Ирина Макарова: «Город все-таки небольшой, здесь важно и в трудные времена держать марку

– Как бы вы охарактеризовали ситуацию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости Кирова? Бытует мнение, что город обладал большим потенциалом, однако из-за кризиса развитие остановилось. Так ли это, на ваш взгляд?

– Вообще, длительное время город Киров был незаслуженно лишен внимания инвесторов, девелоперов, ритейлеров. Причин для этого было достаточно – критическое состояние автодорог, низкий уровень дохода населения и его численность, отсутствие заинтересованности властей в развитии программ инвестиционной привлекательности региона и создании условий для внешних вливаний. Но с 2006 года ситуация изменилась. Киров стал объектом интереса и частых визитов представителей торгового, строительного, финансового бизнеса. И причины этого очевидны: расцвет экономики в 2006–2007 годах создавал условия расширения бизнеса не только в мегаполисах, но и в разви­вающихся регионах. А наш город дейст­вительно имеет высокий потенциал, во многом благодаря выгодному географическому положению: близость к цент­ру России и размещение на магистральных направлениях, связывающих его с Уралом, Сибирью, Дальним Востоком и северными районами. Поэтому за двухлетний период интерес к региону был реализован в части проектов.

Немаловажное влияние в раскрытии особенностей и инвестиционных возможностей нашего региона оказал созданный и реализованный при поддержке областного правительства и администрации города проект геоинформационной системы Кировской области. Инициатором и создателем проекта является компания «Сеть коммерческой недвижимости», представляющая наиболее значимые проекты города и области более чем на 50 международных и российских выставках, форумах и конгрессах.

Естественно, что с середины прошлого года, когда прошла первая волна негативных явлений в экономике, Киров в стороне не остался. Известно, что приостановлены работы по некоторым проектам, поставлена пауза в переговорах по открытию новых предприятий и представительств и даже есть случаи отказа от развития в регионе. Мы считаем, что это происходит не только в нашем городе, и уверены, что в ближайшее время ситуация стабилизируется.

– Насколько сильна сегодня конкуренция? Какая часть федеральных и международных компаний, заявлявших о своих интересах в городе осталась на рынке?

– Федеральные и международные компании в большей степени представлены в банковском и финансовом секторе. Рынок услуг в основном представлен региональными компаниями. Местные продуктовые сети крепко занимают свою позицию, и появление федеральных продуктовых операторов ожидается не раньше 2010 года. Однако в конце этого года планируется открытие МETRO, строительство которого ведется быстрыми темпами. В следующем году по плану должен быть введен в эксплуатацию новый комплекс Jam moll и надеемся, что будут реализованы еще 2–3 проекта торгово-развлекательных центров. Большие надежды были возложены на реализацию проекта строительства логистического терминала, но сейчас об этом проекте нет никакой информации, возможно, он отложен до лучших времен.

– Последнее время на рынке активно пересматриваются отношения между арендаторами и собственниками (как правило, в пользу первых). Насколько заметна эта тенденция в Кирове? Как за последнее время изменились арендные отношения?

– Ситуация на рынке аренды в крупных городах естественно гораздо сложнее, так как выбор действующих и строящихся ТОК, ТРК очень широк. И более того, мы располагаем информацией, что собственники некоторых крупнейших объектов вынуждены были прийти к решению о безвозмездных договорах аренды для якорных арендаторов на определенный период, лишь бы удержать партнеров от съезда и сохранить уровень объекта, который во многом определяется не только качеством отделки, но и присутствием определенной группы торговых операторов.

В Кирове повсеместно, ссылаясь на трудное финансовое положение, арендаторы требуют снижения ставок от 10 до 50%, сокращая объем арендуемых площадей и угрожая съездом. Выдержав паузу, собственники все же вынуждены идти на уступки, но далеко не так охотно и безвозмездно. Во многом это объясняется отсутствием выбора качественных торгово-офисных площадей в нашем городе. Но даже если в отдельных случаях и определяются какие-либо договоренности между собственником и арендатором о предоставлении эксклюзивных уступок, условий, зачетов, бартера и так далее, то ни та ни другая сторона официально об этом не заявит. Официально может быть объявлена только скидка либо сниженная ставка, хотя, безусловно, используются различные схемы оплаты, и брокерам они известны.

– Насколько остро стоит сегодня проблема заполняемости ТЦ, офисных центров?

– Проблема существует, и, по нашим данным, в действующих торговых и офисных центрах лишь чуть более 50% арендаторов соблюдают условия договора аренды и имеют прочную основу для дальнейших взаимоотношений с арендодателем. Оставшаяся часть либо еле-еле сводит концы с концами, требуя скидок или других преференций, для того чтобы удержать свой бизнес, либо вносит арендные платежи с большими задержками. То есть объекты работают наполовину от тех показателей, которые были еще год назад. Однако официально объявлять о проблеме незанятости площадей собственники крупных объектов не спешат, опасаясь, что такая информация ударит по имиджу объекта. Даже заключая договор с брокером, просят рекламировать только конкретные площади, а не объект. Этому есть объяснение – город все-таки небольшой, здесь важно и в трудные времена держать марку. Но бизнес должен приносить доход. Я думаю, разумные средства хороши в любые времена. Поэтому в переговорах убеждаем собст­венников изменить свою позицию.

– Насколько активны инвесторы? Какие сегменты рынка им наиболее интересны? Один из главных трендов сегодня – покупка проблемных активов. Можно ли найти в Кирове интересные объекты, продающиеся с большим дисконтом?

– Статистика продажи объектов с дисконтом на рынке коммерческой недвижимости очень непоказательна. Единичные случаи имеют место, но, как правило, такие сделки передаются из рук в руки. Заставить владельца продать объект за полцены могут в первую очередь долговые обязательства, и, несомненно, первым претендентом на такое приобретение становится кредитор либо его окружение. Более открытая информация о таких сделках на рынке жилья и земли, но и здесь наблюдается снижение стоимости не более чем на 30–35 % от действующих рыночных цен.

– Насколько развит в Кирове рынок управления недвижимостью? Востребованы ли сегодня услуги управляющих компаний или большинство предпочитает управлять своими силами?

– В нашем городе услуги управляющих компаний практически не востребованы по одной простой причине – грандиозных и сетевых арендных объектов нет. Из действующих предприятий только две компании представляют на нашем рынке крупнейшие торговые центры. Они же самостоятельно управляют своим объектам, имея на этих же площадях и собственный бизнес. Но как никогда сегодня востребованы брокерские услуги. Собственники, столкнувшись с проблемой реализации свободных площадей, которая ранее им была знакома мало, так как рынок коммерческой недвижимости только набирал обороты и повышал ставки, сегодня не готовы к существенному снижению своего дохода и тем более к его потере. Поэтому брокерские компании сегодня имеют возможность хорошо поработать на свое будущее – статус, доверие клиента, имидж, развитие, опыт. И возможно, успешно сдавшие такой экзамен брокеры впоследствии примут на себя роль управляющих компаний.

– Отличительной чертой многих городов Поволжья был непростой административный ресурс. Насколько легко найти общий язык с властями Кирова?

– По нашему мнению, Кировская область сегодня – это регион, открытый для новых идей, новых проектов, новых свершений. Как указали нам в одном письме представители крупной федеральной компании-девелопера: «Вы новый прорыв для девелоперов». Это действительно так. Столько неохваченных сегментов, неиспользованных ресурсов, нераскрытого потенциала нашего города, нашей области, нашей земли, наших людей. И очень важно, что с приходом к управлению губернатора Никиты Юрьевича Белых от слов об открытости региона для инвестиций перешли к конкретным шагам. Активно ведутся переговоры на федеральном и международном уровне. Мы рассчитываем, что расцвет нашего региона – в ближайшем будущем.

– Что, на ваш взгляд, ждет Киров в ближайшем будущем?

– Сейчас довольно сложно предсказать поведение рынка на 2009–2010 год, эксперты придерживаются краткосрочных квартальных прогнозов. Очевидно, что платежеспособный спрос на покупку недвижимости заметно снизился, сократился доступ покупателей к финансовым источникам, значительно снизилась активность инвесторов. Сегодня более активен рынок аренды коммерческой недвижимости, на нем сейчас и держится основной оборот сделок и так будет еще продолжительное время. Но вопреки множеству прогнозов об инвестиционном крахе и масштабном свертывании инвестиционных проектов, хочется отметить, что в мае текущего года, два крупнейших российских девелопера заявили о поиске земельных участков для реализации крупных бизнес-про­ектов в нашем городе. В настоящее время наша компания ведет переговоры по техническому заданию на поиск оптимальных вариантов. Мы уверены, что у нашей области благополучные перспективы.