Люди часто выражают свою индивидуальность с помощью одежды. Для фирмы роль «одежды» часто играет помещение ее офиса. Разные типы офиса по-разному влияют на имидж компании. Помещения в небоскребе бизнес-центра – не то же самое, что застекленное помещение на первом этаже жилого дома. Огромные преимущества для «самовыражения» дают старинные особняки. Они красивы, они производят впечатления надежности и солидности, они, скорее всего, находятся в центре города. Но только если вы решите арендовать под офис или приобрести в собственность старинный особняк, в котором когда-то жил аристократ или богатый купец, вы вместе с ним приобретете большое количество хлопот и обременений.
Достояние народа
Устроить офис в старинном особняке – вполне реально. Государство и сдает их в аренду, и выставляет на продажу. Но особняк дореволюционной (а иногда и послереволюционной) постройки с большой вероятностью относится к категории объектов культурного наследия. А в отношении таких объектов имеются очень строгие правила – чего с ними нельзя делать, а что, наоборот, надо делать обязательно. Арендатор или собственник здания должен эти правила знать и строго их выполнять, если не хочет нарваться на штраф с пятью нулями.
В частности, на земельном участке, являющемся частью объекта культурного наследия, запрещены земляные работы. Купив такой объект вместе с землей, вы не сможете ничего построить или пристроить, даже если с технической точки зрения это было бы возможным.
Территория, примыкающая к вашему особняку должна оставаться открытой, вы не можете наглухо запереть ворота, поскольку у народа (чьим достоянием является культурное наследие) должна быть возможность осматривать здания, украшающие город.
Иногда придется пускать посторонних не только на территорию, но и внутрь здания – в некоторых случаях в число обременений входит допуск в особняк экскурсий.
Способы использования здания, являющихся объектами культурного наследия, ограничены. Офис в них устроить можно, а склад, лабораторию или производственный цех – нет. Нельзя, чтобы в помещении использовались химикаты или поддерживался режим температуры и влажности, который может негативно повлиять на интерьер.
Неприкосновенные фасады
С самым большим количеством ограничений вы столкнетесь, если решите делать реконструкцию или ремонт здания. А делать это вам вполне может понадобится, поскольку речь идет о зданиях очень старых, иногда буквально насквозь прогнивших, и, к тому же, строившихся отнюдь не под офисы.
Бережнее всего государство охраняет фасады старинных зданий. Менять их нельзя ни в коем случае, при реконструкции нужно восстанавливать нарушенную архитектуру фасада здания в том виде, в каком она была изначально.
Как вы можете догадаться, изначально, в XIX или XVIII веке, кондиционеров на фасаде здания не было. И это значит, что кондиционеры вы там ставить не можете. А также вы не можете остеклять балконы, возводить лоджии, мансарды, веранды и другие пристройки. Нельзя менять типы подоконников и остекления окон. Свободы изменения архитектурного облика гораздо меньше, чем в случае современных строений.
Несменяемые двери
С внутренним пространством старинных зданий дело обстоит проще, но тут все зависит от состояния здания, а также от того, какие элементы его конструкции или интерьера зарегистрированы как культурное наследие. Возможно, в здании находятся старинные картины, скульптуры или иные произведения искусства, за сохранность которых вы несете ответственность и менять месторасположение которых вы не имеете права.
С большой вероятностью «неприкосновенными» окажутся «исторические» входные и межкомнатные двери, которые нельзя будет менять даже в случае их поломки – нужно будет их реставрировать. Такой же статус может быть у старинного паркета, перил, лестниц, камина, и т.д.
Нельзя также причинять существенного ущерба стенам здания, например, создавать встроенные в стены сейфы. За это положены большие штрафы и все равно придется привести все в первозданное состояние. Такие изменения возможны только с согласия Министерства культуры.
Кроме юридических, могут возникнуть и технические трудности. Я неоднократно сталкивалась с ситуацией, когда в очень старых (XVIII – начала XIX вв) домах стены представляют собой так называемую «мазанку», то есть они сделаны из ненадежных материалов (дерева, сырцового кирпича и т.д.) и обмазаны глиной. Любая попытка ремонтных манипуляций со старой «мазанкой» приводит к тому, что она начинает сыпаться и разрушаться. И вам придется либо усиливать каркас здания целиком, либо все сносить и перестраивать.
Будьте бдительны!
Из сказанного выше становится ясно, что, беря в аренду или в собственность объект культурного наследия, вы берете на себя ответственность за большое число архитектурных и интерьерных элементов данного здания. И тут очень важно не взять лишнего. Возможно, зданию уже был нанесен ущерб до вас. Но если не зафиксировать это документально, возможно, вам придется платить штраф за чужие грехи. То есть, принимая особняк «на баланс», необходимо сверить, что, согласно актам экспертизы, должно в нем быть, и что есть фактически. Есть ли в реальности числящиеся за этим зданием камины, фрески, двери и т.д.
Если вы собственник особняка или арендуете его у государства, то все расходы на поддержание здания в надлежащем виде несете вы. Но если вы субарендатор, или арендуете особняк у частного собственника, то возможны варианты. Тут надо быть очень внимательным при заключении договора аренды – как говориться, смотреть что написано мелкими буквами. Собственники обычно пытаются вписать в договор, что все изменения арендатор должен вносить за свой счёт. Коварство этого пункта, кроме прочего, в том, что любое серьезное изменение в таком здании предполагает подготовку технической документации, подлежащей согласованию в Министерстве культуры. Это и долго, и дорого.
Но вообще, обычно, когда объект культурного наследия берется в собственность или аренду, то сразу готовится проектная документация на его реконструкцию, которая должна быть согласована в органах, отвечающих за архитектурный надзор и охрану таких объектов. В процессе согласования документация может корректироваться, после чего хозяин особняка должен ее строго придерживаться.
Ну и в заключении - о самом неприятном. Штрафы за неправильное использование объекта культурного наследия на сегодняшний день варьируются от 200 тыс до 500 тыс рублей.
Достояние народа
Устроить офис в старинном особняке – вполне реально. Государство и сдает их в аренду, и выставляет на продажу. Но особняк дореволюционной (а иногда и послереволюционной) постройки с большой вероятностью относится к категории объектов культурного наследия. А в отношении таких объектов имеются очень строгие правила – чего с ними нельзя делать, а что, наоборот, надо делать обязательно. Арендатор или собственник здания должен эти правила знать и строго их выполнять, если не хочет нарваться на штраф с пятью нулями.
В частности, на земельном участке, являющемся частью объекта культурного наследия, запрещены земляные работы. Купив такой объект вместе с землей, вы не сможете ничего построить или пристроить, даже если с технической точки зрения это было бы возможным.
Территория, примыкающая к вашему особняку должна оставаться открытой, вы не можете наглухо запереть ворота, поскольку у народа (чьим достоянием является культурное наследие) должна быть возможность осматривать здания, украшающие город.
Иногда придется пускать посторонних не только на территорию, но и внутрь здания – в некоторых случаях в число обременений входит допуск в особняк экскурсий.
Способы использования здания, являющихся объектами культурного наследия, ограничены. Офис в них устроить можно, а склад, лабораторию или производственный цех – нет. Нельзя, чтобы в помещении использовались химикаты или поддерживался режим температуры и влажности, который может негативно повлиять на интерьер.
Неприкосновенные фасады
С самым большим количеством ограничений вы столкнетесь, если решите делать реконструкцию или ремонт здания. А делать это вам вполне может понадобится, поскольку речь идет о зданиях очень старых, иногда буквально насквозь прогнивших, и, к тому же, строившихся отнюдь не под офисы.
Бережнее всего государство охраняет фасады старинных зданий. Менять их нельзя ни в коем случае, при реконструкции нужно восстанавливать нарушенную архитектуру фасада здания в том виде, в каком она была изначально.
Как вы можете догадаться, изначально, в XIX или XVIII веке, кондиционеров на фасаде здания не было. И это значит, что кондиционеры вы там ставить не можете. А также вы не можете остеклять балконы, возводить лоджии, мансарды, веранды и другие пристройки. Нельзя менять типы подоконников и остекления окон. Свободы изменения архитектурного облика гораздо меньше, чем в случае современных строений.
Несменяемые двери
С внутренним пространством старинных зданий дело обстоит проще, но тут все зависит от состояния здания, а также от того, какие элементы его конструкции или интерьера зарегистрированы как культурное наследие. Возможно, в здании находятся старинные картины, скульптуры или иные произведения искусства, за сохранность которых вы несете ответственность и менять месторасположение которых вы не имеете права.
С большой вероятностью «неприкосновенными» окажутся «исторические» входные и межкомнатные двери, которые нельзя будет менять даже в случае их поломки – нужно будет их реставрировать. Такой же статус может быть у старинного паркета, перил, лестниц, камина, и т.д.
Нельзя также причинять существенного ущерба стенам здания, например, создавать встроенные в стены сейфы. За это положены большие штрафы и все равно придется привести все в первозданное состояние. Такие изменения возможны только с согласия Министерства культуры.
Кроме юридических, могут возникнуть и технические трудности. Я неоднократно сталкивалась с ситуацией, когда в очень старых (XVIII – начала XIX вв) домах стены представляют собой так называемую «мазанку», то есть они сделаны из ненадежных материалов (дерева, сырцового кирпича и т.д.) и обмазаны глиной. Любая попытка ремонтных манипуляций со старой «мазанкой» приводит к тому, что она начинает сыпаться и разрушаться. И вам придется либо усиливать каркас здания целиком, либо все сносить и перестраивать.
Будьте бдительны!
Из сказанного выше становится ясно, что, беря в аренду или в собственность объект культурного наследия, вы берете на себя ответственность за большое число архитектурных и интерьерных элементов данного здания. И тут очень важно не взять лишнего. Возможно, зданию уже был нанесен ущерб до вас. Но если не зафиксировать это документально, возможно, вам придется платить штраф за чужие грехи. То есть, принимая особняк «на баланс», необходимо сверить, что, согласно актам экспертизы, должно в нем быть, и что есть фактически. Есть ли в реальности числящиеся за этим зданием камины, фрески, двери и т.д.
Если вы собственник особняка или арендуете его у государства, то все расходы на поддержание здания в надлежащем виде несете вы. Но если вы субарендатор, или арендуете особняк у частного собственника, то возможны варианты. Тут надо быть очень внимательным при заключении договора аренды – как говориться, смотреть что написано мелкими буквами. Собственники обычно пытаются вписать в договор, что все изменения арендатор должен вносить за свой счёт. Коварство этого пункта, кроме прочего, в том, что любое серьезное изменение в таком здании предполагает подготовку технической документации, подлежащей согласованию в Министерстве культуры. Это и долго, и дорого.
Но вообще, обычно, когда объект культурного наследия берется в собственность или аренду, то сразу готовится проектная документация на его реконструкцию, которая должна быть согласована в органах, отвечающих за архитектурный надзор и охрану таких объектов. В процессе согласования документация может корректироваться, после чего хозяин особняка должен ее строго придерживаться.
Ну и в заключении - о самом неприятном. Штрафы за неправильное использование объекта культурного наследия на сегодняшний день варьируются от 200 тыс до 500 тыс рублей.
2025-06-10 09:19:04
