В 2023 году объем инвестиций в недвижимость России превысил 700 млрд руб. Несмотря на то что самые крупные сделки за исключением продажи ТРЦ Columbus, «Саларис», БЦ Skylight и курорта «Архыз» так или иначе связаны с уходом зарубежных игроков (четырнадцать ТРЦ «Мега», «Метрополис», семь ТЦ Park House, десять отелей Wenaas, Pulkovo Sky, «Легион II», «Трилоджи Парк Томилино», ТЦ «Невский центр»), перевес в общей копилке инвестиционных сделок в 2023 году всё же у продаж активов российскими собственниками.

При этом надо учитывать, что достаточно большие объемы составляли сделки по покупке земли преимущественно для жилищного строительства. Лидером в структуре инвестиций является торговая недвижимость, на которую пришлось более 40% совокупного объема, проинвестированного в отрасль.

Все в дом

Основным двигателем российского рынка инвестиций прошлого года считается переориентация капитала на внутренний рынок в условиях санкционного давления и незащищенности инвестиций за рубежом. В условиях крайней ограниченности ввода новых объектов на открытом рынке и существенного удорожания строительства особое внимание инвесторов нацелено на проекты, требующие реконцепции/редевелопмента, региональные торговые центры, земельные участки и офисы.

Значительному увеличению количества инвесторов, ориентированных «вовнутрь», также способствовало усиление тренда на покупку офисов в нарезку, что, безусловно, в дальнейшем должно снизить привлекательность таких объектов для якорных офисных арендаторов, портфельных инвесторов и профессиональных владельцев крупных объектов.

Нельзя также не учитывать программу стимулирования создания застройщиками мест приложения труда (МПТ), ощутимые отголоски которой наблюдались на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость уже в 2023 году. Также показателен прирост фондов ЗПИФ: в настоящий момент активы ПИФ составляют около 10 трлн руб. и динамика по приросту, несмотря на текущую доходность по вкладам, весьма значительная.

Ключевая подставка

Лучшей, с точки зрения активных участников профессионального сообщества, на мой взгляд, стала тенденция к репатриации капитала и обусловленное ею увеличение количества непрофильных инвесторов в коммерческую недвижимость. Наиболее сдерживающим экономику фактором в 2023 году стал значительный рост ключевой ставки, напрямую влияющий на ввод новых объектов и объемы инвестиций в недвижимость. Ставки кредитования превысили ставки капитализации. И в 2024 году мы в полной мере ощутим эффект от этого в плане сделок.

Тем не менее, непоправимых изменений на рынке инвестиций для российского бизнеса в долгосрочной перспективе мы не прогнозируем. В наибольшей степени пострадал иностранный бизнес: даже при наличии в контракте условия об обратном выкупе, срок его действия ограничен, и выкупать актив иностранцам придется уже по рыночной цене, несмотря на предыдущую продажу с существенным дисконтом.

Русские горки

Несмотря на стремительный рост количества сделок на российском рынке инвестиций в 2023, в 2024 году спрос на коммерческую недвижимость сохранится, однако будет более сдержанным. Еще чаще будут встречаться схемы с рассрочками платежа и предоставлением независимой безотзывной банковской гарантии на размер рассрочки. Что касается форматов коммерческой недвижимости, то все чаще управляющим компаниям и собственникам придется задумываться о реконцепции действующих объектов и об усилении функций МФК в них.

В жилом сегменте позитивное влияние сегодня оказывают программы КРТ и МПТ, но в будущем значительным сдерживающим фактором станет сокращение льготной ипотеки при сохранении текущих объемов ввода жилья.

Спецвыпуск: инвестиции