Вячеслав Рожманов, генеральный директор R2 Asset Management: «О бедном Елисеевском замолвили слово…»

Исторические объекты недвижимости это не только восстановленные жилые особняки, каких в России не так уж много, это и торговые площади, сохранившие колорит и историческую значимость здания, в котором они находятся. К таким относится и легендарный гастроном Елисеевский на Тверской улице в Москве - гордость и достояние России на протяжении 120 лет.

Но как это ни странно, уникальный по своей сути объект, являющийся историческим наследием, де-юро не имел официального собственника. И этот досадный факт может привести к потере одного из главных символов Москвы – гастронома Елисеевский. Однако, власти города, в лице Департамента культурного наследия,объявили 31 марта о том, что Правительство Москвы намерено сохранить объект в ведении города. Что не может не радовать.

Что же случилось, и как теперь сложится судьба этого культового места?
 
Управляющим оператором Елисеевского магазина много лет была сеть премиальных супермаркетов «Алые паруса» - непрофильный актив компании «Донстрой». Еще в начале 2019 года она приступила к сокращению своих точек, а в конце прошлого года объявила о закрытии. Такое решение не вызвало сенсации, так как в кризис любой бизнес избавляется от балласта низкомаржинальных или сложных в управлении активов. Впрочем, стандартная смена оператора не равнозначна закрытию объекта.

И вот он главный вопрос! Интересен ли объект инвесторам? Насколько им в принципе интересно работать с памятниками архитектуры и объектами культурного наследия? Могут ли они на них заработать? Ведь возможность получить прибыль - существенный стимул для того, чтобы вкладывать деньги и заниматься развитием проекта. Главным камнем преткновения тут являются ограничения, которые обычно накладываются на такие объекты. Они формируют серьезную финансовую нагрузку на собственника или арендатора, которая может свести на нет всю потенциальную прибыль. А уж когда дело доходит до реставрационных работ, где необходимо понимание специфических процессов и приглашение дорогостоящих подрядчиков, которых на рынке не так много, желание быть собственником уникальной исторической ценности уходит.

Иными словами, объекты типа Елисеевского – это отдельная категория торговой недвижимости, требующая особенной эксплуатации и повышенного внимания в работе с ними. Сложно сказать, насколько сегодня подобные объекты в принципе интересны рынку. Для анализа требуется серьезная оценка состояния, детальное знакомство с охранным паспортом, обязательствами и всеми деталями ОКН. Ответом на главный вопрос – интересен ли этот объект инвесторам, будет то, на чьи плечи ляжет основное инвестиционное бремя по реставрационным работам и использованию объекта? Стоит ли рассчитывать на помощь государства при сохранении такого исторического объекта, как Елисеевский и, например, создание ГЧП? Со стороны государства, должны быть предоставлены  исключительные условия - субсидии, налоговые льготы и т.д. Приобщиться ли Москва в своем понимании культуры к европейским городам, где объекты исторического наследия подобного уровня это ценный, дорогостоящий актив, эксплуатацию которого делят между собой и собственник, и арендатор, и государство?

А нужно ли сохранять историю? Да. Конечно. Но имеет смысл сделать это эффективно и трансформировать Елисеевский: сохранить его назначение, но дополнить другими современными форматами, которые привлекут посетителей и туристов, что вдохнет в Елисеевский новую жизнь. Это еще один вопрос, дополнительная работа и много согласований с Департаментом культурного наследия, чье веское слово мы услышали вчера.

Кто же может позволить себе роскошь стать новым собственником Елисеевского? Вложить колоссальные инвестиции по внедрению инженерных решений и ремонту (что сопоставимо со строительством нового объекта), смириться с окупаемостью в 20-30 лет. Такая экономика не интересна классическому инвестору торговой недвижимости. Поэтому в качестве нового покупателя мы можем представить себе либо некий фонд, который имеет относительно дешевые деньги и маленькую ставку доходности на проекты своих инвесторов. Например, (почему бы не пофантазировать) Пенсионный фонд. Или какой-то крупный меценат, для которого реализация такого проекта будет в меньшей степени бизнес-проектом, своего рода визитной карточкой компании-инвестора в длительной перспективе, я бы даже сказал, в исторической

Как видите, вопросов больше, чем ответов. Точка еще не поставлена, и по какому сценарию пойдет сохранение легендарного объекта, пока не понятно. Зато уже можно быть уверенными, что Елисеевский магазин закрыт не будет. Но я бы рекомендовал всем заглянуть туда за красивыми фотографиями  (на всякий случай).

2021-04-15 12:42:49



подпишись НА эксклюзивные новости cre