Марк Ронг – соучредитель и управляющий партнер компании «Норманн Эссет Менеджмент», в последние три года активно занимающейся девелопментом торговых центров на российских региональных рынках. Вторым собственником компании является его партнер Джон Харт, руководитель сети, торгующей потребительскими товарами. В настоящее время они занимаются несколькими проектами в Ярославле, Саратове, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и планируют выход на рынки других городов.

Почему вы остановили свой выбор на российских регионах?
Я живу в России уже 14 лет. Когда мы создавали нашу компанию, ее основной деятельностью должен был стать девелопмент объектов розничной торговли в Москве и регионах. Однако вскоре стало очевидно, что Московский рынок в некотором отношении перенасыщен. И, направив свои ресурсы в крупные региональные российские города, мы получили конкурентное преимущество.

Почему предметом своей деятельности вы выбрали девелопмент объектов розничной торговли?
В компании было принято решение максимально сузить область деятельности и стать в этом секторе рынка недвижимости лидерами по производительности. Выбор ритейла как основного вида деятельности был определен выходом на российский рынок международных сетей продуктовых гипермаркетов. Если удается наладить отношения с одной из таких компаний и она заявляет о намерении построить на предлагаемом участке свой гипермаркет, появляется шанс заключить с компанией предварительное соглашение. С гипермаркетом заключается предварительный договор аренды, дающий право на привлечение существенных инвестиций в проект. Таким образом, вложения инвесторов снижаются, а прибыль от реализации проекта увеличивается.

Чем привлекательна для вас реализация проектов, в частности, в Ярославле?
Во-первых, это способствует процветанию местного рынка. Во-вторых, мы получили возможность приобретения крупного участка общей площадью 30 га. Из них 13 га отведено на развитие первой очереди проекта, площадь которой составит 40 000 кв. м. Это обеспечит возможность строительства последующих очередей по мере появления спроса. Участок расположен на южной окраине города, рядом с Московским проспектом. Объект, которому суждено стать главным торговым центром города, планируется сдать в эксплуатацию в течение первого квартала 2007 г. Принимая в расчет опыт и положение нашей компании на рынке, проект обещает стать весьма успешным. Третий ключевой момент – возможность привлечения крупных якорных арендаторов. Одним из них стала компания «Реал», с которой было заключен предварительный договор долгосрочной аренды.
Кроме того, Ярославль является регионом, привлекательным для ритейлеров. Два года назад компания «МетроГруп» открыла в городе центр Metro Cash & Carry. Показатели продаж центра были весьма впечатляющи, что воодушевило родственную Metro Cash & Carry компанию «Реал» выйти на местный рынок.
Еще один положительный момент – местоположение города. Он находится всего в 260 км от Москвы, т.е. входит в зону обслуживания московских логистических компаний. Поэтому ритейлерам нет необходимости специально налаживать сеть поставок, поскольку снабжение организуется напрямую из Москвы.

Вы можете назвать основных участников проекта?
К проекту привлечены два крупных якорных арендатора. Один из них – продуктовый гипермаркет «Реал», другой – «Хоум Центр», магазин формата «сделай сам». Последний принадлежит компании, входящей в группу «Фишман Холдингз», являющейся нашим партнером по проекту. Магазин станет второй точкой «Хоум Центра», однако в планах компании на ближайшие 5 лет – открытие 12 магазинов в Москве и крупных региональных городах.
Кредит для финансирования проекта по традиционной схеме предоставил Газпромбанк.

Сталкивались ли вы с проблемами при покупке участка и получении разрешений на дальнейшее его использование?
В Ярославле нам сопутствовала удача. При покупке участка на региональном рынке мы обычно обращаем внимание на два наиболее важных момента. Первый – это возможность покупки участка, пригодного для незамедлительного проведения стандартной операции по приобретению или сдаче участка в аренду инвестором. Второй – получение от местной администрации политической поддержки инвестиций, которые мы собираемся вложить в регион. В Ярославле сошлись оба фактора.

Вы получили поддержку местных чиновников?
Процесс девелопмента зачастую осложняется необходимостью решать различные вопросы с чиновниками. Однако отмечу, что сравнительная покладистость региональных чиновников стала одной из причин нашего решения работать за пределами Москвы, где бюрократические препоны являются существенной преградой нашей деятельности. В целом следует отметить, что областная и городская администрации Ярославля оказали поддержку нашим инвестициям. Местные власти, как правило, видят политическую выгоду от конкретных капиталовложений в развитие региона и поддерживают нас.

Кто будет управлять объектом?
Мы не собираемся управлять торговыми центрами самостоятельно. Наша задача – исполнять роль девелоперов и инвесторов. Для этих целей мы намерены привлечь наиболее профессиональную УК. К сожалению, на данный момент на российском рынке не так много международных компаний, занимающихся управлением недвижимости.

Как обстоит дело с конкуренцией в Ярославле? Насколько она специфична по сравнению с другими регионами?
В настоящее время в Ярославле идет строительство еще двух торговых центров. И нашей компании предстоит столкнуться с конкуренцией, хотя выбраный нами участок качественно превосходит другие в вопросах проектирования и девелопмента.
Вообще усиление конкуренция наблюдается повсеместно. Компетентные ритейлеры, работающие на российском рынке, быстро осознают наличие нереализованных пока перспективных возможностей, предлагаемых региональным розничным рынком. Российские торговые сети набирают силу и получают все более интенсивное финансирование. Кроме того, в борьбе за потребителя они стремятся лучше наладить практику управления. Мы разделяем общие цели наших арендаторов-ритейлеров.

Расскажите о другие проектах, над которыми вы работаете в настоящий момент.
В Саратове мы приобрели участок площадью 2,2 га, где планируем возвести еще один торговый центр. Он будет располагаться в деловом центре города. Площадь торгово-развлекательного центра составит приблизительно 40 000 кв. м. В данный момент мы находимся на стадии разработки технического решения и планирования, а к осени этого года планируем приступить к строительству. В Нижнем Новгороде наша компания покупает участок площадью 5,5 га, расположенный недалеко от центра Metro Cash & Carry. Такое расположение благоприятно скорее для создания «распределительного центра», чем традиционного торгового центра. Площадь объекта составит 30 000 кв. м.
В торговом центре порядка 30% общей площади будут отданы якорным арендаторам, остальную территорию займут мелкие арендаторы, ресторанные дворики, торговые галереи и пр. В распределительном центре якорным арендаторам будет отдано 80% общей площади. Начало строительства запланировано на четвертый квартал текущего года.

Какие регионы вы рассматриваете в перспективе?
Мы планируем работать в Липецке, Ростове, Самаре, Волгограде, Краснодаре, Челябинске, Екатеринбурге и Уфе. Проекты предприятий розничной торговли, которые мы собираемся реализовать, будут отличаться друг от друга. Предполагается проектирование торговых центров в деловом центре города, торгово-развлекательных центров на окраинах и торговых центров в формате распределительного центра за приделами города. Все будет зависеть от местоположения. Успешное сотрудничество с израильской группой «Фишман Холдингз» и Газпромбанком позволяет получать необходимое финансирование для проектов. Поэтому наша цель – создание перспективных активов наибольшего значения. Мы не стремимся к немедленной окупаемости наших инвестиций. Наша задача – создание образцовой линии торговых центров инвестиционного уровня. В этой связи мы приглашаем к партнерскому сотрудничеству ритейлеров, разделяющих наши позиции и нацеленных на работу в регионах.

Спецвыпуск: инвестиции