Ольга Вальчук, генеральный директор АО «Региондевелопмент», о будущем проекте на месте ТЦ «Горбушкин двор»

Могли ли «спасти» данный объект реконцепция/ребрендинг, реконструкция, возможно? Имело ли смысл оставлять там торговый центр с экономической точки зрения или конкуренция все равно бы не позволила ТЦ выйти на нормальные показатели?

Здание «Горбушкиного двора» морально и физически устарело. Кроме того, с начала нулевых, когда «Горбушка» была очень актуальна для потребителей, существенно изменилась модель потребления, а товары, представленные здесь, можно легко купить в любом ТЦ столицы и онлайн. Сегодня в Москве достаточно инвесторов, готовых вложить серьезные средства в строительство новых объектов в отличных локациях с доходностью, существенно превышающей существующую. Строить на этом месте торговый центр в сегодняшних условиях было бы довольно рискованно, слишком конкурентное окружение современных торговых объектов (например, ТРЦ Филион и строящийся ТЦ рядом с метро Багратионовская). К тому же, не стоит забывать, что в новый торговый объект пришлось бы заново привлекать целевую аудиторию, поскольку покупатели Горбушкиного двора не является ЦА для современного торгово-развлекательного центра.

Какого класса жилье здесь целесообразнее строить?

Целесообразнее строить жилой комплекс классом не выше «Комфорт +», т.к. объект расположен в сильной конкурентной локации, с преобладанием объектов бизнес класса.

Сегодня в радиусе 2 км представлены квартиры и апартаменты в следующих новостройках: Фили Град, Онли, Центр Сити, Кварталы на набережной Западный Порт, Сердце Столицы, Матч Поинт итд.

Потенциально в ближайшие 2 года в этой локации выйдет на рынок еще свыше 0,5 млн. кв. м жилья  (3-я очередь Фили Град, ЖК на месте заводов Айс Фили и Филит, ЖК на месте завода Фили Кровля, ЖК Береговой на месте завода ЖБИ - 23, ЖК на месте Краснопресненского завода ЖБИ итд).

Для успешной реализации проекта (с учетом его объема и конкуренции в локации, в текущей экономике страны) цены на старте должны быть в районе 170 000 - 180 000 руб. за кв. м с последующим ростом до 220 000 - 240 000 руб. за кв. м. Также необходимым условием успеха будет реализация девелопером следующих задач:

качественная архитектура проекта;

развитая внутренняя инфраструктура;

благоустройство придомовой территории проекта;

большое разнообразие эффективных планировочных решений и наличие отделки;

наличие сильной команды (девелопер, архитектор, ген. подрядчик, консультант итд). 

Сильные стороны проекта: престижная локация (ЗАО), пешая доступность метро, развитая инфраструктура, пешая доступность до парка Фили.

Слабые стороны: неизвестный на рынке девелопер. Эту проблему, например можно решить, отдав проект на реализацию fee-девелоперу.

При заявленных объемах (около 217 тыс. кв. м), в какую сумму может обойтись строительство, и сколько составят сроки окупаемости?

При описанных выше условиях и  ценах реализации, проект можно реализовать за 5 лет. Инвестиции в строительство составят около 15 млрд. руб.