Индира Шафикова, коммерческий директор ITD Properties, о малых форматах торговых центрах

Где для девелопера больше потенциал, в Московской области, Ленобласти или регионах? Почему? - Сравнивать Московскую, Ленинградскую области и регионы не совсем правильно хотя бы даже по качественным и количественным характеристикам: размер территории, платежеспособность населения, инфраструктура – все очень разное. В Московской области – население как в крупном городе мира, а некоторые районы, к примеру, Красногорский, Одинцовский развиты лучше, чем некоторые районы Москвы. Логистика в области достаточно хорошая, в чем в первую очередь заинтересованы потенциальные арендаторы торговых площадей и ритейлеры. Конечно, есть районы области, в которых до сих пор сохранился «феодальный строй», и они недостаточно развиты, но, по моей оценке,ситуация меняется в лучшую сторону.

Если ранжировать интересующие вас территории с точки зрения потенциала для девелопера, то первое место я бы отдала Московской области, второе – регионам, прежде всего, развитым территориям вблизи городов-миллионников: Екатеринбург, Уфа и.т.д. И на третье место поставила бы Ленобласть.

Ритейлеры, в том числе крупные, которые выходят на российский рынок расставляют приоритеты так же: вспомните 2010 г., когда Старбакс пытались привлечь в Сочи – они категорически рассматривали только Москву и область.

Чем отличается наполнение районника в Москве от наполнения торгового центра в городах Подмосковья? - Зачастую происходит так: если собственник сам управляет ТРЦ (in-house) то, как правило, делает это непрофессионально, пул арендаторов и сервисов подбирается с ошибками, как попало, то есть кто сам из арендаторов пришел, того и берут. При этом мы видим, что арендная плата, как правило, гораздо ниже рыночной, а менеджеры от собственника считают, что это самая высокая ставка, которую можно получить от арендатора. Более того, зачастую районные торговые центры существенно отстают от общего уровня развития торговой недвижимости не только в столице, но и в регионах: при посещении некоторых районников даже в очень развитых районах Москвы возникает реальное чувство, что ты попал в 90-е годы.

Поэтому сразу заметна разница в tenant-mix, качестве сервисов, навигации и пр. в зависимости от того, имеет ли собственник ТЦ собственную УК или отдает эту функцию на аутсорсинг профессиональной УК.

Как увеличить доходность малого ТЦ? - Доходность может быть увеличена только за счет правильного подхода собственника к управлению и слаженной работе команды объекта. Основной упор нужно делать на брокеридж и ротацию действующих арендаторов. Вторым важным фактором является маркетинг, реклама и дополнительные сервисы, которые приносят деньги (я не имею ввиду расходы на маркетинг и рекламу), и, наконец, грамотная эксплуатация и постоянная оптимизация издержек и расходов.