При покупке недвижимости с целью грамотного вложения средств профессиональный инвестор оценивает в первую очередь размер вложений и срок их окупаемости. Предубеждением стало мнение, что самый консервативный инвестиционный инструмент — это покупка квартиры. По данным опросов агентств недвижимости за прошлый год доля покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Но сегодня такая привычная для многих модель вступила в противоречие с доходностью, а объем строящегося жилья, который выйдет на рынок, в перспективе нескольких лет значительно усложнит инвестору поиск арендатора и снизит запрашиваемые арендные ставки.
В погоне за большей доходностью интерес инвесторов сместил фокус в сторону коммерческой недвижимости, в частности офисной. Низкая конкуренция среди инвесторов в сегменте коммерческой недвижимости позволяет выбрать наиболее привлекательный объект, а сформировавшийся устойчивый дефицит качественных офисных площадей на рынке – гарантирует быстрый поиск арендатора, с которым заключается официальный договор аренды, что позволит правильнее спрогнозировать будущий доход.
Качественный офис в хорошей локации, расположенный в современном бизнес-центре с развитой инфраструктурой – продукт со стабильным спросом. Особенно в условиях сформировавшегося дефицита подобных площадей в связи с низким вводом за последние годы новых объектов. Если говорить о небольшой нарезке – офисные блоки от 50 кв. м – в классе А такое предложение вовсе редкость. Следовательно, срок экспозиции качественных офисных помещений в нарезку незначителен. При этом доходность от сдачи в аренду при правильно выбранном объекте инвестирования будет в два раза выше, чем в жилье.
Почему растет интерес инвесторов к офисной недвижимости
Сравним ключевые показатели инвестиционной привлекательности на примере вложений в офисную и жилую недвижимость равной площади, допустим, 50 кв. м на ранней стадии строительства при бюджете покупки – 12,5 млн руб.
Фактор первый. Ставка аренды, которая на офисные помещения в два раза выше в сравнении с жилой недвижимостью. При текущем уровне цен на аренду недвижимости в Москве годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4-6% годовых, а коммерческих помещений – достигает 12-14% годовых. Например, аренда офиса класса А площадью 50 кв. м в месяц оценивается в среднем в 165 000 р., для квартиры с аналогичной площадью в жилом комплексе класса «бизнес» – 70 000 р. Однако диапазон разброса арендной ставки на квартиры может быть широким: все очень индивидуально и зависит во многом от качества ремонтных работ, наличия мебели и бытовой техники.
Фактор второй. Долгосрочные отношения с арендатором. Средний срок аренды коммерческой недвижимости от 5 лет с заключением официального договора аренды с фиксированной индексацией арендной ставки. Арендатор офиса как правило, являясь юридическим лицом, дорожит своей репутацией и местом расположения офиса. Возможность начать поиск арендатора заранее, пока объект еще строится. В то время, как поиск арендатора на квартиру без готового ремонта – скорее невозможен.
Фактор третий. Окупаемость вложений в офисы в два раза быстрее. В целом сегодня рынок предлагает комфортные условия покупки офисных площадей. Срок окупаемости вложений в офисную недвижимость – от 6 лет, в жилую – от 15 лет.
Фактор четвертый. Валовая доходность в офисы выше в два-три раза, а значит – выгоднее для перепродажи. Коммерческая недвижимость имеет более мягкое регулирование, что позволяет инвестору не только сохранить средства, но и значительно их приумножить. Прогнозируемый рост стоимости недвижимости за период строительства – до 45% для офисов, до 20-25% для квартир.
Фактор пятый. Низкая конкуренция инвесторов на офисном рынке позволит быстро найти арендатора, а за период строительства инвестор выиграет дополнительное время на его поиск. Прозрачная оценка надежности арендатора по финансовой деятельности становится еще одним немаловажным преимуществом. В свою очередь, в случае со сдачей в аренду квартиры объективных инструментов проверки платежеспособности арендатора у инвестора нет.
Многие частные инвесторы до конца не разобравшись в вопросе налоговой нагрузки, которая возникает у собственника офисного помещения (в частности, речь идет о налоге на имущество, плате за земельный участок, налоге на доход), опасаются больших финансовых издержек. Но при правильном выборе формы налогообложения издержки можно сократить, и даже после уплаты всех налогов инвестор заработает больше в сравнении с жилой недвижимостью.
Безусловно, риск присутствует при любых инвестициях. Чтобы его нивелировать, инвестору необходимо проанализировать как параметры самого объекта, так и надежность девелопера и его опыт. Предметно сравнивая два лота с равным входным бюджетом, становится очевидно, что наиболее привлекательным объектом инвестиций сегодня становится качественная коммерческая недвижимость.
В погоне за большей доходностью интерес инвесторов сместил фокус в сторону коммерческой недвижимости, в частности офисной. Низкая конкуренция среди инвесторов в сегменте коммерческой недвижимости позволяет выбрать наиболее привлекательный объект, а сформировавшийся устойчивый дефицит качественных офисных площадей на рынке – гарантирует быстрый поиск арендатора, с которым заключается официальный договор аренды, что позволит правильнее спрогнозировать будущий доход.
Качественный офис в хорошей локации, расположенный в современном бизнес-центре с развитой инфраструктурой – продукт со стабильным спросом. Особенно в условиях сформировавшегося дефицита подобных площадей в связи с низким вводом за последние годы новых объектов. Если говорить о небольшой нарезке – офисные блоки от 50 кв. м – в классе А такое предложение вовсе редкость. Следовательно, срок экспозиции качественных офисных помещений в нарезку незначителен. При этом доходность от сдачи в аренду при правильно выбранном объекте инвестирования будет в два раза выше, чем в жилье.
Почему растет интерес инвесторов к офисной недвижимости
Сравним ключевые показатели инвестиционной привлекательности на примере вложений в офисную и жилую недвижимость равной площади, допустим, 50 кв. м на ранней стадии строительства при бюджете покупки – 12,5 млн руб.
Фактор первый. Ставка аренды, которая на офисные помещения в два раза выше в сравнении с жилой недвижимостью. При текущем уровне цен на аренду недвижимости в Москве годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4-6% годовых, а коммерческих помещений – достигает 12-14% годовых. Например, аренда офиса класса А площадью 50 кв. м в месяц оценивается в среднем в 165 000 р., для квартиры с аналогичной площадью в жилом комплексе класса «бизнес» – 70 000 р. Однако диапазон разброса арендной ставки на квартиры может быть широким: все очень индивидуально и зависит во многом от качества ремонтных работ, наличия мебели и бытовой техники.
Фактор второй. Долгосрочные отношения с арендатором. Средний срок аренды коммерческой недвижимости от 5 лет с заключением официального договора аренды с фиксированной индексацией арендной ставки. Арендатор офиса как правило, являясь юридическим лицом, дорожит своей репутацией и местом расположения офиса. Возможность начать поиск арендатора заранее, пока объект еще строится. В то время, как поиск арендатора на квартиру без готового ремонта – скорее невозможен.
Фактор третий. Окупаемость вложений в офисы в два раза быстрее. В целом сегодня рынок предлагает комфортные условия покупки офисных площадей. Срок окупаемости вложений в офисную недвижимость – от 6 лет, в жилую – от 15 лет.
Фактор четвертый. Валовая доходность в офисы выше в два-три раза, а значит – выгоднее для перепродажи. Коммерческая недвижимость имеет более мягкое регулирование, что позволяет инвестору не только сохранить средства, но и значительно их приумножить. Прогнозируемый рост стоимости недвижимости за период строительства – до 45% для офисов, до 20-25% для квартир.
Фактор пятый. Низкая конкуренция инвесторов на офисном рынке позволит быстро найти арендатора, а за период строительства инвестор выиграет дополнительное время на его поиск. Прозрачная оценка надежности арендатора по финансовой деятельности становится еще одним немаловажным преимуществом. В свою очередь, в случае со сдачей в аренду квартиры объективных инструментов проверки платежеспособности арендатора у инвестора нет.
Многие частные инвесторы до конца не разобравшись в вопросе налоговой нагрузки, которая возникает у собственника офисного помещения (в частности, речь идет о налоге на имущество, плате за земельный участок, налоге на доход), опасаются больших финансовых издержек. Но при правильном выборе формы налогообложения издержки можно сократить, и даже после уплаты всех налогов инвестор заработает больше в сравнении с жилой недвижимостью.
Безусловно, риск присутствует при любых инвестициях. Чтобы его нивелировать, инвестору необходимо проанализировать как параметры самого объекта, так и надежность девелопера и его опыт. Предметно сравнивая два лота с равным входным бюджетом, становится очевидно, что наиболее привлекательным объектом инвестиций сегодня становится качественная коммерческая недвижимость.
2021-08-26 15:36:14
