Если ещё десять лет назад городская среда чётко делилась на «спальные» и «деловые» зоны, то сегодня эти функции совмещаются. О причинах популярности формата live & work, развитии деловых кластеров и реакции покупателей на офисы внутри жилых проектов рассказывает коммерческий директор October Group Юрий Коган.

Будущее городской среды

Современный мегаполис требует переосмысления территориальной структуры в соответствии с актуальными вызовами времени. В рамках программы создания мест приложения труда городские власти стремятся увеличить функциональную насыщенность жилых районов, что снижает нагрузку на транспортную систему, а городская структура становится более устойчивой, динамичной и адаптированной под современный ритм.

Несмотря на этот курс, офисы в жилых кварталах все еще создаются преимущественно в помещениях свободного назначения в рамках коммерческой инфраструктуры первых этажей. Проектов с полноценными интегрированными деловыми пространствами площадью более 2 тыс. кв. м в границах «старой» Москвы сегодня насчитывается менее десятка. Еще несколько подобных примеров можно найти в Новой Москве. Однако уже в ближайшие пять лет ожидается заметный рост этого сегмента, поскольку девелоперы всё чаще ориентируются на создание многофункциональной среды.

Новая карта деловой активности

Транспортная доступность по-прежнему остается определяющим фактором при выборе офисных пространств, поэтому формат live & work активнее всего развиваются в районах с удобной логистикой и развитой инфраструктурой. Большинство таких проектов строится в зоне между Третьим транспортным кольцом и Большой кольцевой линией метро – в черте «старой» Москвы только один жилой комплекс с офисной составляющей строится за пределами Большой кольцевой линии метро.

Наиболее целесообразно развитие бизнес-пространств в локациях, где пересекаются разные виды городского транспорта, поскольку они аккумулируют спрос с разных районов города – здесь коммерческая функция может занимать 15% и более. Например, в Stories на Мосфильмовской возле метро «Аминьевская» и одноимённой платформы МЦД-4 размер делового кластера, включающего 49 офисов и 19 помещений под ретейл, составляет 6 тыс. кв. м при общей площади проекта 38,9 тыс. кв. м.

В свою очередь, для Новой Москвы характерна масштабная комплексная застройка целыми районами, и городские власти активно способствуют появлению деловых пространств в рамках КРТ. В жилых микрорайонах проектируются отдельные офисные здания или многофункциональные центры, где предусмотрены помещения под досуговую инфраструктуру, ретейл и деловые пространства. Кроме того, в ТиНАО формируются и крупные деловые кварталы по аналогии с «Москва-Сити». Например, в рамках административно-делового центра Коммунарка основной объём составят офисы, рядом с которыми будут строиться жилые дома и общественная инфраструктура.

Работа рядом с домом

Расположение офисов в составе жилого проекта не оказывает непосредственного влияния на ценообразование. Ключевыми факторами остаются локация, транспортная доступность, качество делового пространства и сопутствующей инфраструктуры. Однако синергия жилой и деловой функций повышает спрос со стороны частных предпринимателей. Часть клиентов приобретают офис одновременно с квартирой, чтобы вести бизнес рядом с домом. В целом наши результаты подтверждают активный интерес рынка: более чем за полгода до ввода в эксплуатацию в Stories распродано 80% офисов. Средняя цена со старта продаж выросла в среднем на 40%, а по отдельным лотам – на 60%. При этом примерно две трети покупателей – это конечные пользователи, которые приобретают помещения для собственного бизнеса.

Наличие делового пространства, в свою очередь, повышает спрос на квартиры. Соседство с офисами увеличивает арендный потенциал жилья, поэтому доля инвестиционного спроса достигает 20%, тогда как в среднем в бизнес-классе он составляет 6,5%, по данным исследования, которое мы провели в мае совместно с «НДВ-Супермаркет недвижимости».

Для покупателей квартир бизнес-пространство на территории проекта создает возможность работать в шаговой доступности от квартиры. По данным прошлогоднего исследования центра «Зарплаты.ру» и «Русской школы управления» (РШУ), 70% россиян считают, что идеальный офис должен находиться рядом с домом. При этом интеграция бизнес-пространств не должна нарушать приватность жителей. Поэтому реализация live & work формата требует продуманного разделения потоков – это касается как организации отдельных входных групп в жилую и офисную часть, так и зонирования территории. Общедоступные пространства должны быть организованы со стороны улицы, а двор остается закрытым пространством только для жителей.

Эффективная стратегия развития

Синергия офисных и жилых пространств открывает широкий спектр возможностей для девелоперов. Этот подход позволяет расширить целевую аудиторию, диверсифицировать портфель, предложить покупателям новые востребованные форматы недвижимости и повысить инвестиционную привлекательность объектов. На фоне растущего спроса на качественные рабочие пространства и популярности гибких форматов модель live & work становится логичным, востребованным и коммерчески оправданным решением.

Строим и развиваем
производственный сектор страны

Все материалы

Квиз

5 мин

Собери свой производственно-складской комплекс

Узнай, как хорошо ты разбираешь в недвижимости для бизнеса.

Пройти квиз

Аналитика

5 мин

Точка роста: как индустриальные парки меняют Подмосковье

Читать

Кейс