Сергей Дьячков: «Инвесторы, как правило, беззаботны»

– Вы заговорили о грядущем кризисе еще в благополучном 2007 году. Каким образом вы пришли к этой мысли?

– Ощущение, что будет кризис, появилось еще весной 2006 года. Тогда по заказу одного из клиентов DSO Consulting работала над прогнозом дальнейшего развития российского рынка недвижимости. Посмотрев, как изменяются цены, объемы строительства, другие конъюнктурные факторы, мы увидели, что рынок цикличен. К весне 2007 года наша уверенность в грядущем кризисе только укрепилась…

– Рыночные отношения в России сложились недавно, каким образом можно сделать вывод о цикличности?

– Мы проанализировали опыт других стран – в частности, США, Японии, ФРГ, Испании, Франции, Великобритании – и смежные товарные рынки. Несколько позже прочитали, что пишут экономисты – Маркс, Николай Кондратьев, Хансен, Шумпетер, Глазьев, Шиллер, Гэлбрейт... Посмотрели, как развивались рынки наиболее благополучных российских регионов. Кстати, тогда впечатлил пример Казани – там уже налицо было перепроизводство торговых площадей.

– Заказчики согласились с вашими выводами?

– Кто-то согласился. Но большая часть – нет. Инвесторы, как правило, беззаботны. Вспомните 2007 год: казалось, что рост будет продолжаться вечно. По большому счету все зависит от целей клиента: если заключение «консалтера» необходимо лишь для получения банковского кредита, то заказ достанется той фирме, которая подпишется под «перспективностью, эффективностью, быстрой окупаемостью» и прочим данного проекта. В результате счастливый клиент получит в банке финансирование, консультант – свой гонорар, а проект пополнит ряды долгостроев или убыточных объектов. Но упаси Бог, чтобы мои заключения послужили основой для финансирования безнадежных дел.

– А Sky City?

– Это не безнадежное дело. Мы делали для Sky City маркетинговую концепцию. А расчетами эффективности и развитием проекта занимались другие люди.

– А ТРЦ «Апельсин»?

– Тоже: мы делали только маркетинг – оценку рыночных возможностей, потенциала места.

– На ваш взгляд, рыночные возможности для «Апельсина» действительно существуют? Там требуются значительные инвестиции.

– Вы сомневаетесь? Посмотрите на место – у него будет весьма неплохой трафик. Вокзал есть вокзал. Необходимо только правильно подобрать пул арендаторов и понять реальные сроки окупаемости. На наш взгляд, это должны быть демократичные бренды. Было предположение, что здесь можно «посадить» дорогие бутики, но это не так. Местные покупательские потоки – весьма скромная по финансовым возможностям аудитория. Это место для «гламурных» блондинок с зарплатой в 15 тыс. рублей в месяц. Они будут шататься по Вокзальной магистрали, заходить в «Апельсин» и тратить деньги на что-нибудь очень недорогое.

– А эффективность инвестиций по каким-либо из объектов вы считали?

– Да, и уже в 2006 году получалось, что окупаемость большинства строящихся объектов коммерческой недвижимости, офисных и торговых центров, составит не менее 10 лет. Более быстрая окупаемость будет только у самых-самых первых объектов, которые появились в «пустом поле».

– Например, ТРЦ «Калина-Центр»? Девелоперы проекта надеялись окупить ТРЦ за 3–4 года.

– «Калина-Центр» хотя и был сдан одним из первых в городе, из-за кризиса будет окупаться дольше – думаю, примерно семь лет. Возврат инвестиций за три года – малореальная вещь даже на некризисном рынке. Если девелоперы бросились строить, то значит, грядет насыщение, сроки окупаемости растут, доходность падает. Скажите, как рынок может расти дальше, если потребности в площадях растут медленнее, чем объемы предложения?

– Но ведь доходы населения росли и уровень потребления тоже.

– Фридрих Энгельс сказал: «Столь страстно ожидаемый период процветания никак не хочет наступать. Как только мы начинаем замечать симптомы, как будто свидетельствующие о его приближении, симптомы эти тотчас же исчезают». Обратите внимание – цитата от 1886 года. А вот точка зрения Маркса: «Быстрый рост доходов работников – буревестник будущего кризиса». Читайте классиков!

– Новосибирск – это Москва пятилетней давности, есть такая точка зрения.

– Корреляция между рынками Новосибирска и Москвы действительно есть. Вообще первичным и основоопределяющим для развития рынка коммерческой недвижимости, как и любого другого рынка товаров и услуг данного города, является местный торговый капитал. Именно соотношение торгового капитала в различных городах России определяет соотношение емкостей рынков коммерческих помещений этих городов.

– И во сколько раз объем рынка коммерческой недвижимости Новосибирска должен уступать московскому? В десятки раз, так? Ведь все деньги России крутятся в Москве.

– Если проанализировать соотношение площадей, объемов валового продукта, объемов инвестиций в Москве и Новосибирске, получим значения соотношений от 15:1 до 22:1. Посмотрите, по итогам 2008 года реальная, то есть оплачиваемая арендаторами, емкость новосибирского рынка офисов класса А составила 60 тыс. кв. м – это в 18 раз меньше московского аналога. Соотношение оборотов розничной торговли – 15:1. Но в Москве выше концентрация продающих структур, и, как следствие, там больше удельная потребность в торговых и представительских офисах по сравнению с Новосибирском. Соотношение валовых городских продуктов – 22:1, объемов инвестиций – 20:1. Оба офисных рынка – и наш, и московский – в состоянии перепроизводства.

– Можно ли говорить, что в Новосибирске рынок торговых площадей насыщен?

– По торговым площадям Новоси­бирск – это город между Казанью и Москвой. В Казани рынок оказался насыщенным на уровне 700 кв. м собст­венно торговых площадей на 1 тыс. жителей уже в 2005 году, в Москве – 1 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей к началу 2007 года. Для Новосибирска насыщение наступило на уровне 800 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей. Причина, по которой мы ближе к Казани, чем к Москве, – это отсутствие больших туристических потоков, увеличивающих потребности города в торговых площадях.

– По вашим данным, в Новосибирске возводится и готовится к строительству около 1 млн кв. м торговой недвижимости.

– Девелоперы вряд ли сдадут их в течение 2009–2010 годов. Полагаю, ближайшие год-два объемы ввода новых торговых центров Новосибирска не будут превышать 100 тыс. кв. м общей площади в год. Если говорить о редких сданных объектах, то для них сроки окупаемос­ти составят 8–10 лет, а новые – будут окупаться еще дольше. Рублевые ставки аренды в большинстве торговых объектов снизятся уже в этом году на 10–30%.

– По офисной недвижимости ставки аренды уже снизились на 30– 50%. Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок?

– Да, коррекция ставок продолжится. В результате рублевые арендные ставки снизятся до уровня минус 20–60% по сравнению с началом 2008 года. Это ожидает большинство бизнес-центров Новосибирска. Исключения составят лишь единичные объекты с наилучшим местоположением и самым высоким уровнем сервиса. По действующим новым бизнес-центрам сроки окупаемости уже возросли до 10–12 лет, а строящиеся бизнес-цент­ры будут еще менее доходными.

– Когда появятся новые возможности на рынке офисной недвижимости для инвесторов?

– Новые рыночные возможности для девелоперов бизнес-центров появятся не ранее середины 2010 года, когда вновь накопится спрос. Во всяком случае – не раньше, чем начнется оживление на рынке офисной недвижимости Москвы. По итогам 2009–2010 годов объемы ввода площадей офисной недвижимости упадут до уровня не более 40 тыс. кв. м в год.

– Сейчас власти пытаются развивать проект промышленно-логистического парка, где инвесторам предоставляются участки под складские и производственные проекты…

– Что касается складов, то рыночные возможности Новосибирска на ближайшие годы исчерпаны. И никакие разговоры о «транспортном узле» не помогут. Насыщение рынка складских площадей в Новосибирске произошло осенью 2008 года.

– Аналитики рассуждали о потребности города в 600 тыс. кв. м складских помещений класса В и выше.

– А реальное насыщение рынка произошло на уровне 150 тыс. кв. м складских площадей класса А. Сейчас для девелоперов ситуация очень сложная: в феврале текущего года в Новосибирске был введен еще один объект класса А – терминал Megalogix площадью 121 тыс. кв. м. До конца 2009 года заявлены к сдаче еще два складских объекта – «Ителла-НЛК» и ПНК совокупной площадью 60 тыс. кв. м. Грозится сдать первую очередь своего терминала «Евразия логистик», но он, скорее всего, «зависнет» как минимум до 2010 года. Долларовые ставки аренды классных складов в Новосибирске за этот год снизятся на 40–60%, а сроки окупаемости складов вырастут до 12–15 лет.

– После начала подъема насколько быстро рынок вернется к прежнему, докризисному уровню арендных ставок и цен?

– Никогда уже не будет тех денег, к которым мы привыкли. Это главный урок кризиса. О сверхприбылях девелоперам, и не только им, придется забыть навсегда. Поверьте, 5% от выручки – это будет хорошим уровнем доходности. Главнейшей задачей станет снижение себестоимости.