Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость», о продаже усадьбы купца Луки Беляева

Особняки, а также другие здания, представляющие историческую, архитектурную ценность, особенно расположенные в центре Москвы – это довольно редкий и востребованный формат коммерческой недвижимости и в целом эффективный актив. Ярким примером может служить – «Трехгорная Мануфактура», которая после редевелопмента стала центром притяжения деловой, культурной и развлекательной активности столицы, а также успешным арендным бизнесом. Однако далеко не все, предлагаемые сегодня на рынке объекты имеют хороший потенциал для развития и интересны для инвестирования.

Выставленное на продажу промышленное здание, расположенное на Электрозаводской улице, дом 35, строение 1 является частью исторической усадьбы. Ранее, согласно информации из открытых источников, в нем располагались цеха бумаго-ткацкой мануфактуры. Несмотря на невысокую стартовую стоимость – 20 млн рублей, данный объект не интересен для классического инвестирования в коммерческую недвижимость, с целью дальнейшей сдачи площадей в аренду, в силу ряда причин. В первую очередь, из-за небольшой площади. Учитывая особенности планировки помещения за вычетом коридорного коэффициента не менее 30%, реальная площадь помещения, которую сможет использовать новый собственник составит порядка 150 кв. м. Данной площади с учетом деления на отдельные помещения хватит для размещения офиса небольшой компании со штатом сотрудников 15-20 человек, либо небольшого продуктового магазина формата «у дома» с учетом адаптации под этот вид деятельности. Впрочем, за аналогичную сумму компания может арендовать более привлекательное по характеристикам и расположению помещение. Во-вторых, рассматриваемое здание не очень интересно для инвестиций из-за неудачного расположения. Объект расположен достаточно далеко от метро, на улице с невысоким трафиком, отсутствием городской парковки в окружении достаточно депрессивных промышленных и административных зданий. В-третьих, само по себе здание находится в не очень привлекательном состоянии. Особой исторической и архитектурной ценности не несет. А для того, чтобы привести объект в надлежащее состояние, которое позволит сдавать его в аренду как офис, объект стрит-ритейла или помещение свободного назначения потребуется вложить еще порядка 10 млн рублей.

С инвестиционной точки зрения, объект мог бы быть интересен для покупки в комплексе с остальными, примыкающими к нему зданиями (общей площадью порядка 875 кв. м), являющимися частью бывшей усадьбы купца Луки Беляева. После реконструкции зданий собственник мог бы сдавать данные площади как офисы В класса, а помещения на первой линии домов отдать под стрит-ритейл. Арендные ставки на офисные помещения в данном случае могли бы составлять 20 тыс. рублей за кв. м включая НДС и 30-40 тыс. рублей за кв. м включая НДС на торговые площади.

В аренду данное здание может быть интересно компаниям, которым необходим клиентский офис именно в этой локации. Также объект может быть интересен компаниям из сферы услуг, например, ателье, салонам красоты, а также различным предприятием службы быта.