Уже не первую неделю многие участники рынка коммерческой недвижимости активно обсуждают предлагаемый законопроект (вносящий дополнения в ст.19 ФЗ от 01.04.2020 №98-ФЗ), который, как предполагается, должен поддержать малый и средний бизнес, из наиболее пострадавших от текущего кризиса отраслей экономики. Данный документ уже одобрен Государственной Думой и Советом Федерацией Федерального Собрания РФ. За это время законопроект был существенно видоизменен и сбалансирован, тем не менее даже текущая версия документа вызывает определенные опасения у многих участников рынка коммерческой недвижимости.
Один из ключевых пунктов данного законопроекта предусматривает право арендаторов - компаний малого и среднего бизнеса из отраслей наиболее пострадавших от пандемии (перечень установлен постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020) требовать у собственника объекта скидки по арендной плате. А в случае не достижения договоренностей – расторжения договора до 1 октября 2020 года без штрафных санкций и возврата обеспечительного платежа, если он был предусмотрен. При этом в законопроекте не указана максимально возможная сумма скидки. Согласно п.3 ст.19 ФЗ №98-ФЗ и Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 №439 арендаторы из наиболее пострадавших отраслей и так уже получили довольно эффективную меру поддержки – отсрочки по арендным платежам на время «карантина», которую они могут погасить в течение последующих двух лет. И это, в свою очередь, уже заставило многих собственников объектов пересмотреть в сторону снижение ожидаемые показатели по доходности, а также отчасти сократить инвестиции в плановый ремонт и модернизацию.
Предлагаемые нововведения по нефиксированному размеру скидки или «свободному» расторжению договоров, дают существенные привилегии арендатору и не учитывают интересы собственников, ставя участников рынка в неравное положение. Таким образом, те арендаторы, которые в текущих условиях решат расторгнуть договор – смогут сделать это без каких-то дополнительных убытков для себя. Вряд ли многие собственники будут готовы на существенный демпинг - скидки 50% и более.
При этом реальной поддержки второй стороны – арендодателей, которые также уже существенно пострадали от пандемии и связанных с ней ограничительных мер, рассматриваемый закон фактически не предусматривает. Согласно московскому законодательству, определенные налоговые льготы и отсрочки предоставляются лишь для собственников торговых объектов. Для владельцев административно-деловых офисных и складских помещений подобных послаблений нет, несмотря на то, что данные сегменты в совокупности занимают наибольшую долю рынка.
На мой взгляд, больше всего предлагаемые нововведения отразятся на рынке коммерческой недвижимости класса С, основной аудиторией которого и является малый и средний бизнес. Принятие законопроекта в текущей редакции может привести к ряду негативных последствий. Арендные ставки на коммерческую недвижимость класса С в целом по рынку во ll – lll квартале 2020 года могут снизиться до 20%, также мы ожидаем и существенного увеличения вакансии, во ll - lll квартале 2020 года доля пустующих помещений в сегменте класса С может достичь 20%, а в некоторых наименее успешных объектах опустеть может половина площадей. Впрочем, подобное падение, скорее всего, будет недолгим. С учетом снизившихся ставок мы ожидаем и определенной ротации арендаторов из объектов более высокого класса В. Для них это будет отличная возможность оптимизировать свои расходы на аренде офиса или даже расшириться, или консолидироваться при том же бюджете аренды. Подобную ситуацию мы уже наблюдали в 2015 – 2016 годах.
Тем не менее, все это крайне негативно скажется на собственниках объектов коммерческой недвижимости С класса и в конечном счете может привести к увеличению сделок со стресс-активами. Те собственники, которые будут иметь существенные кассовые разрывы в связи с падением арендного потока будут продавать свои объекты, в некоторых случаях даже по заниженной цене крупным инвесторам и девелоперами. Большинство объектов С класса в столице имеет очень выгодную локацию, поэтому данные площадки очень привлекательны для строительства жилья, апартаментов и МФК комплексов. Таким образом, объем предложения аренды коммерческой недвижимости класса С на рынке в ближайший год может сократиться.
Впрочем, пока не принята финальная версия законопроекта сохраняется и повод для умеренного оптимизма. Согласно информации из открытых источников, сейчас также обсуждается возможность предоставить определенные налоговые льготы и для владельцев офисов и административных зданий, а также других коммерческих объектов. Подобное дополнение стало бы эффективной мерой поддержки всех собственников коммерческой недвижимости и сбалансировало бы интересы арендаторов и арендодателей.
2020-06-05 16:13:22
