21 мая 2020 года Госдума приняла во втором чтении законопроект № 953580-7, предусматривающий право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды.
Текст законопроекта, принятого во втором чтении, содержит ряд принципиальных отличий от первоначального текста законопроекта.
Согласно новой редакции законопроекта, право на односторонний отказ от договора аренды предоставляется не любым арендаторам, а только субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП), которые подпадают под «перечень пострадавших отраслей», утвержденный Правительством РФ. Законопроект в первоначальной редакции предусматривал право на односторонний отказ для любого арендатора при условии снижения его ежемесячных доходов более чем на 50% и надлежащего исполнения арендатором всех условий договора после введения режима повышенной готовности, что вызвало панику среди собственников на рынке недвижимости. В новой редакции данные положения исключены.
Напомним, что для получения статуса МСП компания должна соответствовать определенным требованиям, установленным Федеральным законом № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24 июля 2007 года, и должна быть внесена в единый реестр МСП, за ведение которого отвечает ФНС.
Таким образом, законопроект в новой редакции существенно сузил круг арендаторов, которые вправе претендовать на односторонний отказ от договора аренды.
Прежде чем реализовать свое право на односторонний отказ арендатор, подпадающий под критерии, указанные выше, обязан обратиться к арендодателю с требованием о снижении размера арендной платы на срок до одного года, и только в случае недостижения договоренности между сторонами о снижении или изменении иных условий договора аренды в 14-дневный срок, арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды.
В отличие от первоначального законопроекта, который не предусматривал права собственника взимать какую-либо плату в случае отказа арендатора от договора, новая редакция законопроекта предусматривают право собственника оставить у себя депозит, если он был предусмотрен договором. Право арендатора на односторонний отказ должно быть реализовано не позднее 1 октября 2020 года.
Очевидно, что новая редакция законопроекта сместила баланс в пользу собственников, в то время как первоначальная редакция была направлена исключительно на защиту интересов арендаторов. С учетом многочисленных открытых писем, адресованных законодателю от заинтересованных сторон (собственников, арендаторов и банков), которые были направлены после появления законопроекта, необходимо дождаться финальной редакции законопроекта и его принятия, чтобы оценить масштаб влияния на рынок недвижимости.
2020-05-21 21:05:20
