0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects, о развитии шеринговых моделей в недвижимости

С каждым годом экономика пользования играет все большую роль как в обычной жизни, так и бизнесе. Вслед за потреблением разнообразного контента, оказанием сервисов и услуг, организацией транспортной инфраструктуры, доставки товаров и питания, мы получили доступ к недвижимости «по подписке». Офисный сегмент, а затем и жилой постепенно начали развивать собственные шеринговые модели.

За последнее десятилетие парадигма экономики пользования получила мощный импульс развития в глобальном масштабе, поэтому многие новые форматы недвижимости реализуются именно в подобном ключе.

Мы все еще наблюдаем гигантскую инерцию поведения рынков, но все же экономика совместного потребления неотвратимо расширяется от предоставления возможности взять книгу в библиотеке до использования транспорта и активов недвижимости. Все больше людей, заинтересованы в разумном расходе средств без потери качества жизни. По мере того как население мегаполисов увеличивается до беспрецедентного уровня, данные принципы становятся все более важными.

Новый виток развития рынка недвижимости в данном контексте начался в гостиничном и офисном секторах. Операторы гибких офисов уже достаточно долго и успешно реализуют подписочные схемы оплаты услуг, предлагая эластичные условия по аренде, большое количество сервисных тарифов. Скорость изменений на рынке коворкингов поражает, и если вчера такие пространства считались вотчиной малого бизнеса, то сегодня в числе их резидентом мы все чаще крупные корпорации. Это свидетельствует о том, что такой формат перешел в категорию полноценного инвестиционного продукта и отдельного кластера, интересного сетевым игрокам.

Турбулентности в экономике, спад деловой активности, эпидемия коронавируса, открытие миллионов удаленных рабочих мест в значительной степени форсировали распространение коворкингов. Сегодня они не только предоставляют пространство для виртуального офиса, но способствуют формированию новых комьюнити. Вполне закономерно, что со временем сходная бизнес-модель начала применяться в и к жилью в виде коливингов.

Одна из первых качественных коммерческих концепций совместного проживания была реализована британской компанией PocketLiving, вывившей на рынок демократичные по цене автономные микроквартиры с зонами общего пользования для коммуникаций жильцов. В 2014 году они открыли проект Marcon Place в динамично развивающемся районе Хакни. Этот объект с 28 спальнями должен был создать удобные точки входа на локальный рынок недвижимости для людей со средним доходом. В рамках партнерства с Hackney Council на первом этапе помещения площадью по 37 кв. м стали доступны для основной целевой аудитории – молодых специалистов из сферы образования, услуг, журналистики, инженерии и IT. Затем продажи стали доступны для других людей с доходом на уровне менее 65 000 фунтов стерлингов в год и без наличия в собственности какой-либо другой недвижимостью. Уже в начале 2015 года все квартиры были распроданы на 95%.

В условиях неопределенности на рынках, вызванной коронакризисом, коливинги позитивно зарекомендовали себя в качестве стабильно растущего бизнес-сегмента. В прошлом году в пиковые периоды локдауна средний уровень загрузки таких проектов в Европе достигал порядка 70%-75% при том, что показатели заполняемости отелей во многих странах проседали до 25%, а иногда и менее. Это служит дополнительным фактом доказательства работоспособности, а главное перспективность формата. Инвесторы прекрасно понимают это и уровень вливания средств в строительство коливингов постоянно увеличивается. На данный момент совокупный объем вложений в данный сегмент уже превысил порог в 3,3 млрд долларов. В перечне международных инветсоров, работающих с коливингами, такие крупные игроки, как Corestate Capital Holding SA. Она планирует привлечь порядка 1 млрд долларов на развитие сетевого бренда от Medici Living group в Европе.

В качестве глобального продукта на рынке недвижимости коливинги дебютировали относительно недавно, но сейчас динамика роста сегмента выглядит крайне позитивно. Сегодня во всем мире насчитывается порядка 4000 проектов, соответствующих профессиональным критериям оценки этого формата. Практически половина из них находится в странах АТР, около 26% в Европе и еще порядка 30% в Соединенных Штатах Америки.

На старте развития рынков большинство коливингов размещаются в реконструированных зданиях и лишь затем появляются проекты в отдельно возведенных зданиях. Как правило, в состав тарифа включены коммунальные платежи и дополнительные сервисные расходы. Узнаваемой «фишкой» формата можно назвать наличие должности комьюнити-менеджера, который решает бытовые вопросы, занимается организацией ивентов, стимулирует общественные активности.

Сейчас в нашей стране анонсирован запуск трех больших проектов от профессиональных девелоперов, которые могут стать флагманскими дня российского рынка. Два из них должны появиться в Санкт-Петербурге под патронажем Becar Asset Management, известной своим интересом к новым форматам недвижимости. Еще один масштабный коливинг в Москве планирует построить AFI Development. Для этих целей она намерена возвести отдельное многоэтажное здание суммарной площадью около 62 000 кв. м.

Факт того, что крупные инвесторы начали интересоваться данным продуктом и вкладывать средства в строительство новых объектов, а не просто переоборудовать помещения старого фонда, свидетельствует о выходе рынка на стадию «зрелости». Можно предположить, что после пилотных проектов, как и в странах Европы в России появятся и собственные сетевые бренды коливингов.  Крупным игрокам гораздо проще вдумчиво прорабатывать и модернизировать концепции, сотрудничать с известными архитектурными бюро, доводить свои кейсы до нужных показателей. Успешно сработавшие схемы можно масштабировать, укрепляя свои позиции на рынке.

Коливинг — это в большей степени место для молодых, а сегодня именно проекты, успешные среди людей в активном возрасте, получают приоритет у инвесторов. Работа с ними является залогом постоянства спроса и роста финансовой отдачи. Миллениалы в ближайшее десятилетие будут наиболее активной прослойкой населения и бизнес подстраивается под их запросы. Они не спешат обзаводиться собственной недвижимостью, кредитами и долгосрочными обязательствами, отдавая предпочтение аренде, комфортным сервисам, мобильности, гибкости условий проживания, общению с близкими по духу людьми.

Коливинг, пожалуй, одно из наиболее интригующих нововведений в области организации жилья, но каким мы видим его будущее? Способен спрос на данный формат долевой собственности стать массовым? Какой будет структура целевой аудитории таких проектов? Будут ли разрабатываться отдельные кейсы для пожилых люди или недавних приезжих и не приведет ли это к росту социального напряжения? Каковы фундаментальные проблемы совместного проживания и способы их решения? На все эти вопросы архитекторам, бизнесу и чиновникам только предстоит ответить. И все же нельзя отрицать тот факт, что глобальная экономика стремительно меняется, а это значит, что нам будут нужны соответствующие форматы недвижимости. 

2021-08-30 13:23:58



подпишись НА эксклюзивные новости cre