Павел Люлин, генеральный директор управляющей компании SVN, «Расторжение и удержание. Как торговому центру получить арендную плату»

Остались позади две недели, объявленные президентом нерабочими в связи со вспышкой коронавируса в стране и в мире. И хотя эти меры скорее всего сохранятся как минимум до конца апреля, некоторые выводы о будущем торговой недвижимости и ритейлеров можно сделать уже сейчас.


На наших глазах разворачивается настоящая битва за свои интересы между арендаторами и арендодателями. Первые отказываются платить, ссылаясь на вынужденное закрытие вследствие форс-мажора, вторые не признают никаких обстоятельств непреодолимой силы, пока нет официальных разъяснений от властей. И действовать обе стороны планируют по-разному. Я провел анонимный опрос, в котором приняли участие 105 представителей торговых центров и ритейлеров. Торговые центры на вопрос, планируют ли они начислять арендную плату, ответили «да, только эксплуатационный платеж (OPEX)». На втором и третьем местах по популярности оказались ответы «да, со скидкой + OPEX» и «да, в полном объеме». Арендаторам был задан похожий вопрос: собираются ли они оплачивать арендную плату. Самый популярный ответ — «если не работали, откуда и как оплачивать?», второе место досталось похожему ответу «нет, не собираюсь», а тройку лидеров замкнул ответ «да, только OPEX». Из ответов уже понятно, что переговоры будут сложными.


Каждый день приходят новости, что очередной ритейлер намерен платить только тем торговым центрам, в которых магазин фактически отрыт. Арендодатель, в свою очередь, требует оплаты, потому что надо на какие-то средства содержать ТЦ даже в полуоткрытом виде. На мой взгляд, у торгового центра больше рычагов давления, чем у его арендодателей. Договоры аренды составлены таким образом, что вынужденный закрыться арендатор все равно должен платить. Логика проста — «де-факто мы не закрыли торговый центр, вы сами закрыли свои магазины». Хорошо, когда торговые центры входят в положение ритейлеров и дают скидки либо не взимают аренду вовсе. Но юридически они имеют право этого не делать, да и расходы на содержание здания надо покрывать.


Такая ситуация не продлится вечно: пессимистичные прогнозы конца карантина — середина лета. А пока многие торговые центры, невзирая на письма и претензии от арендаторов, копят дебиторскую задолженность, потому что прямо сейчас не могут взыскать платежи. Вероятно, грядет волна банкротств и судебных тяжб. Когда точка невозврата будет пройдена, торговый центр опечатает магазины злостных неплательщиков для удержания их имущества, а при самом плохом сценарии — последующей реализации. Товары, торговое и кассовое оборудование будут распроданы со значительным дисконтом, это сложный, но законный способ вернуть хотя бы часть долга. Сам по себе он не быстрый, но это лучше, чем стоять в очереди кредиторов при банкротстве. Как говорится, из двух зол выбираем меньшее.


В моей практике были случаи расторжения договор аренды за неоплату, выселения арендатора, удержание имущества с последующей реализацией, поэтому алгоритм действий на такие случаи есть.


Удержание


Для удержания необходимо соблюсти три условия:

§ имущество должно оказаться у арендодателя на законных основаниях (договор аренды);

§ у арендатора должны быть просроченные договорные обязательства (подтверждаем документально);

§ имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.


Начать можно с письменного уведомления арендатора о задолженности, а если такие письма уже были направлены, то письмо о прекращении договора аренды, необходимости расчёта и требование освободить помещение. Для письма обязательно используют официальный бланк юридического лица. В тексте должно содержаться предупреждение о том, что арендатору следует провести расчёты и освободить помещение в течение десяти дней. Можно его передать арендатору с подписанием уведомления о получении или направить почтой, копию можно отправить на электронный адрес. Правовым основанием для таких действий в моих примерах служил договор аренды с правильными формулировками и ст. 359 ГК РФ.


Как правило, в течение этих десяти дней ничего не происходит, арендатор игнорирует уведомление. Самое время составить второе, в котором обычно арендатора ставят в известность о дате и времени вывоза имущества из арендованного (ранее, а теперь, по сути, оккупированного) помещения. Администрация приглашает представителя магазина на опись имущества и перемещение его на склад. Разумеется, арендатор может не допустить этого и забрать свои вещи самостоятельно.


Если представитель арендатора так и не пришел, торговый центр приглашает нескольких свидетелей — например сотрудники охраны, клининга, арендаторов — и делает в их присутствии опись складируемого имущества с последующими удостоверяющими подписями присутствующих. Обязательно снимать процесс на видео, чтобы было доказательство, что ничего не испорчено.


Итак, представитель арендатора не пришел на опись имущества или отказался подписывать акты. В этом случае торговый центр составляет специальный акт отказа от подписи при свидетелях, которые подписываются под этим актом. Документы лучше всего отправлять почтой с описью и уведомлением о вручении. На описи ставится печать почтового отделения с датой, подтверждающая состав всех вложений, а уведомление означает факт получения либо сознательного неполучения документов. Оригинал чека и второй экземпляр описи остаются в администрации ТЦ.


Настал день X, вещи арендатора по-прежнему лежат в помещении. Все предупреждения проигнорированы. Остается только перейти к действию — переместить вещи на склад. В этом случае составляется еще одно официальное письмо, в котором содержатся дата и время перемещения, состав лиц, его осуществляющих, и номенклатура всех товаров и аппаратуры, взятая из ранее составленной описи имущества. Обязательно указывается точный адрес склада. Возможно, склад и не потребуется, если в торговом центре есть свободное помещение, подходящее под эти цели, но оно должно запираться. Можно за каждый день хранения назначить пени, если это указано в договоре.


Реализация


Если и дальше от арендатора нет реакции в виде платежей, то приступаем к продаже имущества. Для этого необходимо обращение в суд — направляем исковое заявление об обращении взыскания на удерживаемое имущество. Затем на основании решения суда организуем продажу с публичных торгов – там есть свои механизмы, многократно и подробно расписанные в разных источниках. Этот этап наиболее сложный, но без него законно имущество не реализовать. Хорошая новость состоит в том, что, как правило, к тому времени арендатор уже вступил в конструктивный диалог и начал оплачивать долги, «выкупая» таким образом имущество обратно.


Часто в договоры аренды вставляют пункт о том, что имущество арендатора, оставленное после выезда (или невыезда в срок) считается брошенным, или, например, арендатор не проявил никакого интереса к имуществу и не отвечает на официальные запросы. В таком случае последующие шаги будут проще и реализовать имущество можно будет без сложной процедуры с обращением в суд.


На практике бывают и варианты, когда имущество арендатора вывозится и реализуется без огласки, ведь не все арендаторы могут подтвердить документально то, что оборудование и товары действительно находятся в помещении ТРЦ. Но это махновщина, которая может обернуться ответными судами для арендодателя.

2020-04-20 12:32:42

Источник
17.04.2020

Штрафы собираются ударно

Магазины и рестораны Москвы оштрафованы за нарушение режима на 40 млн руб.
 



подпишись НА эксклюзивные новости cre