Сегодня многие девелоперы стали все чаще заглядывать в будущее и говорить о том, что они строят здание на долгие годы, что, мол, время быстрых денег прошло. Собственникам хочется, чтобы здание не теряло свою актуальность в течение десятков лет, более того - было привлекательным инвестиционным продуктом. Но как этого достичь? Какой комплекс мер следует предусмотреть на этапе проектирования, и какие меры реализовывать в процессе эксплуатации, чтобы здание оставалось в своем классе и сохраняло свою «цену» как можно дольше?

После завершения строительства у владельца здания, в зависимости от стратегии развития его бизнеса, есть два пути: либо оставлять здание в собственности, либо продавать его. Как в первом, так особенно во втором случае компании заинтересованы в том, чтобы здание как можно дольше сохраняло свою «классность». Очевидно, что прогнозируемое будущее хорошо для самого владельца - чем дольше здание будет удерживаться в определенном классе, тем дольше оно способно обеспечить ему заявленный денежный поток. Стабильные поступления в виде арендной платы - также один из ключевых параметров и для институциональных инвесторов, которые приобретают здание целиком как готовый бизнес. Для таких инвесторов здание – это просто объект инвестиций, который приносит определенный денежный поток и инвестор хочет, чтобы на 20 лет вперед это денежный поток у него оставался, как минимум, неизменным.
Но отметить свой пятидесятый день рождения и быть при этом в самом расцвете сил сможет далеко не каждый бизнес-центр, из построенных за последние десять лет в Москве. Так, еще несколько лет назад многие девелоперы стремились как можно скорее возвести офисный комплекс и вернуть вложенные средства. Скорость сказывалась на качестве проекта. «В ситуации, когда доля незанятых площадей в классе А составляет примерно 4%, практически любое здание будет востребовано. Но сегодня на рынке произошли качественные изменения: появились девелоперы, которые стали задумываться над тем, что будет с их зданием через 10 лет. Хотя по-прежнему много и тех, кто экономит на качестве, зная, что из-за ажиотажа на рынке его продукт будет в любом случае пользоваться спросом», - считает Сергей Волотов, руководитель проекта в компании Hines.
«Если говорить о скорости возведения проекта, то принципиально ситуация не изменилась, поскольку растягивать этот процесс никому не интересно. Но существенно изменилось отношение к качеству самого застройки. Сегодня требования рынка таковы, что качество архитектурной концепции и строительства необходимо сочетать с выполнением временных обязательств», - считают специалисты компании LVN-Development.
С этой точкой зрения согласен вице-президент «Система-Галс» Андрей Закревский: «Безусловно, рынок за последнее время изменился. И у конечного потребителя и у инвестиционных институтов, традиционно вкладывающих деньги в активы недвижимости, выросли требования к объектам. Прежде всего, здание должно соответствовать заявленному классу. Это одинаково важно и при покупки здания, и при нахождения его в портфеле у самого девелопера или инвестора, потому что в обоих случаях оно должно быть конкурентоспособно и приносить заявленный высокий доход на протяжении длительного исторического промежутка».
«Еще несколько лет назад стандарты качества были малоизученной областью, а представления о роскоши несли на себе отпечаток «стиля 90-х». Но ситуация закономерно меняется. Взыскательный потребитель теперь намного больше осведомлен о том, какой готовый продукт он может получить на вложенные деньги. Проявились недостатки, допущенные при строительстве первых офисных зданий. Теперь на первый план выходят требования качественного строительства, комфортности, экономичности, большего набора возможных услуг. Растущая конкуренция в этой сфере также влияет на девелопера», - говорит Елена Белинкова, аналитик отдела маркетинга ООО «Экопрог».

Старость не радость
Как скоро здание класса А может опуститься на ступеньку ниже и перейти в класс B? Мнения специалистов на это счет расходятся. Кто-то уверен, что грамотно реализованное, и управляемое здание класса А способно оставаться таковым все время. Некоторые делают акцент на местоположении, говоря о том, что здание, скажем, на Тверской ул. всегда будет являться зданием класса А.
«Если окунуться в историю, то мы увидим, что некоторые образцы офисных зданий по-настоящему актуальны и востребованы до сих пор. Например, «Рокфеллер центр» в Нью-Йорке, построенный еще в 30-х годах прошлого века. Но в среднем, согласно мировой практике, срок морального старения составляет от 10 до 20 лет. Однако в Москве эти цифры, на мой взгляд, гораздо ниже – примерно около пяти лет. Это связано в первую очередь с тем, что многие здания, заявленные как класс А, на самом деле таковыми не являются», - говорит Андрей Закревский.
«Цель любого девелопера – построить здание, которое будет оставаться на пике стоимости как можно дольше. Для этого, прежде всего, нужно знать не только потребности рынка на сегодняшний момент, но и иметь возможность спроецировать, что будет пользоваться спросом через несколько лет. При этом следует учитывать, что с каждом годом качество строительства, скажем, у нас в России повышается. Во многом из-за этого, мы всегда рекомендуем строить здание максимальной классности, потому что по мере того, как на рынок выходит все больше и больше объектов качественной недвижимости, более низкосортные строения перестают пользоваться спросом. Тем более с любым зданием происходит амортизация, и если здание класса А1 через несколько лет превратиться в здание класса А2, А3, то здание класса B через несколько лет может превратиться в класс С», - говорит Елена Саратова, директор департамента управления недвижимостью компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis.
В любом случае, чаще девелоперы ориентируются на более пессимистичные прогнозы. Таким образом, просчитывая, что строить, многие останавливаются на классе А (если конечно, позволяют местоположение и имеющиеся средства), подразумевая, что рано или поздно оно все равно перейдет в класс В. На сегодняшний день себестоимость строительства зданий класса А (с учетом затрат на землю, маркетинг, сдачу в аренду), по данным компании Hines, составляют от $2000 до $3000.

В самом начале долгого пути
На каждом этапе жизни здания, начиная от возникновения идеи до последующей эксплуатации, можно применить целый комплекс мер, который в итоге поможет ему сохранить свою цену как можно дольше. Часто эти меры можно сформулировать «от обратного», то есть, анализируя типичные девелоперские ошибки. Естественно, что многие ошибки легче предусмотреть заранее, чем исправлять их впоследствии. Вот почему этап проектирования, пожалуй, самый важный в жизни любого здания.
Именно на этой стадии формируется архитектурный облик бизнес-центра и определяется его начинка.
«Только выдающиеся архитектурные шедевры имеют право жить десятилетиями и веками, не теряя актуальность. В случае если это работа талантливых архитекторов нужно понимать, что со временем такое здание, как произведение искусства начинает только дорожать, становясь классикой, примером для подражания», - замечает Андрей Закревский.
Сергей Волотов уверен, что в качестве архитектора на проект лучше приглашать иностранные бюро. Во-первых, потому, что они имеют за своими плечами целый штат профессиональных специалистов-технологов. Во-вторых, отчасти российские архитекторы, создавая проект подсознательно ориентируются на согласующие органы и создают проект оптимальный с точки зрения прохождения согласующих инстанций. Но может случиться и обратная ситуация, когда проект полностью выполнен иностранным архитектором и совершенно не приспособлен под особенности местных СНИПов.
Иностранные специалисты могут сделать проект класса А, который будет таковым и в Барселоне, и в Лондоне и в других столицах. Помимо всего прочего иностранные архитекторы хорошо ориентируются в многообразии предложения по отделочным материалам, инженерным системам. К сожалению, мало кто из российских архитекторов может похвастаться тем, что может представить «вещественные» доказательства в виде выполненных проектов, чтобы убедить, какие материалы или инженерное оборудование лучше использовать, а какое нет. Ведь еще десять лет назад наши архитекторы не работали со столь сложными материалами, которые применяются в строительстве сегодня. Идеальным г-ну Волотову видится сотрудничество, когда иностранный и местный архитекторы работают в паре. Вместе этот симбиоз выдает продукт максимально привлекательный и адаптированный к России.
Также важно, чтобы архитектурное бюро, создавшее проект, в последствии осуществляло и авторский надзор за ним. Например, следило за теми материалами, которые будут использованы, оценивало, насколько они соответствуют заложенным в здание требованиям.
Вслед за архитектурным обликом требуют внимания конструктивные особенности здания, напрямую зависящие от того, каким образом оно построено. Конструкции здания должны выдерживать определенные нагрузки, иметь нужный запас прочности, рассчитанный на десятилетия. Для удобства арендаторов с различными потребностями здание должно обладать гибкими планировочными решениями.
Поскольку удельный вес инженерной составляющей в общей сумме затрат на строительство, по данным компании «Экопрог», может достигать 40-50% инвестиций. Инженерные технологии - наиболее динамично развивающиеся, поэтому правильно построенная информационно-инженерная инфраструктура повышает инвестиционную стоимость здания. «Принятый сегодня подход к созданию инженерных систем позволяет зданию сохранять свой статус не более 5-10 лет, в то время как современный уровень развития технических решений дает возможность продлить этот срок до 15-20 лет и тем самым значительно увеличить доход собственника в долгосрочной перспективе», - считает Елена Белинкова.
Еще на этапе проектирования многие специалисты рынка считают обязательными консультации управляющей компании, которая в последствии будет заниматься эксплуатацией здания. Ведь никто лучше управляющих не посоветует, какое инженерное оборудование стоит установить, какой тип отделки выбрать, чтобы она требовала минимального ухода, и при этом сохраняла свой внешний вид, как избежать наледи на крыше и при подходе к зданию, как спроектировать входную группу, чтобы работники ресепшн не простужались и многое другое.

Экономия без ущерба для качества?
В 90-е годы в первую очередь экономили на таких «незаметных», на первый взгляд, составляющих здания как инженерные системы. «Они составляют практически половину себестоимости класса А. Но, если вы будете сами эксплуатировать здание, то те деньги, которые вы изначально сэкономили на инженерной начинке, придется вернуть с доплатой в процессе эксплуатации», - уверен г-н Закревский. Таким образом, экономия на инженерной начинке может обернуться «себе дороже».
«Для того, чтобы здание сохранило за собой статус класса А как можно дольше, важно не только его архитектурное решение, технические характеристики, но и качество исполнения. Например, в истории рынка недвижимости были времена, когда по той или иной причине качество выбираемых материалов и реализация концепции оставляли желать много лучшего. Подобная ситуация сложилась в 1998 году с некоторыми хорошими проектами, находившимися на этапе строительства. Виной тому - кризис и цены, подорвавшие способность отрасли к окупаемости инвестиций. Для отделки были использованы материалы более низкого качества. В результате, когда рынок восстановился, это очень отрицательно повлияло на статус зданий», - вспоминает Даррелл Станафорд, управляющий директор компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis.
Сегодня, при несколько размытом определении здания класса А, можно действительно экономить на некоторых составляющих. Особо показательный пример – отделка. Например, для отделки фасада можно использовать штукатурку, а можно делать фасад из натурального камня. Соответственно первый вариант будет менее затратен изначально, но частый ремонт потребует вложений при дальнейшей эксплуатации. Второй вариант будет дороже, но зато при эксплуатации выйдет дешевле. Или еще один пример: при строительстве Дуката III девелоперы использовали такой тип краски на металлических алюминиевых фасадах, который не будет обесцвечиваться в течение 10 лет. Конечно, эта краска дороже многих других, но зато в процессе эксплуатации это окупится.
Многие эксперты рынка попытку сэкономить на каждой статье расхода относят к типичным девелоперским ошибкам. Интересно эту проблему решили в компании Hines, глее привлекли специалиста, в обязанности которой входит на этапе финального проектирования сделать так называемую инженерную экономику (value engineering). Он должен ответить на вопрос, как улучшить здание, не увеличивая его бюджет, или где можно сэкономить, не потеряв в качестве. Ведь, на каждый тип оборудования на рынке может быть представлено десятки производителей. Выбрать то, что необходимо данному зданию, с заданной мощностью, с конкретным решением – это уже искусство.

Каждому свое
Многие девелоперы предпочитают иметь в своем штате собственных архитекторов, брокеров, эксплуатирующую команду. Не вдаваясь в плюсы и минусы аутсорсинга, заметим, что главное, как ни банально это звучит, доверять дело профессионалам. Именно в этом заключается еще один секрет долголетия. Один из вариантов – приглашать профильных специалистов на каждый этап девелопмента. Например, компания «Мосинжстрой Девелопмент», для учредителей которой недвижимость не была профильным бизнесом, при выходе на рынок решила пойти именно таким путем. «Мы хотим строить проекты, которые будут востребованы и через десять, и через двадцать, и через тридцать лет. Мы стараемся на каждый этап приглашать специалистов: известную архитектурную фирму, брокеров, управляющую компанию, управляющую строительством компанию, консультанта по транспортным развязкам», - рассказывает Михаил Головин, генеральный директор «Москинжстрой Девелопмент».
«Здание способно стать инвестиционно привлекательным продуктом, если, помимо прочего, на каждом этапе строительства нанимать специалистов. Нельзя получить более высокий доход с инвестиций, экономя на профессионалах», - считает Даррелл Станафорд.

Как угнаться за прогрессом
Можно ли угнаться за модой и прогрессом, когда речь идет об офисном здании?
Безусловно, строящееся здание класса А должно соответствовать самым последним стандартам в области строительства и технического оснащения зданий. Следует ли переводить здание на класс ниже, как только появились новые стандарты? «Безусловно, нет, - отвечает на вопрос Елена Белинкова. - Грамотно спроектированное здание, особенно в части внутренних инженерных систем, предполагает возможность наращивания мощности уже существующих систем, их весьма значительной модификации, добавления в уже существующий комплекс новых систем. Поэтому, дело не в модных новинках, а в гибкости и масштабируемости создаваемых проектов инженерных систем». А если это сочетается с высоким качеством каркаса здания, то здание сохраняет свою актуальность в течение многих лет. Проблема износа здания и коммуникаций отодвигается на значительное время, а проблема морального устаревания инженерной составляющей - решается минимальными затратами, позволяя по мере необходимости встраивать «модные» технологии. Таким образом, вопрос надо ставить иначе – а надо ли гоняться за модой и прогрессом?
«Зачастую трудно решить, является ли очередное ноу-хау модным излишеством или новой необходимой составляющей комплекса инженерно-информационных систем здания. В качестве примера можно привести систему диспетчерского управления зданий. Еще пять лет назад девелоперы и инвесторы не соглашались включать эту систему в проект. Время доказало ее практическую необходимость. На сегодня, согласно недавно утвержденному ГОСТу, эта система является обязательной при проектировании высотных зданий», - рассказывает Елена Белинкова.
«Прежде, чем устанавливать в здании какую-нибудь модную техническую новинку, нужно обязательно озаботиться вопросом, каким образом она будет эксплуатироваться в дальнейшем. Имеется ли в России доступная сервисная сеть, либо, возможно ли оперативно достать запчасти? Ведь в нашей практике нередки случаи, когда, проверяя проектную документацию, мы видим, что, например, в здании выбран такой тип ламп для прожекторов наружного освещения, который в России в принципе не продается. Это значит, что каждую сгоревшую лампочку нужно будет заказывать за границей. То же зачастую происходит и с другим оборудованием. Так что, пока не разовьется сервисная сеть, лучше останавливаться на чем-то более традиционном», - комментирует Елена Саратова.
Не однозначно относятся специалисты и к интеллектуальным зданиям. «Чем здание «умней», тем дешевле его содержать в дальнейшем – здесь все направлено на экономию ресурсов, средств на эксплуатацию, ремонт. Чем выше класс инженерных систем, тем дольше они работают без ремонта, и тем дольше морально не устаревают и не требуют замены, - комментирует Андрей Закревский. – С другой стороны, я сторонник золотой середины, так как, на мой взгляд, строить полностью интеллектуальное здание, может быть, сегодня еще не совсем целесообразно».

Эксплуатация + ремонт
В чем все эксперты рынка единодушны, так это в том, что грамотное управление способно держать здание «в тонусе» десятилетиями.
«При грамотном управлении здание класса А всегда будет оставаться таковым. Другое дело, что в какой-то момент могут потребоваться большие капитальные вложения на ремонт. Но при планировании отчислений в амортизационный фонд, когда искомая сумма вычленяется не единомоментно из прибыли, а копиться в течение пяти лет, проблем с капремонтом не должно возникнуть», - считает Сергей Волотов.
На сегодняшний день инженерные системы в большинстве случаев поддаются усовершенствованию, прогрессивные аналоги позволяют модульную замену. Таким образом, для того, чтобы сделать какое-то обновление не нужно разрушать всю инфраструктуру. Также сегодня оборудование многих производителей совместимо друг с другом, что тоже существенно облегчает его замену.
В отличие от практики советского времени, когда чинили тогда, когда сломалось современные управляющие компании проводят профилактический ремонт. «На всех своих объектах мы практикуем профилактический ремонт и обслуживание. На каждый объект и на каждый тип оборудования имеется свой график профилактический работ. Это, своего рода, библия объекта», - говорит Елена Саратова.

Уйти красиво
Если все изначальные условия были выполнены: здание действительно соответствует классу А, над его созданием трудилась профессиональная команда, экономия осуществлялась в пределах разумного, его «населяют» качественные, то потенциально такой бизнес-центр становится очень привлекательным инвестиционным продуктом. Это значит, что собственник здания может получить интересное предложение от институционального инвестора о покупке здания.
Как считает Сергей Волотов, чтобы заинтересовать институционального или портфельного инвестора, здание должно удовлетворять определенным условиям. Во-первых, сроки договоров аренды в здании должны быть не менее пяти лет. Во-вторых, важен рейтинг арендатора. С небольшой локальной фирмой могут случиться различные неприятности, чего сложно ожидать от межнациональной компании с рейтингом А+++, которая даже если решит закрыть свой бизнес, то заплатит соответствующие штрафные санкции. И, конечно, как уже говорилось выше, здание должно соответствовать заявленному классу.
В итоге, если сделка совершается, у девелопера вновь появляются средства, которые можно вложить в следующий объект. Объект, который, возможно, простоит не 10, не 20, и не 30 лет…