Хорошая возможность получить территорию под комплексное развитие из частных рук, минуя конкурсные процедуры. С учетом последних тенденций распределения крупных площадок в Москве, под комплексные проекты редевелопмента, все участки выставляются на конкурс. Таким образом, даже для крупных игроков, их приобретение сопряжено с набором сложностей и неожиданностей, вытекающих из конкурсных процедур. Также, освоение большинства крупных территорий затруднено из-за наличия не урегулированных правоотношений с мелкими собственниками, которые могут "блэкмейлить" нового владельца, повышая сроки и стоимость освоения земли. В данном случае мы видим, что эти риски минимальны.

Необходимо также упомянуть, что Ленинградское шоссе является давно и четко выбранной локацией для проектов структур ВЭБа. В данном случае, синергия с еще одним проектом - территорией завода «Слава», доставшейся ВЭБу после санации «Глобекса» - очевидна: территория завода «Слава» обеспечивает всему проекту примыкание к первой линии Ленинградского шоссе.

По кадастровым картам видно, что территория завода «Бат-Ява» представлена конгломератом земельных участков разного градостроительного назначения, так или иначе отнесенных по ПЗЗ к общественно-производственной зоне, но с очень низкой плотностью застройки - 20 тыс./м2 на Га. Маловероятно, что эта ситуация будет сохранена при реконструкции - слишком много ограничений накладывает развитие ex-промышленной территории с такими параметрами. Соответственно, я не вижу пути через редевелопмент существующих зданий - при перепрофилировании сооружений, изменение ВРИ и параметров застройки земельных участков неизбежно, и странно было бы это делать индивидуально для каждого участка. Поэтому логично полагать, что ВЭБ-Капитал займет полным циклом развития этой площадки: разработкой проекта планировки, согласованием новых градостроительных параметров территории, оформлением земельных правоотношений на вновь выделенные участки, и последовательным девелопментом. Останутся ли при этом сохраненными существующие здания - зависит от их градостроительного статуса и коммерческой перспективы.

Концептуальное позиционирование проекта может быть различным, однако я нахожу логичным на территориях, примыкающих к трассе или находящихся в зоне влияния железной дороги, развивать офисную и сервисную функцию. Начало уже было положено созданием делового района Белой Площади - через мост от обсуждаемого объекта. Офисы обеспечат всему проекту капитализацию, которая важна для такого институционального инвестора, каковым является ВЭБ. Внутренние территории было бы удачно развить в виде жилья/апартаментов. С учетом наличия на территории завода старых корпусов, возможно появление весьма харизматичных лофтов. Данная функция обеспечит проекту быстрый возврат на инвестиции и позволит заранее сформировать необходимый лимит по сроку возврата на инвестиции, что для ВЭБ должно быть актуально, с учетом привлечения заемного финансирования.