Интерес и активность инвесторов сейчас находятся на высоком уровне, что обусловлено прежде всего наличием на рынке большого объема рублевой ликвидности. Инвесторы готовы продолжать процесс переговоров по начатым сделкам, и в целом текущая ситуация продемонстрировала, что рынок коммерческой недвижимости достаточно устойчив к кризису - так, в ритейле стороны показали свою договоороспособность, сегмент логистики показал свою состоятельность, а офисный сегмент очень устойчив в принципе.
Инвесторы сейчас ищут, прежде всего, офисные площади. Все циклы рынка показали, что высококачественные офисы класса А и А+ с сильным составом арендаторов наиболее устойчивы с точки зрения как потенциальной просадки по потоку, так и инвестиционной ликвидности. На втором месте - складская недвижимость, прежде всего это рублевые активы с правильными арендаторами (предприятия, занимающиеся продуктами, аптеки, доставка и т. д.). Второй вариант – это более рисковые активы.
С точки зрения дистресса у инвесторов есть убеждение, что такие активы есть в сегментах ритейла и гостиничной недвижимости, и они их ищут. Однако мы пока не видим таких активов, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая. Некоторые инвесторы наивно полагают, что дистресс есть в офисах, но такого, конечно, нет. Сейчас рынок дает возможность качественным активам продаваться на выгодных условиях. Мы видим, что инвесторы, наоборот, даже повышают свое предложение на покупку по сравнению с уровнем до пандемии. Это связано с тем, что качественные активы - всегда хороший хедж во время кризиса, инвесторы это понимают и стараются пополнить свой портфель такими объектами. Поэтому стрессовых активов в целом как массу мы не наблюдаем, - возможно, есть единичные предложения, однако это не тренд.
Собственники сейчас не предоставляют скидок, мы не наблюдаем массовости, если и есть где-то, то это также единичные истории. Мы не ожидаем появления большого объема коммерческой недвижимости, которая будет продаваться с дисконтом. Рынок успешно пережил кризисы 2008 и 2014 годов и был готов к текущей ситуации. Тогда все учли опыт с долларовыми кредитами и сейчас все договоры преимущественно в рублях, на оптимальных ставках аренды и условиях кредитования. Этот кризис показал, что это временная просадка, которая сказалась на всех одинаково - и на арендодателе, и на арендаторе, и на инвесторе, именно поэтому кризис должен пройти относительно нейтрально с точки зрения ценообразования.
Именно по этой причине мы можем сказать, что стрессовых активов, в отличие от предыдущих кризисов, абсолютно нет. Текущая ситуация с точки зрения самого рынка, и с точки зрения того, как мы подошли к ней, качественно другая. Если инвестировать в качественные активы в России и правильно подходить к самому процессу, то подобные турбулентные ситуации можно пройти относительно комфортно, если конечно можно так выразиться. Несмотря на то, что игроки рынка столкнулись с трудностями, у всех были разрывы в потоке, но сейчас совершенно другая ситуация по сравнению с предыдущими кризисами. Конечно, сегменты ритейла и гостиниц больше всех сейчас подвергаются прессингу, но это качественно другая ситуация, если смотреть в целом на рынок.
2020-06-23 10:44:10
