Складской рынок является довольно устойчивым и медленно реагирующим на кризисы сегментом рынка. В этом году мы зафиксировали высокий спрос на склады в первом квартале 2020 г. (около 300 тыс. кв. м), инерция от которого перешла и на начало апреля. Далее, как и в большинстве сегментов, складской рынок перешел в инерционную фазу, но к концу апреля мы отметили оживление спроса, пусть и пока немного отложенного. Потенциальные арендаторы и покупатели либо вернулись к предыдущим планам развития, либо начали смотреть объекты, исходя из новых потребностей рынка. Большая определенность появится, когда российская экономика возобновит работу в плановом режиме после снятия ограничительных мер.
Поэтапное снятие ограничений для разных видов бизнеса (промышленных предприятий, ритейлеров и т.д.) может значительно отразится на том, какие компании обеспечат поглощение в ближайшие кварталы. По прогнозам Oxford Economics экспорт и импорт товаров сократится на 11% и 15% соответственно, а добавленная стоимость в производственном секторе сократится на 2.4% до конца года. Уменьшение объемов международной торговли негативно отразится на бизнесе логистических компаний. Многие заводы и фабрики были долгое время закрыты на карантин, а в текущих реалиях их работа регулируется большим количеством санитарных норм в отношении распространения COVID-19, что вкупе с закрытием торговых центров, сокращением торгового оборота и самоизоляцией населения приносит серьезный ущерб многим отраслям. Розничный рынок находится в ситуации «идеального шторма», поскольку на продажи одновременно оказывает влияние сокращение платежеспособности населения, а также правовые рамки, запрещающие открытие всех магазинов сразу. Устойчивый рост во время пандемии демонстрировали онлайн-продажи как самих ритейлеров (сетей, сбывающих продукцию как офлайн, так и онлайн), так и специализированных маркетплейсов. Их аудитория значительно возросла после закрытия офлайн-магазинов.
В связи с ростом спроса на конкретные категории в текущих реалиях – прежде всего товары народного потребления через онлайн-канал и маркетплейсы, возрастет спрос на краткосрочную аренду. На волне кризиса многие продовольственные сети увеличили мощности под организацию доставки продуктов питания. Выгоду от увеличения уровня онлайн-продаж также видят логистические операторы последней мили. Для оперативного обслуживания покупателей они открывают небольшие городские хабы, в которые доставляется продукция ритейлера, а затем развозится до конечных потребителей.
В новых условиях начинают развиваться новые форматы склады – большинство компаний достаточно обеспечены big box складами и распределительными центрами, а рост спроса со стороны продовольственных компаний будет длиться до тех пор, пока структура расходов граждан не вернется в прежнее русло. На рынок выходят новые форматы, обеспечивающие value added большинству ритейлеров в текущих условиях: склады последней мили, дарксторы, мини фулфилмент центры и склады индивидуального хранения. Городские склады интересны инвесторам, поскольку они гарантируют высокую занятность помещений, конкурентные ставки аренды и стабильные арендный поток.
Высокая неопределенность будет оказывать негативное влияние на рынок Сокращение спроса, рост заемного капитала и стоимости строительства приведут к уменьшению девелоперской активности в 2020 г. Объекты с высокой степенью строительной готовности будут вводиться в эксплуатацию в случае наличия арендаторов минимум на 30% площадей. Вакансия на рынке Подмосковья возрастет умеренно в связи с низким объемом ввода и выжидательной позицией арендаторов – примерно до 5%. Ставки аренды на данный момент не демонстрируют резких колебаний. Девелоперы ожидают реакции рынка на новый закон, регулирующий арендные отношения, а также предлагают более компромиссные ставки новым клиентам. На конец I квартала чистая ставка аренды достигла уровня 4 100 руб./м2/год.
Динамика развития рынка складской недвижимости будет зависеть от того, насколько сильно рецессия скажется на российской экономике и насколько быстро она сможет оправиться от последствий
2020-06-05 11:05:58
