Виктор Афанасенко, директор по аренде и маркетингу Raven Russia о строительстве индустриального парка в Подмосковье компанией ОПИН

Я считаю, что строить надо нужный продукт,  в правильное время и в правильном месте. Относительно локации стоит сказать, что северная часть Московской области востребована арендаторами, расстояние от МКАД 23 км – приемлемое. Дмитровское шоссе от МКАД до бетонки А-107 недавно модернизировано, построено несколько эстакад, так что в целом – ситуация улучшилась. Тем не менее, остаются светофоры по пути следования  в населенных пунктах, что существенно замедляет пропускную способность. Про Дмитровское шоссе внутри Москвы тоже не говорю – добраться в центр или хотя бы до ТТК – большая проблема. В этом смысле, я бы не сравнивал Дмитровское шоссе с такими безсфетофорными трассами, как М9 (Москва-Рига) или  М2 (Симферопольское шоссе), М4.  Расположение площадки относительно шоссе – так же не идеальное. Первая линия – это прекрасно, но обычный разворот в одном уровне с шоссе – не лучшее решение,  отсутствие разворотов с проколом под шоссе или типа “клевер” серьезно загрузит примыкающий к площадке участок трассы из-за движения грузовых автомобилей.

Что касается "правильного" времени, то с учетом экономической ситуации в настоящее время, реальный спрос на склады упал, а ставки аренды понизились. Новых проектов почти никто не начинает, это не так выгодно как раньше и более рискованно. При этом существуют трудности с получением заемного финансирования.  Если рискнуть и начать строить склад сейчас, а через год-полтора рынок выправится, то можно будет “пить шампанское”. А если не выправится? Кроме того, на данном направлении в настоящий момент имеется серьезная конкуренция среди девелоперов, предлагающих площади арендаторам. Несколько крупных игроков начали свои крупные проекты на А107 между Дмитровским и Ленинградским шоссе.  Из-за создавшейся локальной ситуации ставки аренды упали не только на этом направлении, но и, отчасти, в целом по рынку.

Как вариант минимизации рисков, в данном случае можно было бы построить складской комплекс по схеме built-to-suit.
Если будет вариант предварительного договора с покупателем/арендатором built-to-suit, тогда понятно. Если же комплекс строится спекулятивно, мне трудно представить экономику проекта торгово-административно-складского комплекса. Возможно, это и есть ноу-хау нового девелопера индустриального парка?