Алексей Ванчугов, партнер Accent Group, об инвестировании катарского инвестора в ТРЦ "Астрапарк"

Сегодня никакие иностранные инвесторы – ни западные, ни азиатские – не готовы инвестировать в недвижимость в России. И если все же такое происходит, то это случайность и успех отдельного девелопера. Я пока не вижу никаких предпосылок для инвесторов приносить нам деньги – и с точки зрения странового риска, и рисков индустрии. Всем хорошо известно, что сейчас происходит в России из-за сильнейшего давления на нас большей части международного сообщества. Кроме того, вследствие этих и других фундаментальных причин в торговой недвижимости происходит повышение стоимости кредитных ресурсов (а именно на кредитные ресурсы и существует и развивается эта отрасль) и ослабление системообразующих игроков индустрии – арендаторов торговых объектов. Они ослаблены ростом аренды из-за падения рубля, ростом стоимости закупаемого товара и падением потребительского спроса. Эти факторы заставляют потенциальных инвесторов пессимистично оценивать перспективы своих возможных вложений в проекты в России.

Однако широкомасштабный отказ от традиционного инвестирования в Россию означает возможности для тех, кто ориентирован на высокую доходность с высоким уровнем риска. Речь идет о так называемых дистресс-фондах и инвесторах, каковых, надо признать в мире не так уж много. Из наиболее известных стоит назвать Templeton Growth Fund, который работает с 1958 года, и средневзвешенная доходность за весь период работы составила 18% годовых. Black Stone, к примеру, оперирует порядка 400 млн долл для вложения в дистресс. Такие компании очень хорошо разбираются в кризисах – страновых, экономических – и умеют инвестировать в условиях, когда обычные инвесторы предпочитают воздерживаться от рискованных вложений. Стали ли мы привлекательны для этих компаний? Да, несомненно. Так что же мешает широкомасштабному вступлению денег на российский рынок  этих игроков? Главная причина в том, что мы пока не признали, что Россия – это и есть дистресс. То есть лэндлорды, девелоперы  пока не спешат переосмыслить стоимость своих активов и снизить ожидания по доходам. Это происходит не только потому, что они жадные, но и потому, что нынешние собственники покупали на «высоком» рынке, да еще и с использованием кредитов. Теперь эти деньги надо отбивать как-то, возвращать. А чтобы признать себя активом, находящимся в дистресс состоянии, нужно списать часть своих средств, выкинуть их в пропасть.  Многие ли из нас готовы взять пачку наличных и просто сжечь ее? Нет, не многие.

Но на Западе это явление носит распространенный характер. Как только собственник видит, что бизнес не задался, актив обесценился, он довольно быстро избавляется от актива с существенной скидкой. Новый собственник, возможно, будет управлять им эффективнее. Такие процедуры и механизмы формировались на Западе десятилетиями, и сегодня они довольно хорошо работают.  А в новой России сегодняшний кризис – только третий. И каждый пока воспринимается как катастрофа, сеющая панику.