В 2025 г. Челябинская область вышла на пятую строчку в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата. Это лучший результат за последнее пятилетие. Инвесторов привлекают прежде всего промышленность, креативные индустрии, аграрный сектор и отельно-туристическая отрасль. Еще одним драйвером региональной экономики может стать трансконтинентальная логистика. Для этого нужно к действующему маршруту «Восток-Запад» добавить перспективный транспортный коридор «Север-Юг». Не менее важно развивать строительство наиболее востребованных и рентабельных инфраструктурных объектов – теплых складов свободного назначения и комплексов формата Light Industrial.
Челябинская область достигла значительного прогресса в создании условий для привлечения инвестиций. Убедительное подтверждение тому было получено в ходе Петербургского международного экономического форума. По словам губернатора Алексея Текслера, региону удалось привлечь 200 млрд руб. в рамках 30 инвестиционных соглашений. Основной акцент делается на металлургии, машино- и приборостроении, роботехнике, пищевой промышленности, различных видах инновационного производства и расширении сети курортных объектов. Логистический девелопмент в этом контексте пока остается на второстепенных ролях, но положение может измениться в ближайшее время. В реестре инвестиционных проектов Челябинской области фигурирует ряд площадок, предназначенных для размещения складской инфраструктуры. К ним относятся центр по хранению и переработке овощей ООО «Оптимум», индустриальный парк «Малая Сосновка», второй этап транспортно-логистического комплекса «Южноуральский», два производственно-складских комплекса в Челябинске, контейнерный терминал Магнитогорск-Грузовой (реконструкция) и группа универсальных складов класса «А».
Особо перспективным выглядит активное подключение к транспортному коридору «Север-Юг». Он открывает доступ к активно развивающейся логистической сети Центральноазиатских республик и рынкам «Глобального Юга». В рамках этого сценария Челябинск может превратиться в «южные торговые ворота» страны». Встречное движение уже началось. Так, в казахстанском Костанае летом прошлого года к приему грузов приступил складской комплекс площадью 20,1 тыс. кв. м. Отсюда до Челябинска всего 250 км. В свою очередь от Костаная идет удобная трасса Астана-Караганда-Алматы. Ее стратегический характер трудно переоценить. Одновременно – в расчете на логистические потоки с юга на север и с севера на юг – было принято решение о расширении мощностей транспортно-логистического комплекса «Южноуральский» (75 км от Челябинска). Фактически это огромный «сухой порт», через который осуществляется транзитная связь России с Казахстаном, Туркменистаном, Ираном, Индией и Пакистаном. Комплекс занимает 192 га и готов обрабатывать до 2,5 млн тонн грузов ежегодно.
Если переключиться с международного уровня на региональный, то здесь внимание инвесторов привлекают два типа недвижимости. Первый – склады формата Light Industrial. Впервые в Челябинской области этот продукт был презентован в августе 2023 г. На роль дебютанта был предложен комплекс из 12 корпусов общей площадью 14,5 тыс. кв. м. С тех пор Челябинск неизменно фигурирует среди российских миллионников, которые обладают наибольшим потенциалом в развитии LI-объектов. На текущий момент есть и объекты с вакансией, и ведется строительство небольших зданий под клиентов. Даже в условиях нынешних кредитных ставок срок окупаемости такого склада не превышает 5-8 лет.
Вторая категория инвестиционно привлекательной недвижимости – компактные здания Flex-box (до 5 тыс. кв. м полезной площади) класса А. На сегодняшний день это остродефицитный тип предложения, и флагманским проектом является индустриальный парк Greenpolis. В общем метраже вакантных объектов на челябинском рынке недвижимость класса А составляет не более 7%. Доля площадей класса B измеряется 72%. Оставшийся 21% образован устаревшими лотами с низкими потолками без инфраструктуры. Внутри обозначенной категории особо выделяются теплые склады без конкретной специализации, свыше 60% всех запросов от потенциальных арендаторов – дилеров автозапчастей, дистрибьютеров и 3PL-операторов и самый выгодный формат. При благоприятной экономической конъюнктуре вернуть вложения можно спустя четыре года.
Критически важный аспект – поиск небанковского финансирования. Для комплекса с габаритами менее 5 тыс. кв. м привлечение заемных средств сейчас убивает привлекательность проекта. Благо, порог входа пока держится на вполне приемлемом уровне, и этапность строительства данного сегмента может быть увеличена. Себестоимость строительства у теплого склада (с учетом парковки) ниже на 30-33%, чем у холодильного или производственного.
В целом на сегодняшний день Челябинск располагает порядка 400 тыс. кв. м складских площадей классов А и B. С учетом строительства новых РЦ и складов федеральных клиентов прогнозируется рост до 670 тыс. кв. м. Размер среднегодовой базовой арендной ставки поднялся до 10,5 тыс. руб. за кв. м и в течение 2025 г., и по всей видимости, возьмет отметку в 11-12 тыс. руб.