Гаврилов Валентин, директор отдела исследований рынка CBRE в России об инвестициях во Владивосток: Строительство района-спутника обходится в среднем в $4 000 за «квадрат»

Развитие восточных территорий России уже давно, очевидно, является стратегической государственной необходимостью. В данном контексте любые проекты, способствующие достижению данной цели, будут востребованы в государственном масштабе. Что касается востребованности с точки зрения бизнеса, то она очень сильно зависит от того, удастся ли государству создать условия, чтобы добиться системного усиления экономической активности в данном регионе в формате как развития национального бизнеса, так и привлечения иностранных компаний. Это и налоги, и условия создания и ведения бизнеса, и легкость осуществления инвестиций.

Что касается строительства нового города, то в мире есть примеры удачных частных инвестиций в создание районов-спутников. Как правило, это деловой район, который включает офисы, ритейл, жилые и развлекательные площади. Наличие в структуре проекта деловых площадей весьма желательно для обеспечения необходимого количества рабочих мест и снижения риска создания «города-призрака», опыт «создания» которых в мире также имеется.

Не зная конкретных параметров проекта, сложно комментировать бюджет. Вместе с тем, следует отметить, что лучший мировой опыт реализации таких проектов предполагал инвестиции исходя из порядка $4 000 за кв. м. Соответственно, можно предположить, что бюджет в 920 млрд. рублей, скорее всего, не будет окончательным. Также мировой опыт говорит, что уложиться в период 8 лет будет весьма и весьма непросто.

Основные риски, как правило, включают недооценку требуемых объемов инвестиций (и, соответственно, переоценка доходности проекта), спад экономической конъюнктуры, ошибки в решении проблем транспортной инфраструктуры, ошибки в функциональной структуре площадей. Соответственно, риски проекта будут достаточно высоки, и для них снижения целесообразно привлечение государства (вероятно, с достаточно большой долей участия).

Если говорить о строительстве порта, следует отметить, что с точки зрения транзита грузов с Востока на Запад перспективы видятся достаточно сложными, т.к. РЖД не выдерживает заявленные сроки транспортировки грузов. К сожалению, логистика по ж/д характеризуется тем, что среднедневная скорость движения вагонов по России низка и снижается. Соответственно, перевоз морским путем пока и дешевле, и быстрее, а значит, транзит с Востока на Запад будет иметь очень непростую экономику. Поэтому выгоды от развития порта, скорее всего, напрямую будут зависеть от развития экспорта.

Думаю, проект будет сложно реализовать без участия государства. Чем выше будет это участие (доля в проекте)  и гарантии управления рисками, тем больше частных инвесторов может прийти в проект.

Насчет выхода на рынки азиатских стран: необходимо четко понимать за счет чего мы сможем конкурировать с регионом ЮВА, который характеризуется и высокой технологичностью, и низкой стоимость рабочей силы, и комфортными налогами. С сырьем, конечно, понятно. Но что еще будет там востребовано?