Новости
Компании
Назад
25 Июля 2025, 8:00
Евгений Абрамычев, заместитель генерального директора «Инвест7», о перспективах «Авиапарка»
Торговый центр «Авиапарк» — один из самых масштабных и знаковых объектов на столичном рынке торговой недвижимости. Как крупнейший ТРЦ в Европе с общей площадью более 400 000 кв. м, он является ключевым местом концентрации брендов масс-маркета, развлечений и семейного шопинга, столпом сегмента крупных моллов.
Объекты подобного масштаба выходят на рынок крайне редко, поэтому интерес к данному ТЦ, безусловно, есть и будет. Для консервативных инвесторов, которые планируют в горизонтах 10–20 лет, проект является максимально трофейным. Такие игроки понимают, насколько это надежный актив. Ведь сегмент крупных торговых центров — это та часть рынка, которая считается стабильной и относительно независимой от глобальных внешних факторов, несмотря на вызовы, в чем мы могли убедиться не раз за последние 5 лет, когда бушевала пандемия.
Однако быстрой продажи «Авиапарка» ожидать не стоит, т.к. среди покупателей объект такого масштаба могут себе позволить единицы. Текущая новость о продаже может быть спланированным PR ходом, направленным на расширение круга потенциальных инвесторов. Ведь актив пытаются реализовать уже более пяти лет (первые попытки датируются 2017 годом), и упоминание о том, что предложения уже разосланы всем крупным инвестфондам и профильным игрокам, вероятно, предназначено для того, чтобы агенты рынка не предлагали объект повторно — владельцы и так ведут процесс самостоятельно через привлеченную компанию Astoria Capital, созданную выходцами из Сбербанка.
С точки зрения цены, заявленная на сегодня (по состоянию на 24 июля 2025-го) сумма в 100–120 млрд руб., что примерно соответствует 250–300 тысячам за «квадрат», вполне соответствует рыночной стоимости «Авиапарка». Однако мы ожидаем, что покупатели будут готовы приобрести ТЦ примерно по 180–200 тысяч за квадратный метр, закладывая в данную стоимость скидку за объем и все возможные риски, включая возможность потери крупных арендаторов и сложности в их замещении. Это предположение основано на недавней продаже ТЦ «Времена года», который ушел за сумму, эквивалентную около 240 тысячам за кв. м.
Полагаю, что объект будет реализован по одному из трех сценариев. Первый - это интерес к ТЦ со стороны «Киевской площади» (хотя, учитывая их недавние крупные траты на приобретение «Времен года» и других объектов, они вряд ли заинтересуются объектом в бюджете выше 150 тысяч за кв. м).
Второй и более вероятный — лот будет продан по нижней границе рыночной стоимости, а это примерно 180–200 тысяч рублей за «квадрат»; здесь претендентом может стать «Газпромбанк», который уже имеет опыт приобретения и управления активами подобного масштаба (например, в 2023 г. банк купил сеть из 14 торговых центров «Мега» у шведской Ingka Centres общей площадью 2,3 млн кв. м, а в 2024 г. рассматривалась сделка по приобретению российских активов французской сети Auchan). Как один из крупнейших банков России с государственным участием (контролируется ПАО «Газпром»), «Газпромбанк» обладает значительными ресурсами для таких инвестиций — фактически такие суммы (порядка 100 млрд руб. и выше) доступны компаниям с государственным участием, и «Газпромбанк» здесь выступает как первая и самая богатая компания на рынке, активно скупающая коммерческую недвижимость для диверсификации портфеля. В условиях текущей реструктуризации из-за продолжающихся убытков (материнская компания «Газпром» в 2024 г., по разным стандартам учета, показывала как прибыль в 1,2 трлн руб. по МСФО, так и убыток в 1,1 трлн руб. по РСБУ для газового бизнеса, а прогнозы на 2025–2034 годы предполагают потенциальные потери до 15 трлн руб. из-за снижения экспорта и санкций), такой объект позволит банку о зафиксировать убытки через инвестиции в стабильный актив с долгосрочной отдачей — по сути, это будет простая фиксация потерь в реальном секторе, где недвижимость выступает как надежный хедж против волатильности энергетического рынка.
Третий, маловероятный, — найдется покупатель, который будет готов рискнуть и приобрести объект по текущей цене, понимая, что в горизонте 15–20 лет данные вложения принесут нужный результат; это может быть какой-то фонд коллективных инвестиций, специализирующийся на владении недвижимостью и получении дохода от нее.
Объекты подобного масштаба выходят на рынок крайне редко, поэтому интерес к данному ТЦ, безусловно, есть и будет. Для консервативных инвесторов, которые планируют в горизонтах 10–20 лет, проект является максимально трофейным. Такие игроки понимают, насколько это надежный актив. Ведь сегмент крупных торговых центров — это та часть рынка, которая считается стабильной и относительно независимой от глобальных внешних факторов, несмотря на вызовы, в чем мы могли убедиться не раз за последние 5 лет, когда бушевала пандемия.
Однако быстрой продажи «Авиапарка» ожидать не стоит, т.к. среди покупателей объект такого масштаба могут себе позволить единицы. Текущая новость о продаже может быть спланированным PR ходом, направленным на расширение круга потенциальных инвесторов. Ведь актив пытаются реализовать уже более пяти лет (первые попытки датируются 2017 годом), и упоминание о том, что предложения уже разосланы всем крупным инвестфондам и профильным игрокам, вероятно, предназначено для того, чтобы агенты рынка не предлагали объект повторно — владельцы и так ведут процесс самостоятельно через привлеченную компанию Astoria Capital, созданную выходцами из Сбербанка.
С точки зрения цены, заявленная на сегодня (по состоянию на 24 июля 2025-го) сумма в 100–120 млрд руб., что примерно соответствует 250–300 тысячам за «квадрат», вполне соответствует рыночной стоимости «Авиапарка». Однако мы ожидаем, что покупатели будут готовы приобрести ТЦ примерно по 180–200 тысяч за квадратный метр, закладывая в данную стоимость скидку за объем и все возможные риски, включая возможность потери крупных арендаторов и сложности в их замещении. Это предположение основано на недавней продаже ТЦ «Времена года», который ушел за сумму, эквивалентную около 240 тысячам за кв. м.
Полагаю, что объект будет реализован по одному из трех сценариев. Первый - это интерес к ТЦ со стороны «Киевской площади» (хотя, учитывая их недавние крупные траты на приобретение «Времен года» и других объектов, они вряд ли заинтересуются объектом в бюджете выше 150 тысяч за кв. м).
Второй и более вероятный — лот будет продан по нижней границе рыночной стоимости, а это примерно 180–200 тысяч рублей за «квадрат»; здесь претендентом может стать «Газпромбанк», который уже имеет опыт приобретения и управления активами подобного масштаба (например, в 2023 г. банк купил сеть из 14 торговых центров «Мега» у шведской Ingka Centres общей площадью 2,3 млн кв. м, а в 2024 г. рассматривалась сделка по приобретению российских активов французской сети Auchan). Как один из крупнейших банков России с государственным участием (контролируется ПАО «Газпром»), «Газпромбанк» обладает значительными ресурсами для таких инвестиций — фактически такие суммы (порядка 100 млрд руб. и выше) доступны компаниям с государственным участием, и «Газпромбанк» здесь выступает как первая и самая богатая компания на рынке, активно скупающая коммерческую недвижимость для диверсификации портфеля. В условиях текущей реструктуризации из-за продолжающихся убытков (материнская компания «Газпром» в 2024 г., по разным стандартам учета, показывала как прибыль в 1,2 трлн руб. по МСФО, так и убыток в 1,1 трлн руб. по РСБУ для газового бизнеса, а прогнозы на 2025–2034 годы предполагают потенциальные потери до 15 трлн руб. из-за снижения экспорта и санкций), такой объект позволит банку о зафиксировать убытки через инвестиции в стабильный актив с долгосрочной отдачей — по сути, это будет простая фиксация потерь в реальном секторе, где недвижимость выступает как надежный хедж против волатильности энергетического рынка.
Третий, маловероятный, — найдется покупатель, который будет готов рискнуть и приобрести объект по текущей цене, понимая, что в горизонте 15–20 лет данные вложения принесут нужный результат; это может быть какой-то фонд коллективных инвестиций, специализирующийся на владении недвижимостью и получении дохода от нее.
Назад
Загрузка...