме».
Стоимость продажи офисных помещений в настоящий момент составляет 42–45 тыс. руб./кв. м. В данном случае речь идет о неотделанных помещениях – на стадии shell&core.
Несмотря на все вышесказанное, повод для оптимизма все же есть. Девелоперы наконец задумались о строительстве новых бизнес­центров. Так, в настоящий момент заявлено о строительстве сразу нескольких офисных проектов. Причем основная их масса – класс А. Так, Diamant Development Group в ближайшие несколько лет намерена построить в разных районах города бизнес­центры «Вертикаль», «Глобал­СИТИ» и «Конкорд Плаза». Компания «Нотра­Недвижимость» сейчас разрабатывает две площадки – на них компания намерена построить два современных офисных комплекса. Выход на площадку запланирован осенью текущего года, через 1,5 года, как ожидают эксперты компании, здание будет сдано в эксплуатацию. Подробности проекта пока не разглашаются.
Мосбизнесбанк в настоящий момент строит административное здание на 26 тыс. кв. м в Центральном районе на ул. Хиросимы. Правда, судя по рекламе в местных СМИ, у объекта будет несколько собственников – в настоящий момент девелопер подыскивает соинвесторов.
Развивается рынок административной недвижимости не только в самом Волгограде, но и в области. К слову сказать, Волгоградская область выиграла конкурс на создание трех бизнес­инкубаторов, которые провело Министерство экономического развития и торговли РФ. Первые муниципальные бизнес­инкубаторы будут открыты в городах Урюпинск, Жирновск, Камышин. Под них отведут помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Площадь каждого центра — порядка 1 тыс. кв. м. Средства на ремонт зданий, оснащение их необходимым оборудованием и оргтехникой, организацию рабочих мест предоставит областной и федеральный бюджеты на условиях софинансирования. Появление бизнес­инкубаторов будет способствовать развитию малого бизнеса в муниципальных образованиях. Ввод в строй бизнес­инкубаторов планируется уже в 2008 году.

Торговля с рук запрещена…
На рынке торговых площадей Волгограда преобладают помещения встроенно­пристроенного типа. Основная масса качественных встроенных помещений сосредоточена по основным торговым коридорам Волгограда – пр­ту им. Ленина, ул. Невской, ул. Рабоче­Крестьянской, ул. Еременко, пр­та Героев Сталинграда. Ставки аренды на торговые помещения, расположенные по основным торговым улицам, по оценке Diamant Development Group, в среднем составляют 1500–2500 руб./кв. м в месяц.
Большой процент в структуре ритейл­площадей города занимают торговые центры. Несколько лет назад событием для рынка стало появление Park House. «Показателями успешности проекта в Волгограде стало 100%­ное заполнение комплекса менее чем через год после сдачи в эксплуатацию, сильный якорный оператор («Перекресток»), объем продаж, который превысил ожидания многих арендаторов, а также приобретение торгового центра австрийским инвестиционным фондом Meinl European Land», – рассказывает Анатолий Васильев, вице­президент компании «Торговый Квартал».
В отличие от Park House ТРЦ «Пирамида» не был реализован «с нуля» – этот торговый комплекс появился на месте ресторана при недостроенной гостинице. Несколько подземных этажей, архитектурная реконцепция – и сегодня проект достаточно успешен, несмотря на спорную коммерческую концепцию. Удачное месторасположение восполнило некоторые недоработки.
В городе уже несколько лет работает ТЦ Metro (Дзержинский район). Кроме того, открыты для посетителей ТЦ Real (Дзержинский р­н, пересечение ш. Авиаторов и пр. Жукова), ТЦ «Лента» (Советский район).
В мае этого года в Волгограде состоялось открытие первой очереди ТРК DVI Group общей площадью 87 тыс. кв. м. ТРК расположен в непосредственной близости к центру города. Первая очередь представлена форматом гипермаркета «Карусель», общая площадь которого – 13 500 кв. м. Основными якорными операторами, помимо гипермаркета «Карусель», стали магазин товаров для дома Castorama, «М.видео», 7­зальный кинотеатр DVI Cinema, мебельный центр и т. д.
Несмотря на несколько новых торговых центров, спрос на ритейл­площади по­прежнему превышает предложение, а большинство торговых объектов представляет собой старый формат ТЦ или переоборудованные заводские здания. Пример освоения цехов – ТЦ «Царицынский пассаж» Diamant Development Group, расположенный в центральном районе. Семиэтажный торговый центр был создан на базе здания недостроенной швейной фабрики. Здесь разместилось более 300 местных арендаторов, предлагающих одежду, обувь и др. Другой пример освоения цехов – сданный в эксплуатацию осенью прошлого года ТРК «Диамант», который в настоящий момент заполнен на 90%.
Другие ТЦ старого формата: «Ворошиловский» торговый центр, который, несмотря ни на что, довольно успешно работает несколько десятков лет, Центральный универмаг и др. объекты.
Формат торговых центров развивается в городе очень активно, потому что наблюдается явный дефицит качественных торговых площадей. Ставка аренды на помещения в торговых центрах составляет 1600–3500 руб./кв. м в месяц.
В настоящий момент в процессе реализации находятся сразу несколько знаковых проектов. «Большинство торговых площадей сосредоточено в центральной части города. Соответственно неохваченными остаются спальные районы города, которыми сегодня и заинтересовались девелоперы, – рассказывает Анатолий Васильев. – Например, проекты заявлены в Красноармейском районе (местный девелопер) на месте кинотеатра «Юбилейный», в Советском районе выкуплена территория завода для развития проекта общей площадью более 70 тыс. кв. м (Leon Group)».
Кроме того, ведется строительство ТРК «Плаза» (Центральный р­н, пересечение ул. Глазкова и пр­та им. Ленина, около 40 тыс. кв. м), ТЦ «Эльдорадо», Краснооктябрьский р­н, 12 600 кв. м), жилой и торгово­офисный комплекс «Волгоград­СИТИ» (Центральный р­н, ул. Маршала Рокоссовского, 150 тыс. кв. м жилья, 100 тыс. кв. м торгово­офисных площадей) и др.
Тенденция, характерная еще несколько лет назад для местного рынка торговых площадей – продажа торговых блоков ритейлерам, – постепенно перестает быть актуальной. Здесь девелоперы – в отличие от коллег в офисном сегменте – стараются мыслить более прогрессивно. «Такая практика устаревает, ведь в будущем магазин­собственник приносит очень много проблем девелоперу, – рассказывает коммерческий директор DVI Capitals Марина Малахатько. – На данный момент девелоперы рассматривают варианты продажи помещений лишь гипермаркетам. В нашей практике мы вообще стараемся избегать продажи, хотя еще 4 года назад ситуация была прямо противоположная – девелоперы продавали крупные и мелкие помещения в своих ТРК, чтобы получить дополнительное финансирование для строительства».

Нескладный рынок складов
За последний год в Волгограде не было построено качественных складских площадей. Если и произошло увеличение рынка, то только за счет использования ранее не эксплуатировавшихся помещений советских времен. Рынок складов остается неразвитым. И это несмотря на то, что растет благосостояние граждан и, как следствие, инвестиционная привлекательность города. «Одной из ключевых особенностей рынка складской недвижимости Волгограда является большое количество проектов строительства помещений под конкретного заказчика. То есть многие федеральные компании предпочитают вложить дополнительные средства в строительство собственного склада, чем снимать помещения в плачевном состоянии и, как правило, далеко от центра города», – говорит Татьяна Медведева.
По состоянию на начало 2007 года суммарная площадь производственно­складских помещений, предлагаемых к продаже, составляет, по данным Diamant Development Group, 280 тыс. кв. м, помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, – 140 тыс. кв. м. Основную долю рынка купли­продажи составляют помещения, расположенные на территории промышленных баз, – около 80% от суммарной площади предложения. На долю отдельно стоящих зданий (цех, склад и т. д.) приходится около 20%.
В городе нет крупных распределительных и логистических центров. И это несмотря на то, что Волгоградская область стратегически важна, поскольку является воротами России на юг.
В различных источниках можно встретить намерение федеральных и зарубежных девелоперов реализовывать масштабные региональные складские программы, и Волгоград подпадает в сферу интересов некоторых из застройщиков. Так, в городе заявлен логистический проект компании «Евразия Логистик». Она уже приобрела в собственность участок (земли промышленного назначения) площадью 50 га в 10 км северо­западнее поселка Городище, вблизи федеральной трассы М­6 «Москва – Волгоград», а также железнодорожной ветки. Девелопер планирует к 2010 году создать складскую сеть, состоящую из 14 объектов класса А в Ростове­на­Дону, Омске, Самаре, Нижнем Новгороде, Волгограде, Киеве и др. Проект предусматривает строительство логистического комплекса площадью 180 тыс. кв. м, арендаторами которого могут выступить федеральные крупные сети, такие как «Перекресток», «Рамстор», «Лента».
Кроме того, два года назад была анонсирована логистическая программа «Великий шелковый путь», в рамках которой предусматривалось строительство сети логистических центров на территории России, в том числе и в Волгограде. Инициатором проекта выступила «Единая международная сеть таможенных складов» (ЕМСТС), но проект задумывался идеологически открытым и саморазвивающимся. То есть инвесторы могли подключаться к реализации любой части проекта на любом его этапе. В рамках одного из этапов проекта (2008–2010 гг.) планировалось построить и запустить в эксплуатацию современные терминалы в Тюмени, Казани, Уфе, Набережных Челнах и т. п. На местном рынке нам не удалось найти информацию о том, развивается ли эта программа. Впрочем, время до 2010 года еще есть.

Гостиниц меньше, чем гостей
Рынок отелей в Волгограде, как и во многих других городах, оставляет желать лучшего. Гостиничный сегмент интересует девелоперов в самую последнюю очередь – расходы на строительство проектов высоки, сроки окупаемости продолжительны, да и есть на рынке недвижимости много других возможностей для вложения капитала – менее трудоемких, более прибыльных.
В настоящий момент в пятерку лидеров гостиничного бизнеса Волгограда входят: «Волгоград­Интурист», «Волгоград», «Южная», «Отель­банк» и гостиница «Октябрьская». Только первые три отеля имеют статус 3*. Остальные не классифицированы.
Гостиница «Волгоград­Интурист» находится в центре города рядом с так называемым Нулевым километром, на расстоянии нескольких минут ходьбы от Привокзальной площади, с одной стороны, и центральной набережной – с другой. Отель принимает гостей с 1957 года. Несколько лет назад в здании был произведен капитальный ремонт, после чего гостиница стала соответствовать классификации 3*. 98 номеров, от стандартных однокомнатных до сьютов, рассчитаны на 140 постояльцев.
Отель «Волгоград» находится в самом центре города, является преемником гостиницы «Столичные номера», основанной в 1890 году купцом В. Ворониным. В августе 1998 года администрация Волгоградской области присвоила гостинице «Волгоград» свидетельство о соответствии требованиям, предъявляемым к трехзвездочным гостиницам. В 2000 году предприятие вошло в Российскую гостиничную ассоциацию. В декабре 2001 года отелю был вручен сертификат участия в маркетинговой цепи BEST EASTERN HOTELS.
Гостиница «Южная» расположена в центре Ворошиловского района г. Волгограда. Рядом – кинотеатр, крупные торговые центры, рестораны, развлекательные комплексы. Отель располагает 200 номерами на 300 мест.
В целом городу крайне не хватает номерного фонда, при этом ни у местных девелоперов, ни у федеральных застройщиков пока не хватает возможностей осваивать этот нелегкий сектор.

Недвижимость для города-­героя
Несмотря на то что за историю существования нашего журнала материал о Волгограде мы готовим уже в третий раз, только сейчас можно с уверенностью сказать – лед действительно тронулся. Еще два года назад рынок коммерческой недвижимости характеризовали лишь ожидания и прогнозы, сейчас – реальные сделки и проекты. Город имеет значительный потенциал для роста рынка real estate. К слову сказать, в 2006 году цены на жилую недвижимость в Волгограде выросли на 60%, а в некоторых случаях – на 70%. Это больше, чем в Екатеринбурге и Новосибирске. Это ли не признак того, что Волгоград до недавнего времени был недооценен и сегодня есть хороший повод обратить на него самое пристальное внимание?