Развитие туристической отрасли является для нашей страны одной из приоритетных задач. В рамках государственных программ реализуются различные меры поддержки, включая субсидии на строительство гостиничных проектов. Вместе с тем с целью обеления и повышения качества объектов туристической инфраструктуры ужесточается и законодательство, регулирующее отрасль. И сегодня как никогда важно вести стройку «по всем правилам». О каких нюансах нужно помнить девелоперам на каждом из этапов реализации гостиничного проекта, чтобы ожидание и реальность совпали?

Этап №1

Когда девелопер принимает решение реализовывать гостиничный формат, в первую очередь нужно отталкиваться от расположения, окружения и целевой аудитории, на которую этот объект будет работать.

Отправной точкой для всех коммерческих форматов, в том числе и гостиничных, является работа с ТЭПами (технико-экономические показатели) и расчет финасовых показателей. Очень важно на этом этапе не уйти в фантазии на тему объемно-пространственных решений, которые могут впоследствии дорого обойтись.

Аналитика и концепция - это фундамент проекта, на который уже наслаивается архитектура и дизайн.

Этап №2

Когда по итогам разработанной концепции вы определились с основными параметрами и выбрали тот вариант, который устроил по финансовым результатам, самое время готовить ТЗ на проект для ваших архитекторов и проектировщиков.

Чаще бывает наоборот - впоследствии приходится править коллег, а это время и деньги заказчика.

Отель планируется от номера наружу. Многие же отталкиваются от красивого фасада и общих ТЭПов, а потом руководствуются принципом «как-нибудь раскидаем».

Если делать все по уму, бюджет на фантазии и сроки реализации сильно сократятся.

Этап №3

Итак, стройка вашего отеля в полном разгаре. Архитекторы и проектировщики вместе со строителями активно работают над проектом: подготовка рабочей документации, подбор поставщиков, строительные работы.

Часто именно на этом этапе девелоперы обращаются к нам за помощью.

Конечно, стоимость корректировок растет соразмерно готовности проекта, а их эффективность снижается. Но это не значит, что нужно оставлять всё как есть.

У девелопера могут быть заложены решения, способные существенно повлиять на эффективность и экономику проекта. На этапе строительства вы пока об этом не подозреваете, но уже после ввода эти «решения» очень скоро начинают давать о себе знать - частая смена УК «из-за того, что та не справляется» или судебные разбирательства с собственниками в случае продажи отеля в розницу.

Этап №4

Со стройкой более-менее разобрались? Теперь на очереди инженерия, оснащение и ПО.

Сети закладываются с учетом всех технологических особенностей и цифровых возможностей будущего проекта (да-да, в современных отелях теперь тоже всё «умное»!).

От формата и бюджета будет зависеть насколько «умным» окажется ваш отель. Однако базовые требования должны соблюдаться неукоснительно.

Как показывает практика, грамотное проектирование позволяет существенно экономить (даже на прокладке кабелей). И, наоборот, без понимания оптимизации расходы могут неоправданно вырасти.

Этап №5

Когда стройка вышла на продвинутую стадию, самое время подумать о продажах и получении дохода.

В зависимости от выбранной концепции - отель в собственном управлении или со множеством собственников, проектное финансирование или с привлечением субсидий - и будет зависеть вся структура ваших операционных и инвестиционных расходов и доходов.

Если вы идете по пути коллективных инвестиций, то перед вами встает важная задача - формирование стратегии продаж для инвесторов. Здесь важно отталкиваться именно от операционки, потому что обещать то, что на практике случиться не может, - очень плохая идея, которая всегда заканчивается негативной обратной связью от инвесторов.

Грамотно сформировать инвестиционный продукт недостаточно, важно также работать с брокерами, а именно объяснять, как этот продукт продавать, чтобы те в свою очередь корректно отвечали на вопросы инвесторов и не обещали невозможную доходность.

Этап №6

Заключительный этап - запуск отеля. Дальнейшая экономика проекта будет зависеть от того, насколько качественно он будет пройден.

Речь идет о наборе и обучении персонала, настройке механизмов отчетности, в том числе перед инвесторами для модели продажи, тестировании всех систем, стратегии взаимодействия со множеством собственников в случае розничного продукта и пр. Эта работа начинается за 3-6 месяцев до открытия отеля.

Первые полгода-год отель нарабатывает мощность. И здесь очень важно четко следовать заложенной модели и не отклоняться от курса, поддаваясь на импульсивные решения в виде акций и скидок, если в первое время проект не достигает нужных показателей по загрузке или доходности.

Если проект был реализован с соблюдением гостиничной технологии и правильно просчитан, то результат, поверьте, не заставит себя долго ждать.

Спецвыпуск: инвестиции