Проекты редевелопмента исторических особняков дают инвесторам возможность быстро запустить арендный бизнес в коммерческих помещениях премиального уровня в исторических районах Москвы. На что обратить внимание перед покупкой помещения — рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Особняки XIX века, приспособленные под бизнес-центры, обычно продаются в нарезку. Она формируется либо из небольших офисных блоков в несколько десятков «квадратов», либо из целого этажа, либо из отдельного «крыла» здания в несколько этажей и с отдельным входом — что-то вроде «особняка в особняке».
Преимущества небольших офисных блоков:
Диверсификация рисков, связанных с арендой. Сдача нескольких помещений арендаторам из разных сфер снижает зависимость от кризиса в отдельной отрасли.
Быстро сдать или продать маленькие лоты проще, чем один большой, т.к. они пользуются самым высоким спросом.
Для тех, у кого ограничен бюджет, «входной билет» в арендный бизнес меньше, чем при покупке этажа или отдельного «крыла». Разница может составлять десятки миллионов рублей.
Преимущества покупки этажа или «крыла»:
Минимум хлопот, связанных с управлением недвижимостью. Достаточно найти одного надежного, финансово устойчивого арендатора.
«Особняк в особняке» — еще более редкое предложение на столичном рынке, чем просто помещения в объектах редевелопмента. Но для компаний, которым важно подчеркнуть статусность размещения, оно наиболее предпочтительно. За счет эксклюзивности можно сдавать по повышенной ставке или реализовать по привлекательной цене.
Гибкость использования. Можно создать многофункциональное пространство. Например, разместить офисные помещения, заведения ритейла премиум-сегмента (бутик, ресторан, лаунж-бар), арт-галереи. Это предложение быстро найдет арендаторов: совмещение нескольких функций в одном или нескольких соседних помещениях, как правило, дает синергетический эффект. Резиденты охотно идут в такие пространства.
Критерии для выбора лота
Расположение помещения внутри здания
Многое зависит от категории арендаторов, которой планируется сдавать помещение. Если для офисов подойдут любые этажи, то для ритейла предпочтительны первые. Но важно заранее понимать, есть ли возможность обустроить отдельный витринный вход с улицы. В противном случае помещение подойдет не всем заведениям, и собственнику придется уже после покупки менять стратегию их подбора.
Помещения в мансардах или на нулевых этажах могут стоить дешевле. Но их привлекательность сильнее, чем на типовых этажах, зависит от дополнительных факторов комфорта — наличия и размера окон, высоты потолков, качества вентиляции, удобного доступа к лифту, лестницам.
Технические параметры
- Высота потолков для офисов класса В+ должна быть минимум 3 м.
- Для комфортной работы и здоровья сотрудников офисов, необходимо хорошее естественное освещение. Широкоформатные окна, большая площадь остекления станут плюсом в глазах арендаторов.
- Продуманные планировки. Сейчас пользователи стремятся как можно скорее запустить работу на новом месте. Им важны готовые решения, чтобы девелопер заранее определил расположение всех функциональных помещений и зон, предусмотрел и кабинеты, и open-space, и серверные, и переговорные, и пространства для отдыха, и всю остальную инфраструктуру внутри блока.
- Инженерная инфраструктура. Важно, чтобы она позволяла снижать расходы резидентов при высоком уровне комфорта. Для этого нужны современные системы. Например, вентиляция с рекуперацией тепла, лучевая разводка системы отопления с автоматическим зональным регулированием, система горячего водоснабжения с циркуляцией, «умное» освещение с датчиками движения в общих зонах и санузлах, кондиционирование с индивидуальным управлением в помещениях.
Кроме того, у пользователей должна быть «подстраховка» от выключений электроэнергии. Оптимально, когда здание подключено к двум независимым источникам электроснабжения с автоматическим переключателем. А наличие бесшумного скоростного лифта даже в зданиях с низкой этажностью станет преимуществом, и соответственно, увеличит спрос со стороны арендаторов.
- Технологическая оснащенность здания. Его «возраст» не должен быть помехой для развертывания IT-инфраструктуры.
Она (технологическая оснащенность) подразумевает наличие:
Телекоммуникационных решений (высокоскоростной интернет с подключением к резервным каналам, сеть Wi-Fi с бесшовным покрытием).
Технической базы для поддержания работоспособности корпоративных систем (специально оборудованные серверные комнаты, системы безопасности и контроля доступа, мощные источники бесперебойного питания в достаточном количестве).
Интеллектуальных систем управления (автоматизированный мониторинг исправности инженерной инфраструктуры, датчики протечек, качества воздуха, освещенности).
Качество эксплуатации
Наибольшим спросом пользуются помещения в зданиях, недавно прошедших редевелопмент. Но даже если масштабное обновление проводилось несколько лет назад, это не означает, что привлекательность объекта автоматически снизилась. Главное в данном случае — качество работы управляющей компании. Часто БЦ обслуживает компания девелопера, и это может быть дополнительным преимуществом: ее специалисты знают особенности объекта с момента капитального ремонта.
Чтобы проверить качество управления, будущему собственнику необходимо оценить здание глазами конечного пользователя. Первое, на что обратит внимание потенциальный арендатор, — чистота, отсутствие признаков износа в отделке, рабочее состояние лифтов, их скорость и бесшумность, внешний вид общих зон, исправность дверей и окон, систем освещения и кондиционирования. Для объективной картины можно посетить здание в разную погоду, чтобы оценить уборку территории, оперативность очистки кровли от снега, работу дренажных систем.
Помещения с ремонтом
Для инвестора лоты, полностью обустроенные для сдачи в аренду, — как правило, предпочтительный вариант. Помещения без отделки могут стоить дешевле на этапе покупки, но финальные затраты нередко выше — с учетом ремонта и простоев на время его проведения.
Арендаторы, особенно в премиальном сегменте, также ориентированы на готовые решения. Они ищут помещения, куда достаточно завезти мебель и оборудование. Кроме того, ремонт от девелопера обычно выполнен в соответствии с общей концепцией бизнес-центра. Единство стиля воспринимается органично и повышает привлекательность лотов.
Финансовая модель
Резюме
По нашим оценкам, помещения в особняках, будут востребованы еще долго. Помимо основных причин (историческое окружение, выгодное расположение, близость к метро) его усиливают и другие факторы.
- Высокая стоимость аренды. Офисные блоки можно сдавать в 2-3 дороже, чем такие же по площади в аналогичной локации, но в зданиях, не прошедших реновацию.
- Популярность лотов. Помещения в исторических особняках — «эмоциональный» и статусный актив, и они редко простаивают без резидентов.
- Дефицит предложения. Зданий, которые технически подходят для редевелопмента, немного, т.к. исторический особняк в центре города — невосполнимый ресурс. К тому же объемы девелоперской активности сейчас снижены на неопределенный срок из-за высокой ключевой ставки. Соответственно, помещения в зданиях, где недавно прошел или проводится редевелопмент, хорошо сдаются и продаются среди арендаторов, которым важны статус БЦ, местоположение, дизайнерская концепция, отделка под ключ.
- Долгосрочная ликвидность. С годами после редевелопмента стоимость объекта будет расти за счет «невоспроизводимости» актива и популярности локации. Кроме того, коммерческая недвижимость в особняках — особая ниша, которая мало коррелирует с соседними сегментами рынка. Для инвесторов кризисы в этом сегменте проходят почти незаметно. А благодаря изначальным техническим характеристикам лоты легко можно модернизировать, т.к. здания с каменными стенами и высокими потолками проще адаптировать под требования рынка, чем типовые БЦ нового времени.
Особняки XIX века, приспособленные под бизнес-центры, обычно продаются в нарезку. Она формируется либо из небольших офисных блоков в несколько десятков «квадратов», либо из целого этажа, либо из отдельного «крыла» здания в несколько этажей и с отдельным входом — что-то вроде «особняка в особняке».
Преимущества небольших офисных блоков:
Диверсификация рисков, связанных с арендой. Сдача нескольких помещений арендаторам из разных сфер снижает зависимость от кризиса в отдельной отрасли.
Быстро сдать или продать маленькие лоты проще, чем один большой, т.к. они пользуются самым высоким спросом.
Для тех, у кого ограничен бюджет, «входной билет» в арендный бизнес меньше, чем при покупке этажа или отдельного «крыла». Разница может составлять десятки миллионов рублей.
Преимущества покупки этажа или «крыла»:
Минимум хлопот, связанных с управлением недвижимостью. Достаточно найти одного надежного, финансово устойчивого арендатора.
«Особняк в особняке» — еще более редкое предложение на столичном рынке, чем просто помещения в объектах редевелопмента. Но для компаний, которым важно подчеркнуть статусность размещения, оно наиболее предпочтительно. За счет эксклюзивности можно сдавать по повышенной ставке или реализовать по привлекательной цене.
Гибкость использования. Можно создать многофункциональное пространство. Например, разместить офисные помещения, заведения ритейла премиум-сегмента (бутик, ресторан, лаунж-бар), арт-галереи. Это предложение быстро найдет арендаторов: совмещение нескольких функций в одном или нескольких соседних помещениях, как правило, дает синергетический эффект. Резиденты охотно идут в такие пространства.
Критерии для выбора лота
Расположение помещения внутри здания
Многое зависит от категории арендаторов, которой планируется сдавать помещение. Если для офисов подойдут любые этажи, то для ритейла предпочтительны первые. Но важно заранее понимать, есть ли возможность обустроить отдельный витринный вход с улицы. В противном случае помещение подойдет не всем заведениям, и собственнику придется уже после покупки менять стратегию их подбора.
Помещения в мансардах или на нулевых этажах могут стоить дешевле. Но их привлекательность сильнее, чем на типовых этажах, зависит от дополнительных факторов комфорта — наличия и размера окон, высоты потолков, качества вентиляции, удобного доступа к лифту, лестницам.
Технические параметры
- Высота потолков для офисов класса В+ должна быть минимум 3 м.
- Для комфортной работы и здоровья сотрудников офисов, необходимо хорошее естественное освещение. Широкоформатные окна, большая площадь остекления станут плюсом в глазах арендаторов.
- Продуманные планировки. Сейчас пользователи стремятся как можно скорее запустить работу на новом месте. Им важны готовые решения, чтобы девелопер заранее определил расположение всех функциональных помещений и зон, предусмотрел и кабинеты, и open-space, и серверные, и переговорные, и пространства для отдыха, и всю остальную инфраструктуру внутри блока.
- Инженерная инфраструктура. Важно, чтобы она позволяла снижать расходы резидентов при высоком уровне комфорта. Для этого нужны современные системы. Например, вентиляция с рекуперацией тепла, лучевая разводка системы отопления с автоматическим зональным регулированием, система горячего водоснабжения с циркуляцией, «умное» освещение с датчиками движения в общих зонах и санузлах, кондиционирование с индивидуальным управлением в помещениях.
Кроме того, у пользователей должна быть «подстраховка» от выключений электроэнергии. Оптимально, когда здание подключено к двум независимым источникам электроснабжения с автоматическим переключателем. А наличие бесшумного скоростного лифта даже в зданиях с низкой этажностью станет преимуществом, и соответственно, увеличит спрос со стороны арендаторов.
- Технологическая оснащенность здания. Его «возраст» не должен быть помехой для развертывания IT-инфраструктуры.
Она (технологическая оснащенность) подразумевает наличие:
Телекоммуникационных решений (высокоскоростной интернет с подключением к резервным каналам, сеть Wi-Fi с бесшовным покрытием).
Технической базы для поддержания работоспособности корпоративных систем (специально оборудованные серверные комнаты, системы безопасности и контроля доступа, мощные источники бесперебойного питания в достаточном количестве).
Интеллектуальных систем управления (автоматизированный мониторинг исправности инженерной инфраструктуры, датчики протечек, качества воздуха, освещенности).
Качество эксплуатации
Наибольшим спросом пользуются помещения в зданиях, недавно прошедших редевелопмент. Но даже если масштабное обновление проводилось несколько лет назад, это не означает, что привлекательность объекта автоматически снизилась. Главное в данном случае — качество работы управляющей компании. Часто БЦ обслуживает компания девелопера, и это может быть дополнительным преимуществом: ее специалисты знают особенности объекта с момента капитального ремонта.
Чтобы проверить качество управления, будущему собственнику необходимо оценить здание глазами конечного пользователя. Первое, на что обратит внимание потенциальный арендатор, — чистота, отсутствие признаков износа в отделке, рабочее состояние лифтов, их скорость и бесшумность, внешний вид общих зон, исправность дверей и окон, систем освещения и кондиционирования. Для объективной картины можно посетить здание в разную погоду, чтобы оценить уборку территории, оперативность очистки кровли от снега, работу дренажных систем.
Помещения с ремонтом
Для инвестора лоты, полностью обустроенные для сдачи в аренду, — как правило, предпочтительный вариант. Помещения без отделки могут стоить дешевле на этапе покупки, но финальные затраты нередко выше — с учетом ремонта и простоев на время его проведения.
Арендаторы, особенно в премиальном сегменте, также ориентированы на готовые решения. Они ищут помещения, куда достаточно завезти мебель и оборудование. Кроме того, ремонт от девелопера обычно выполнен в соответствии с общей концепцией бизнес-центра. Единство стиля воспринимается органично и повышает привлекательность лотов.
Финансовая модель
Резюме
По нашим оценкам, помещения в особняках, будут востребованы еще долго. Помимо основных причин (историческое окружение, выгодное расположение, близость к метро) его усиливают и другие факторы.
- Высокая стоимость аренды. Офисные блоки можно сдавать в 2-3 дороже, чем такие же по площади в аналогичной локации, но в зданиях, не прошедших реновацию.
- Популярность лотов. Помещения в исторических особняках — «эмоциональный» и статусный актив, и они редко простаивают без резидентов.
- Дефицит предложения. Зданий, которые технически подходят для редевелопмента, немного, т.к. исторический особняк в центре города — невосполнимый ресурс. К тому же объемы девелоперской активности сейчас снижены на неопределенный срок из-за высокой ключевой ставки. Соответственно, помещения в зданиях, где недавно прошел или проводится редевелопмент, хорошо сдаются и продаются среди арендаторов, которым важны статус БЦ, местоположение, дизайнерская концепция, отделка под ключ.
- Долгосрочная ликвидность. С годами после редевелопмента стоимость объекта будет расти за счет «невоспроизводимости» актива и популярности локации. Кроме того, коммерческая недвижимость в особняках — особая ниша, которая мало коррелирует с соседними сегментами рынка. Для инвесторов кризисы в этом сегменте проходят почти незаметно. А благодаря изначальным техническим характеристикам лоты легко можно модернизировать, т.к. здания с каменными стенами и высокими потолками проще адаптировать под требования рынка, чем типовые БЦ нового времени.
2025-06-04 15:42:46
