Экономический спад не мог не отразиться на работе архитектурных компаний. Количество заказов резко уменьшилось, конкуренция на рынке возросла. Проекты, уже находящиеся в работе, девелоперы просят удешевить. Вместе с тем кризис, по мнению архитекторов, способен сыграть и оздоровительную роль.

Война – дворцам, мир – хижинам?

В последние годы архитекторам везло: молодой голодный российский бизнес требовал пространств – офисных и торговых. Бизнес- центры и торгово-развлекательные комплексы быстро проектировали и быстро строили. Качество и архитектурные достоинства возведенных объектов были хорошими и разными. Архитектурные особенности будущего объекта нередко зависели от вкуса девелоперов. И без того эклектичный городской пейзаж дополнялся зданиями-шедеврами, гармонично соседствующими со старинными усадьбами, и помпезными дворцами, удивляющими как роскошью, так и полным отсутствием вкуса.

Первой приметой кризиса для архитекторов стало резкое сокращение заказов. «Кризис пока повлиял, скорее, на характер заказов, чем на архитектурные решения. Заморожена большая часть начатых проектов, – говорит Сергей Крючков, заместитель генерального директора по развитию проектов департамента архитектуры ABD architects. – Однако не все, и продолжаются как раз самые крупные. Например, ТВК «Авиапарк» площадью 510 тыс. кв. м. Что касается новых заказов, их, конечно, стало меньше в разы. Тенденция такая – никто не хочет строить сейчас. Причины вполне понятны: кредиты практически не выдают, а если есть свои деньги, пока неясно, как рассчитать прибыльность проекта».

«У нашего бюро к концу прошлого года было шесть крупных проектов площадью 200–400 тыс. кв. м. Все они, кроме одного, остановились, а мелкие, в среднем по 20 тыс. кв. м, остались, – отмечает Сергей Киселев, партнер ООО «Архитектурная мастерская «Сергей Киселев и Партнеры». – Общий объем наших заказов, если говорить о метрах, уменьшился на три четверти. Но работы достаточно». Как рассказал архитектор, на стадии согласования находится проект административно-делового центра (площадь 348 тыс. кв. м) на месте Московского завода по обработке цветных металлов на ул. Серпуховский Вал. (Coalco приобрела около 67% акций завода, а сам завод по решению столичной мэрии выведут за территорию города. Объект будет строиться очередями, общий объем инвестиций составит около $800 млн. Партнером компании по этому проекту выступит «Аллтек девелопмент». – Прим. ред.) Проект изначально был задуман как комплекс из девяти отдельных объектов. Здания, по отдельности или объединенные в группы, могут строиться очередями и вводиться в строй поэтапно, в зависимости от возможностей застройщика и состояния рынка.

Корректируется проект делового центра «Кронштадтский» (360 тыс. кв. м) на Головинском шоссе. Это площадка с восемью отдельными зданиями и единым подземным парковочным хозяйством. Та же ситуация с центром на Болотниковской улице (410 тыс. кв. м). Безусловно, архитекторы заинтересованы в крупных проектах. И не потому, что маленькие хуже оплачиваются – с большого проекта архитектор получает 3%, с маленького – 12%. Дело в пропорциях между творческой и административной частью. Лучше иметь в работе пару больших проектов, чем 10 мелких, просто потому, что административных проблем (по составлению и ведению договоров и проч.) во много раз меньше. Однако тенденция такова, что в ближайшее время архитекторам придется иметь дело именно с небольшими проектами.

«Мы и сегодня получаем новые предложения – торговые объекты, жилье, небольшие офисы, – говорит Сергей Киселев. – Нам приятно, что в основном все наши серьезные клиенты хотя и несколько сбавили темп, но продвигают интересные проекты, несмотря на сложности. Сегодня все делается более тщательно и взвешенно. Мы никого не уволили, и никто не уволился. Правда, и вакансий не открываем. Но у нас в мастерской и до кризиса не было свободных рабочих мест».

Еще одна примета нового времени – увеличение случаев, когда заказчики просят внести корректировки в уже почти готовые проекты. Это связано с вынужденным сокращением бюджета. Архитекторам приходится искать пути оптимизации затрат, исправления вносятся за счет изменения качества фасадных материалов, а также оптимального выбора поставщика инженерного оборудования.

Знак качества

В связи с тем, что в ближайшие полгода-год никто из девелоперов не станет выходить на стройплощадку, появилось время для концептуальных проектов, связанных с территориальным планированием, комплексным развитием больших участков. «Многие девелоперы понимают, что бездействие пагубно, и используют вынужденную паузу для того, чтобы заняться land-development, – подчеркивает Сергей Крючков. – Расчет очень простой и, на наш взгляд, совершенно правильный. В ожидании формирования новых рыночных условий можно поискать участки, выполнить территориальное планирование, разработать концепцию развития, фазирование, сделать мастер-план, концепцию инженерного, транспортного обеспечения. Если речь идет о территории в несколько сот гектар, этот процесс занимает полгода-год. Дальше – проект планировки, потом разработка объектов. Практически все переговоры на MIPIM велись о подобных работах».

Как рассказал Сергей Крючков, сейчас из заказов такого рода у бюро ABD architects в работе находятся мастер-план и архитектурная концепция двух микрорайонов в Липецке (48 га, 570 тыс. кв. м жилых зданий + объекты социальной инфраструктуры, street-retail и спортивно-развлекательный комплекс, 20 тыс. кв. м, и концепция территориального развития Национального центра авиастроения в г. Жуковский, 970 га, общая площадь застройки 2 200 000 кв. м).

«Сегодня, когда многолетний период бурного экономического роста сменился экономическим спадом, инвесторы уделяют повышенное внимание качеству реализуемых проектов, – считает Даррен Городкин, глава московского филиала Swanke Hayden Connell Architects (SHCA). – Одним из основных критериев оценки потенциала объекта недвижимости с точки зрения доходности инвестиций является качество проектных разработок. Проектирование – это процесс, успех которого во многом зависит от эффективности взаимодействия генерального проектировщика и заказчика на всем протяжении проекта. В период экономического спада создается прекрасная возможность для пересмотра существующих принципов организации деятельности. Совершенствование механизмов девелопмента обеспечит повышение технико-экономических показателей объектов недвижимости, реализуемых в будущем».

По мнению Даррена Городкина, одна из существенных проблем, характерная для периода строительного бума, связана с недостаточным профессионализмом девелоперов, которые, не желая того, нередко создавали затруднения в работе проектировщиков, замедляя процесс проектирования. Умение прислушиваться к мнению опытного проектировщика не является показателем слабости, а, наоборот, говорит о профессиональной зрелости девелопера. В Европе и США большинство девелоперских компаний имеют в штате целую армию высококвалифицированных специалистов – архитекторов, инженеров, сметчиков, которые тесно сотрудничают с проектной группой на всех этапах проекта. Представляя интересы заказчика, эти профессионалы, обладающие необходимой квалификацией и разбирающиеся в тонкостях процесса проектирования, способствуют оперативному решению текущих вопросов и получению внутренних согласований.

Конечно, в современных условиях девелоперы вряд ли задумаются о возможности усилить свое штатное расписание хотя бы взводом (не говоря об армии) архитекторов и инженеров, однако время для более серьезной проработки проектов кризис, безусловно, даст. В период кризиса в основе успеха проекта должен лежать, по мнению Сергея Крючкова, комплексный анализ рынка с прогнозом. Эксперт считает, что востребованным сегодня будет рентабельный, привлекательный и, что особенно важно, качественный проект.

«В долгосрочной перспективе рецессия должна повлиять на общее отношение к девелоперскому продукту, – уверен Сергей Крючков. – Безусловно, будут более востребованы экономичные строительные решения. Однако это не следует понимать так, что удешевление строительства – панацея. Снижение спроса должно привести к повышению конкуренции, а значит, возрастут требования к качеству. А хорошо совсем дешево не сделаешь. Сроки окупаемости возрастут, следовательно, увеличится роль эксплуатационных расходов в общей бизнес-модели проекта. Значит, одной из задач проектировщиков станет поиск оптимального соотношения между экономичным строительством и экономичной эксплуатацией. Следует отметить, что в наиболее развитых странах выбор давно сделан в пользу последнего».

Кризис плохих проектов

Оптимисты утверждают, что, избавив человечество от погони за благами материальными, кризис дал возможность подумать о вечном. Романтики надеются, что в этой ситуации можно подкорректировать московский градостроительный пейзаж, написанный в стиле «много денег – мало культуры», что исчезнут вычурные башенки и безвкусные декорации и начнется нормальная архитектура.

«Теперешний кризис во многом и кризис плохих проектов. Когда рынок находился на пике, заказчик был всеядным – ставки поднимались, капитализация росла вне зависимости от качества объекта, – говорит Сергей Крючков. – Теперь, конечно повысится требовательность ко всем участникам цепочки – от конечных пользователей до инвесторов. И всем исполнителям – архитекторам, инженерам, подрядчикам – придется работать тщательнее. Проблема на самом деле не в башенках как таковых, а в том, что некоторые из них плохо нарисованы. Новоспасский монастырь тоже с башенками, и ничего, памятник архитектуры. А башенки напротив – как-то не очень… Что, впрочем, не помешало им в свое время быть очень успешными коммерчески. Кроме того, критерий «нормальности» архитектуры не только и не столько эстетический. Сажать по 3–4 сотни тысяч квадратных метров на гектар – ненормально, как бы качественно ни были нарисованы фасады. И делать офис с лестницами у наружных стен – тоже. Кроме эстетики существуют еще этика, предполагающая ответственность архитектора и застройщика перед обществом, и эффективность».

Вместе с тем архитекторы отмечают, что ни финансовый голод, ни конкурентная борьба за проекты не гарантируют исправления художественного вкуса как отдельных девелоперов, так и общества в целом. Тут, видимо, как говорит Михаил Жванецкий, в консерватории нужно что-то поправить.«Что касается культуры, это понятие более глобальное и не зависит от наличия или отсутствия денег. Но и от того, что уменьшится количество денег на проекты, культуры больше не станет, – замечает Сергей Киселев. – Безусловно, у кризисов есть и положительные стороны – очищение. Это своего рода перестройка, из которой всегда выходишь с позитивом. Некоторые аналитики говорят, что в этот раз действительно нас ждет более глубокое падение, и таких огромных денег, как раньше, больше не будет. Однако жизнь показывает, что кризис – временная передышка, экономика развивается циклично. Думается, закончится кризис, появятся деньги – и будут еще более безумные проекты».