Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci о сделке по приобретению офисного здания в МФК «Метрополис».

Я бы предположила, что, учитывая уровень долларовых ставок и скидки, которые мы сейчас видим на рынке, годовой чистый операционный доход составляет около 14 млн долларов. И скорее всего стоимость сделки должна быть примерно 115 млн долларов, это соответствует доходности в диапазоне 11-12%.

Как известно, сделка, достаточно давно обсуждалась и Hines владеет частью торгового центра «Метрополис», поэтому была большая вероятность того, что здание будет куплено. Но, насколько я знаю, переговоры затянулись после того, как начались октябрьские и ноябрьские события с резким изменением стоимости рубля и паникой на рынке, и мы предполагаем, что договоренности по сделке были достигнуты уже в начале года по новым условиям с более высокой ставкой капитализации. В принципе для рынка это интересный факт, потому что, по сути, мы увидели сейчас какую-то доходность, которую можно назвать индикатором для текущих условий на рынке. То есть порядка 11,5-12% - это прайм-доходность, которая год назад оценивалась на уровне 9,5-9%. Таким образом, по этой сделке мы можем судить о том, насколько выросли реальные доходности, потому что сделок сейчас очень мало особенно в сегменте офисной недвижимости, они совершаются в стрит-ритейле, в жилье и запрашиваемая доходность инвесторов которые смотрят дистресс-активы там начинается от 15%. В данном же случае БЦ «Метрополис» явно не дистресс-актив, а одно из лучших зданий в Москве и мы видим, что доходности по премиальным инвестиционным объектам поднялись на 2%. И это интересный индикатор, который позволяет нам отталкиваться от него и говорить о стоимости других объектах в других сегментах и в других классах.