Протянувшись на 100 км вдоль Волги, этот город справедливо считается самым длинным в Европе. Глядя на берега с зелеными ландшафтами, на красивые набережные, не перестаешь поражаться их «бесконечности». Наверное, эта бесконечность удивляет и девелоперов, которые, осознавая невозможность одномоментно застроить сразу все районы Волгограда, пока только присматриваются к городу. С какой же стороны подступиться, чтобы не ошибиться?

Война офисов с кабинетами
Офисная недвижимость Волгограда представлена в основном старыми административными зданиями, построенными 35–40 лет назад. Девелоперов, специализирующихся на строительстве административных объектов, практически нет. Игроки, которые занимаются либо торговлей, либо жилым сектором, лишь «в свободное от работы время» осваивают рынок офисных зданий. Нежелание девелоперов возводить новые комплексы специалисты рынка объясняют по-разному. Одни считают, что строительство зданий в Волгограде сопряжено с рядом проблем. В черте города мало земли, на которой уже проложены все необходимые коммуникации. В основном предлагаются «пустые» участки, что ведет к значительному удорожанию проекта. Те, кто желает построить бизнес-центр и получить с этого доход, объективно понимают, что волгоградский бизнес не в состоянии пока выкупить или арендовать объекты по такой цене. Это, безусловно, сдерживает рост рынка коммерческой недвижимости. Специалисты компании «Нотра» считают, что рынок офисных площадей стоит на месте ввиду отсутствия профессиональных управляющих компаний, способных взять на себя разработку концепции, маркетинга и реализации проекта. Ко всему прочему специалисты волгоградского рынка недвижимости не уверены, что в городе существует реальная потребность в большом объеме высококачественных площадей. При том что спрос на офисы классов А и В существует, есть вероятность того, что Волгоград будет не в состоянии поглотить большой объем появившихся зданий – отсутствует массовая потребность компаний переезжать из старых административных зданий в новые офисы. Эту мысль подтверждают и недавно проведенные рекламно-издательской группой MediaLotsman исследования. Согласно полученным данным, более трети (36%) опрошенных организаций полностью удовлетворены тем офисным помещением, которое они занимают в настоящий момент. Еще 23% руководителей скорее довольны своим офисом, чем нет. В большей или меньшей степени довольны своим офисным помещением около 20% респондентов.
Характерной особенностью рынка является то, что здесь практически отсутствуют объекты, специально предназначенные для офисных помещений. Если профильные здания и существуют, то, как правило, представляют собой проекты и возводятся на средства и под нужды крупных финансовых холдингов, сырьевых компаний. В качестве примеров можно привести здание «ВолгоградРегионГаза», располагающегося в Ворошиловском районе, высокотехнологичные офисы компании «Лукойл». До недавнего времени объектом built-to-suit можно было назвать здание «Агропромбанка» в Ворошиловском районе, но после того как финансовая структура прекратила свое существование, оно было продано другому владельцу. Сегодня площади комплекса пользуются большим спросом среди арендаторов самых разных профилей.
Новые офисные площади, появляющиеся на рынке, представлены в комплексах смешанной концепции – торгово-офисных центрах, где первые два-три этажа отданы под торговлю, а остальные – под офисные помещения. В Park House сегодня помимо ритейл-помещений есть и офисный метраж. «Учитывая крайнюю нехватку качественных офисов в городе, мы включили в наш проект и административные помещения, которые пользуются очень большим спросом, – рассказывает Артем Панкратов, зам. коммерческого директора ТРК Park House. – Совокупный метраж наших офисов – 2 тыс. кв. м. Большую их часть мы сдаем нашим партнерам по бизнесу, все остальное арендуется сторонними организациями – очередь из таких клиентов исчисляется десятками компаний».
В городе существуют и вновь построенные объекты, где соседствуют государственные учреждения и коммерческие организации. Например, здание государственной службы занятости представляет собой многоэтажный комплекс, первые этажи которого занимает профильный арендатор, а все остальное отдано на откуп рынку.
Рынок офисных площадей Волгограда пополняется также за счет возводимых новостроек, где первые этажи уже на стадии проекта имеют статус нежилых и сдаются коммерческим структурам, и зданий бывших промзон.
Невостребованных производственных территорий в городе очень много, и часть из них реконструируется и перепрофилируется под офисные площади. Так, сегодня сдаются в аренду перепрофилированные производственные корпуса Волгоградского инструментального завода. Кроме того, спросом пользуются производственные и административные здания научного городка, расположенного недалеко от центра. Арендаторам предложен целый комплекс зданий общей площадью около 80 тыс. кв. м. Помещения эти находятся в плачевном состоянии. Самое привлекательное в этом сегменте – цена. Ставки одни из самых низких в городе – 90 рублей за 1 кв. м в месяц. Впрочем, немногочисленные местные девелоперы начинают присматриваться к бывшим производственным корпусам, видя в них перспективные проекты класса В. Например, компания «Нотра» сегодня реализует в Ворошиловском районе на базе бывших заводских корпусов бизнес-парк «Эль Патио». «В Москве промышленные зоны уже давно перепрофилируются в офисные центры. Взять хотя бы проекты «Экоофиса». Мы решили, что и в Волгограде подобный проект может быть весьма успешным, – рассказывает Дмитрий Могилевский, генеральный директор компании «Нотра». – На базе бывших производственных мощностей мы реализовали вполне достойный проект класса В, на который сегодня выстраивается очередь».
В Волгограде остаются невостребованными административные здания, удаленные от центра. Предложение здесь значительно превышает спрос, поэтому помещения часто пустуют или сдаются в аренду по очень низким ставкам. А самыми востребованными остаются офисные площади в социально и бизнес-активных районах города – Центральном и Ворошиловском.
Ставки аренды помещений зависят от местоположения, удаленности от центральных улиц города, качества отделки помещений, арендованного метража и других факторов. Найти офис в аренду менее чем за 200 рублей за 1 кв. м в месяц невозможно (исключение составляют разве что офисные помещения в бывших производственных зданиях где-нибудь на окраине города). За 200 рублей вам предложат первый этаж нежилого фонда или офис в старом административном здании не в центре города. Если вы хотите арендовать помещение в социально активных районах, с удобными транспортными развязками, придется выложить от 400 до 500 рублей за 1 кв. м в месяц. Но даже в этом случае хорошая связь, качественный ремонт, выделенная интернет-линия отнюдь не гарантированы.
Удивительно, но факт: старые административные помещения и современные офисные площади в одном и том же районе сегодня практически сравнялись в цене. Стать арендатором офиса в Park House, конечно, сложно, но если представится такая возможность, придется заплатить за аренду из расчета $20 за 1 кв. м в месяц. В рублевом эквиваленте получается чуть больше 500 рублей – сумма, которую запрашивают за аренду собственники невзрачных, не приспособленных под офисные нужды площадей. «Думаю, сегодня люди готовы переезжать из дешевых старых административных зданий в высококлассные помещения, тем более что их цена практически одинакова. Другое дело, что в городе отсутствует предложение качественных помещений классов А и В», – констатирует Артем Панкратов.
Существует в Волгограде и более дорогая аренда – в уже упоминавшемся центре занятости ставки доходят до 700 рублей за 1 кв. м в месяц. Подобная стоимость обусловлена тем, что здание позиционируется как один из немногих профильных офисных центров и располагается в очень оживленном районе Волгограда недалеко от центра.
Согласно исследованиям, проведенным компанией MediaLotsman, многие в Волгограде считают, что выгоднее иметь в собственности офисное помещение, нежели арендовать его. Подобную ситуацию объясняет цена продажи таких помещений. «Предложение офисной недвижимости в собственность здесь значительно превосходит спрос, многие хотят продать, но не все готовы купить – в городе нет свободных средств, – рассказывает Дмитрий Могилевский. – Соответственно, старые административные здания продаются фактически задаром – квадратный метр стоит 1000 рублей. Однако стоит отдавать себе отчет в том, что подобные покупки – вещь абсолютно убыточная, если вы не собираетесь серьезно вкладываться в реконструкцию. Зачем вам цех завода, который завален металлоломом и который вы не сможете сдавать, получая денежные потоки. Единственное, что вы приобретаете, – это плата за землю, расходы на охрану, электричество и т. д.».
Подводя итоги, можно выделить основные тенденции офисной недвижимости региона:

отсутствие профессиональных исследований в области офисной недвижимости региона, крайний недостаток аналитической информации по проектам;
дефицит офисов классов А и В;
плачевное состояние многих административных объектов, сдаваемых в аренду в качестве офисных площадей;
несоответствие ожиданий покупателей (арендаторов) предложениям собственников помещений;
завышенная цена аренды в старых административных зданиях;
отсутствие профессиональных управляющих компаний.

Качество или количество?
Волгоград может быть отнесен к городам с высоким потенциалом в плане строительства современных крупноформатных торговых и торгово-развлекательных центров, способных привлечь сетевых операторов национального и международного уровня. Опыт функционирования уже имеющихся и строящихся в настоящий момент объектов торговой недвижимости форматов торговый и торгово-развлекательный центр, высокий процент их заполняемости, а также существование невосполненного спроса на качественные торговые площади подтверждает эти предположения.
По данным администрации Волгоградской области, общая площадь всех объектов торговой недвижимости в городе (имеется в виду только капитальное строительство) на 01.01.2005 г. составила 422,3 тыс. кв. м. Таким образом, уровень обеспеченности населения торговыми площадями в расчете на 1000 человек составляет 461 кв. м. Для сравнения: данный показатель в Новосибирске составляет 270 кв. м, Нижнем Новгороде –
307 кв. м, Санкт-Петербурге – 860 кв. м, в Москве – около 1500 кв. м.
Наиболее привлекательными для торговли являются два района города – Центральный и Ворошиловский, на территории которых находятся основные торговые коридоры – проспект Ленина и Рабоче-Крестьянская улица (части первой продольной улицы), Комсомольская улица и проспект Жукова (начало трассы Волгоград – Москва). На этих улицах во встроенно-пристроенных помещениях располагаются магазины известных российских, иностранных и местных сетей – «Л'Этуаль», Tervolina, «Эколас», «Интерспорт», DENIM, Benetton, Collins, «Айна Спорт», MEXX, «Эльдорадо», Ives Rosher, «Красный куб», а также многие крупные торговые объекты города – Центральный универмаг, Царицынский пассаж, «Ворошиловский торговый центр» и т. д. Еще одним торговым местом является площадь близ стадиона «Трактор» в Тракторозаводском районе: здесь расположен крупнейший в городе вещевой рынок, а поблизости – гипермаркет электроники и бытовой техники «Эльдорадо».
В последнее время в Волгограде стали активно развиваться и строиться крупные торговые объекты в нецентральных районах города (ТРК «Диамант», ТРК Park House), торговые сети формата «магазин у дома» («Радеж-Эконом», «Магнит», «Пятерочка»), супермаркеты («МАНН», «Вишенки», «Радеж»). При этом они используют существенное преимущество территориальной доступности по сравнению с конкурентами в центре, ведь время на дорогу от окраинных районов до центра может достигать 30–40 мин. и более.
По данным компании SMT-Developments, среди основных источников пополнения фонда торговых площадей можно выделить:

новое строительство торговых объектов;
перевод помещений, преимущественно на первых этажах жилых домов, из жилого фонда в нежилой;
встроенно-пристроенные торговые помещения на первых этажах строящихся жилых объектов;
перевод помещений в неприспособленных для торговли местах (подвалы, бомбоубежища, цокольные этажи) из фонда гражданской обороны в частную собственность;
организация пристроек к торговым помещениям на первых этажах жилых домов;
смена профиля мелких офисных и досуговых помещений на торговый.

В целом рынок недвижимости Волгограда характеризуется достаточно большим спросом на торговые площади. Это подтверждается короткими сроками экспозиции объектов торговли, выставленных на продажу или предлагаемых в аренду: по сделкам купли-продажи срок экспозиции составляет 2–3 мес., по аренде – 1–2 мес. Кроме того, средняя заполняемость также находится на достаточно высоком уровне (от 65% в объектах, имеющих наихудшее местоположение, до 95% в торговых центрах и объектах на основных торговых коридорах).
Особый спросом пользуются качественные торговые площади. На сегодняшний день, по оценкам многих специалистов, в городе функционирует только один профессиональный торгово-развлекательный комплекс – Park House в Дзержинском районе, введенный в эксплуатацию в 2003 г. самарской компанией ГК «Время». Общая площадь трехуровневого комплекса – 52 080 кв. м, арендная площадь – 30 543 кв. м. Предусмотрена также парковка на 1200 машино-мест. Данный объект оснащен современными коммуникациями, системами безопасности и жизнеобеспечения. Помимо национальных и международных сетевых операторов, таких как «Перекресток», «Техносила», «Л'Этуаль», Carlo Pazolini, «СпортМастер», «Робинзон», «Старик Хоттабыч», Banana Mama, Adidas, Puma и т. д., которые занимают около 40% торговых площадей, в ТЦ расположены более 90 местных операторов розничной торговли. В их числе Episode, «Роскошь», «Мобильный мир», H2О.
Развлекательная часть была введена в строй во второй очереди 20 августа 2004 г. Она включает: шестизальный кинотеатр «Киноплекс» компании «Инвесткинопроект» на 1100 мест, развлекательный центр DigiMax, боулинг-центр «Планета Боулинг» на 12 дорожек, ресторанный дворик на 420 мест. Третья очередь предполагает строительство парка аттракционов, парка с оригинальным ландшафтным дизайном, благоустройство территории, прилегающей к торговому центру. На ней может появиться первый в городе ресторан McDonalds и планируемое строительство, совместно со стратегическими партнерами компании торгового комплекса «товаров для дома» Kastoramа.
Другие крупные торговые центры города трудно отнести к качественным торговым объектам в силу масштаба, состава арендаторов, объемно-планировочных решений. Но поскольку они расположены в Центральном и Ворошиловском районах, торговые площади в данных объектах пользуются значительным спросом и привлекают большие потоки покупателей.
Комплекс «Ворошиловский торговый центр», принадлежащий ОАО «Торговый центр», состоит из двух корпусов. Один корпус работает с 1975 года и в 90-е годы приобрел формат «рынка под крышей». Другой, введенный в эксплуатацию в марте 2003 г., является объектом нового строительства. Площади в 13,5 тыс. м здесь арендуют около 150–200 местных (супермаркет «Ежик» площадью 1200 кв. м, салон мобильной связи «Телефант», «Кельт» – парфюмерия и косметика) и национальных арендаторов («Для Душа и Души», «Красный куб», Naf-Naf, «Монарх»). Имеются также фуд-корт, где представлены местные операторы общественного питания, кафе, детская игровая комната.
Торгово-развлекательный комплекс «Радеж» (собственник – ОАО «Сервис-Продукт»), общей площадью 5000 кв. м, находится в Центральном районе города. Функционально он разделен на две части: супермаркет «Радеж» (3100 кв. м) и развлекательный центр, в состав которого входят боулинг на 10 дорожек, 2 кинозала с системой улучшения качества звука Dolby Surround, кафе, бар, фуд-корт.
Семиэтажный торговый центр «Царицынский Пассаж» (собственник – волгоградская компания «Диамант»), также расположенный в Центральном районе, был создан на базе здания недостроенной швейной фабрики. Его открытие состоялось в 2001 году. Здесь разместилось более 300 местных арендаторов, предлагающих одежду, обувь, игрушки, сувениры, косметику, технику, цветы, фототовары. В цокольном этаже располагается продуктовый супермаркет «Магнит». Седьмой этаж отведен под кафе «Седьмое небо». На сегодняшний день данный объект является самым посещаемым центром Волгограда. В планы собственников входит модернизация объекта: пристройка эскалаторной линии, расширение парковки до 500 машино-мест.
Типичные недостатки, характерные для торговых центров, реализованных местными девелоперами:

высокая ротация местных арендаторов вследствие завышения ими ставок аренды;
хаотичный состав арендаторов;
отсутствие четкого позиционирования и, как следствие, устойчивых по своему составу групп потребителей;
отсутствие парковки/недостаточное количество парковочных мест;
отсутствие дополнительных сфер притяжения потребителей – развлекательной индустрии, системы общепита и услуг (за исключением ТРЦ «Радеж»).

В настоящее время ведется строительство 4 торговых центров (общая площадь проектного строительства – 140 тыс. кв. м), способных оказать определенное конкурентное влияние на рынок: ТРК «Диамант», торговый центр моды «Диамант», ТРК «Зацарицынский», новый корпус ТЦ «Ворошиловский».
Уже построен и введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс «Пирамида». Однако в настоящий момент в комплексе действует лишь гипермаркет «Рамстор», второй и третий уровни, почти полностью сданные местным и национальным торговым компаниям, пока не функционируют.
На начало 2005 г. арендные ставки торговых помещений формата street retail находятся в диапазоне $100–320/кв. м/год, включая НДС и эксплуатационные расходы, максимальные значения зафиксированы в основных торговых коридорах.
Что касается арендных ставок в торговых центрах, то закономерен их максимальный уровень в Дзержинском районе – в ТРК PARK HOUSE. Стоимость арендной платы в данном объекте варьируется от $600 до $1440/ кв. м/год, включая НДС и эксплуатационные и коммунальные расходы (в зависимости от уровня, на котором располагаются торговые помещения). «За Дзержинским следуют Центральный и Ворошиловский районы и расположенные в них Центральный универмаг, «Царицынский Пассаж», «Невский Пассаж», «Гамма-сервис» и «Ворошиловский торговый центр» соответственно. Стоимость арендной платы в этих торговых объектах составляет $600–1100/кв. м/год, включая НДС и эксплуатационные расходы», – рассказывают специалисты SMT-Developments.
По информации Волгоградского областного регистрационного управления (ВОРУ), типичные условия аренды в Волгограде – договор сроком не более одного года (95% сделок по аренде) и ставка аренды, включающая обязательные платежи, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи (70–90% сделок в зависимости от района). В ходе исследования было обнаружено, что недобор арендной платы арендодателями по заполненным площадям составляет 5%.
Стоимость покупки 1 кв. м торговых помещений наиболее популярного формата (до 150 кв. м), расположенных в пиковых местах, варьируется от $185 до $350 – в зависимости от текущего технического состояния объекта. Сделки купли-продажи в этой группе встречаются чаще, чем в любой другой категории: по данным ВОРУ, они составляют около 85% всех сделок, заключенных в 2004 году.
Более крупные объекты (площадью 1000–5000 кв. м), практически всегда включающие один большой торговый зал, на открытую продажу, как правило, не выставляются. При выкупе всего объекта цена продажи варьируется в пределах $350–650 за 1 кв. м в зависимости от местоположения. Вообще же в данном сегменте сделки купли-продажи встречаются довольно редко.
Что касается цен продажи площадей в торговых центрах, то здесь основным ценообразующим фактором является тип объекта. В ТЦ «Ворошиловский» на начало 2005 года цены продажи сложились на уровне $500–1100 за 1 кв. м. Условия продажи в ТЦ «Царицынский Пассаж» – $550–750 за 1 кв. м.
В целом, по оценке экспертов, в Волгограде созданы благоприятные условия для дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости: сформировано и будет расти предложение, есть устойчивый спрос.

Тоскуя по складам
Складская недвижимость в регионе представлена старыми производственмыи помещениями – это бывшие продовольственные базы, цеха заводов, ангары и т. д. Предложение подобных объектов намного превосходит спрос. При этом на рынке не существует ни одного современного комплекса, способного обслуживать логистические потоки торговых компаний. «В Волгограде товар хранится не в паллетах, а навалом, – замечает Дмитрий Могилевский. – Три года назад сюда пытался внедриться один логистический оператор – речь шла о реконструкции некоторых цехов Тракторного завода под бизнес логистической компании, но переговоры так и не увенчались успехом».
Разумеется, крупные проекты, такие как Park House, Metro, имеют собственные высококачественные складские мощности, но они не выставляются на рынок. «В рамках нашего комплекса существуют склады. Чтобы упразднить всю систему торговли наших партнеров, мы организовали порядка 1500 кв. м высококачественных складских помещений, – рассказывает Артем Панкратов. – При этом наши якорные арендаторы, такие как «Перекресток» и «Техносила», уже в свои проекты закладывали складские помещения. Но сейчас их становится недостаточно, поскольку «якоря» расширяют ассортиментный ряд. В этих условиях они арендуют у нас определенный складской метраж».
Старые складские помещения, неотапливаемые ангары сегодня можно снять по цене 100 рублей за 1 кв. м. Если помещение располагается в центре, аренда может доходить до 250–300 рублей.

К чему идем…
По оценкам специалистов, общая картина социально-экономического положения Волгограда позволяет сделать вывод о том, что город имеет значительный потенциал для роста рынка коммерческой недвижимости. Для этого есть несколько объективных причин: статус города-миллионника, стабилизация обстановки в промышленной сфере города, динамичный рост зарплат и располагаемых доходов населения.