Один из основных трендов это то, что девелоперы не успевают строить под задачи рынка и поэтому большая часть проектов реализуется по принципу строительства под заказчика. То есть к моменту ввода почти весь объем нового строительства уже законтрактован.
Второй тренд — это рост E-commerce, развитие маркетплейсов. Крупным игрокам требуются большие площади, растут объемы единоразовой аренды, а с другой стороны этим же компаниям необходимы городские площадки, площадки рядом со МКАД. Для быстрой доставки. нужна быстрая городская логистика, поэтому мы увидим количественный рост новых площадок, реализуемых в 5-километровой зоне от МКАД, а возможно, застройку промзон и редевелопмент в городской черте. С учетом того, что земля около и внутри МКАД дороже, чем в 20-30 км от города, арендные ставки будут существенно отличаться, и более заметным станет расслоение по стоимости аренды складских помещений. Разница в ставках на складские помещения в зависимости от локации может достигать 100%. Сейчас из-за ограниченного предложения современных объектов в городской черте это расслоение не так ярко выражено, но с вводом новых проектов оно будет все более очевидно.
При этом, сейчас никто не может точно сказать, какой будет доля логистики под нужды онлайн-ритейла в перспективе 3-5 лет. В последние годы сделки по аренде и покупке складских площадей для электронной торговли занимали от 10% до 20% в общей структуре спроса. Но сегодня все больше в онлайн переходит и классический ритейл, доля которого традиционно составляет около 30%. Кроме того, стабильный спрос наблюдается со стороны логистических компаний, в том числе, специализирующихся на фулфилменте. Таким образом, доля сделок с участием онлайн-ритейлеров и компаний, так или иначе связанных с интернет-торговлей может составить более 50% от всех сделок со складскими площадями.
Если говорить про среднесрочный прогноз по рынку, то безусловно стоит смотреть на представителей рынка e-com. Основные игроки, такие, как например OZON и Wildberries, реализовывают свою стратегию по активному развитию складской инфраструктуры именно сейчас. Они арендуют большие объемы складов с учетом быстрого роста и прицелом на дальнейшее расширение. В будущем, мы увидим новые сделки с участием этих и других крупных российских и международных e-commerce компаний. Также я уверен, что в московском регионе и России будут развиваться сервисы, связанные с Alibaba Group. Учитывая, что рынку профессиональной складской недвижимости России около 15 лет, то пять лет - это достаточно большой срок, и прогнозы по развитию рынка на сроки более 3-5 лет сродни гаданиям. Поэтому делать прогнозы по развитию в горизонте пяти лет я бы не стал.
2020-07-21 16:45:11
