Если вы когда-нибудь наблюдали за работой на строительной площадке, вам никогда не придет в голову поэтическое сравнение стройки с человеческим муравейником. У трудолюбивых насекомых возведение песчаного домика организовано куда лучше. Со стороны процесс строительства в будущем элегантного здания класса А больше похож на войну: прораб в роли командира, «с арматурой наголо», ежеминутно дает указания, отряды строителей, как ватаги партизан, исподтишка выполняют свою работу, стараясь как можно быстрее скрыться «в лесах», в перерывах все курят, молча созерцая поле боя. Типичная батальная сцена. Причем жаркие схватки происходят не только «на поле боя», но и за столом переговоров, особенно когда между собой пытаются договориться девелопер и генподрядчик.

Может показаться, что самый ответственный и дорогостоящий процесс в ходе реализации любого проекта – стройка – наименее организован и подвластен будущему собственнику или девелоперу. Незнание принципа организации работ на площадке и тонкостей строительных технологий ставит инвестора в весьма уязвимое положение. Непонимание между участниками процесса приводит к взаимным обвинениям, срывам сроков строительства и в итоге к удорожанию проекта. Недовольство друг другом давно уже переросло стадию судебных разбирательств и словесных баталий, девелоперы и генподрядчики перешли к активным действиям. Сегодня каждая из сторон пытается диверсифицировать свой бизнес и совместить внутри своей компании сразу две функции – девелоперскую и генподрядную. Наиболее преуспели в этом направлении девелоперские компании, которые организовали в своем штате генподрядную структуру. По такому пути пошла, в частности, компания ALM-Development, в состав которой входит генподрядная организация. «Наличие собственного генподрядчика позволяет нам быть более уверенными в сроках и качестве реализации проекта», – дипломатично отвечает на вопрос о диверсификации бизнеса Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга ALM-Development.
Еще десять лет назад трудно было себе представить, что в состав какой-либо коммерческой структуры может входить генподрядная организация. Многим не верится и до сих пор. Проведенные не так давно исследования показали, что стереотип генподрядчика советских времен до сих пор жив в воображении многих заказчиков-инвесторов.
Термин «генеральный подрядчик» был унаследован рынком из советского прошлого. Тогда «генподрядчиком» именовалась организация, которая выполняла достаточно солидный объем работ на объекте, а также курировала все работы на стройплощадке. В массовом сознании генподрядчик представлялся эдаким мастером на все руки, с большим штатом строителей и парком специализированной техники. Но современная генподрядная организация может выглядеть совсем иначе. Конечно, наследники советских строительных трестов, хорошо знакомые российскому заказчику, никуда не исчезли. На рынке представлены компании, обладающие множеством рабочих рук и разнообразной техникой. Но объекты коммерческой недвижимости подобные организации практически не строят. «Для того чтобы содержать большой штат рабочих и техники, необходимо иметь твердую гарантию, что эти активы беспрерывно будут задействованы, – рассказывает Николай Гореликов, заместитель генерального директора «ЛВН-Девелопмент». – Такое возможно при массовом строительстве, например, типового жилья. Заказчик известен, проекты почти всегда одинаковы, объем работ заранее распланирован. При строительстве объектов коммерческой недвижимости генподрядчик работает по индивидуальным проектам с разными инвесторами, поэтому о массовом строительстве речи не идет».
Тем не менее генподряд на стройках торговых центров, офисных зданий, гостиниц и складов никто не отменял. Однако в данном случае на площадку выходит генподрядная организация нового поколения. Современный генподряд, в противовес генподряду, традиционному для нашей страны, базируемся на принципе разделения труда. На рынке представлены достаточно крупные генподрядчики, которые вообще не выполняют строительные работы на площадке. Главная их задача – найти субподрядчиков на все виды работ, контролировать строительство, координировать все службы и проводить согласования с инвестором. Таким образом, советский генподрядчик в каске и рабочей робе на нынешних объектах коммерческой недвижимости уступил место подтянутому менеджеру в элегантном костюме и галстуке. Однако не следует путать прозападный генподряд с управлением строительством – несмотря на сходство функций, у этих организаций разные цели и задачи. К тому же генподрядчик, даже если он ни единого гвоздя на стройке не забил, несет за нее полную материальную ответственность.

Живут как девелопер с генподрядчиком
Согласно современной московской практике ввод объекта коммерческой недвижимости точно в срок – большая удача. Среди множества девелоперов работать точно «по графику» удается единицам. В качестве образцово-показательного примера можно привести компании Enka и IKEA. При этом нелишним будет оговорить, что Enka на своих проектах также выступает в качестве генподрядной организации. В срывах сроков девелоперы традиционно обвиняют строителей. Строители, не желая оставаться в долгу, припоминают заказчикам неорганизованность в принятии решений и задержки по платежам.
При этом, высказав взаимные претензии, опытный девелопер и профессиональный генподрядчик не спешат расстаться друг с другом. Хорошо известен на рынке деловой тандем девелопера Hines и генподрядчика Codest, которые открыли ряд известнейших офисных проектов. К сожалению, нам не удалось узнать, в чем кроется успех многолетнего партнерства этих компаний. Пока ведется строительство офисного центра Дукат Плейс III, стороны воздерживаются от комментариев. «Сотрудничать с проверенным генподрядчиком всегда выгоднее, так как заказчик уже знаком с его возможностями и подходом к вопросам реализации строительных проектов, – уверен Артем Пантелеев, коммерческий директор ООО «Гинт-М». – По этой же причине многие генподрядчики предпочитают не менять субподрядные организации, а добиваться от существующих более выгодных условий сотрудничества».
Но далеко не все «бранятся – только тешатся». Недовольные друг другом компании, как им кажется, нашли выход в объединении двух функций в рамках одной организации. «Парадоксально, но, как нам кажется, с развитием девелоперских компаний «виртуальные» генподрядчики изживут себя, – уверен Николай Гореликов. – Ведь такая компания, как правило, обладает штатом из 10–20 специалистов, которые координируют стройку, при этом генподрядчика координирует девелопер, функции которого существенно шире».
Строители, пусть и «виртуальные», с такой формулировкой явно не согласны. «Деятельность нашей компании не ограничивается возведением здания, мы также готовые реализовывать проект на рынке, – утверждает Олег Решетилов, директор по маркетингу компании «Стройфаза», которая специализируется на строительстве логистических комплексов. – Главная проблема при строительстве склада, если им руководит девелопер, заключается в том, что он зачастую не знает, кому впоследствии этот склад будет сдан. Девелоперы берут среднестатистические параметры и получают в результате среднестатистический склад». По словам г-на Решетилова, работа с логистическими компаниями более кропотлива, но более результативна, так как последние еще до начала строительства определили все параметры и детально проработали проект.
Кстати, именно проект, а точнее, проектная документация, во многих случаях является камнем преткновения для заказчика и генподрядчика. Надо сказать, что проектные мастерские, как и генподрядные организации, с переходом на рыночную экономику частично эволюционировали. Поэтому сегодня в Москве работают как традиционные проектные институты с большим штатом инженеров-проектировщиков, так и дизайнерские бюро с чуть более скромным штатом творчески одаренных архитекторов и дизайнеров. Инвестор волен заказать проектную документацию в любой организации, основное условие – наличие у проектировщика лицензии на данный вид деятельности.
Получив проектную документацию на руки, многие генподрядчики спешат от нее «откреститься», объясняя заказчику, который, очевидно, слаб в подобного рода вопросах, что здесь, мол, «буйная фантазия автора несовместима с реальностью и построить подобное здание технически невозможно». В лучшем случае проект, по мнению строителей, окажется «сырым и требующим проработки». «Часто, чтобы избежать такой ситуации, заказчик отдает проектную документацию в объеме стадия проект генподрядчику, чтобы тот подготовил рабочую документацию, – рассказывает Константин Анашкин, региональный менеджер по развитию бизнеса Bovis Lend Lease в России и СНГ. – В противном случае генподрядчик поспешит «умыть руки» и откажется нести ответственность за проект».
В некоторых случаях проектную документацию инвестор сразу же заказывает у генподрядчика при условии, что в составе выбранной компании есть проектный отдел. На первый взгляд такой простой выход из ситуации кажется самым верным – кто проектировал, тот и строит. Но… «К сожалению, это не так, – утверждает Николай Гореликов. – Как показывает практика, оптимально, если проектная документация разработана в сторонней компании. Только в таком случае можно заранее выявить все ошибки проектирования». Как говорится, в споре рождается истина. Хорошо, если эта истина окажется в последней инстанции.

Время? Деньги?
Предметом ожесточенных споров между заказчиком и исполнителем являются не только сроки строительства, но и его цена. По мнению Глеба Ялымова, заказчик выбирает генподрядчика по принципу соотношения «цена/качество». «Сначала инвестор определяет сумму, которую он готов вложить в строительство данного объекта, – рассказывает г-н Ялымов, – затем проводит тендер среди наиболее известных и доступных ему генподрядных организаций». Таким образом, наряду с известным брендом ключевым параметром является стоимость услуг генподрядчика.
Мечтой любого заказчика в большинстве случаев является генподряд с фиксированной ценой, когда фронт работ и их стоимость оговорены и зафиксированы в контракте. Нельзя сказать, что российский рынок не предлагает такой услуги. Напротив, такая форма сотрудничества довольно широко распространена. Но при ближайшем рассмотрении фиксированная стоимость строительства оказывается не столь уж неподвижной. По словам Константина Анашкина, существует между заказчиком и генподрядчиком три наиболее распространенных типа договора – с фиксированной ценой, гарантированной максимальной ценой и «открытая книга». «Но нетщательно составленные контракты все равно не могут застраховать инвестора от дополнительных затрат», – улыбается Константин Анашкин. С этой точкой зрения согласны и в «ЛВН-Девелопмент»: «Договор генподряда может содержать в себе множество ловушек, которые неопытный инвестор попросту не заметит. Нюансы договора впоследствии позволяют генеральному подрядчику увеличивать стоимость строительства».
«В том случае, если проектная документация не разработана в должной степени, то возрастает риск увеличения первоначальной стоимости контракта, ввиду необходимости внесения изменений в проект и в ход выполнения работ на строительной площадке», – говорит Артем Пантелеев. В Bovis Lend Lease также отмечают, что допработы, а, следовательно, и удорожание проекта, возможны в том случае, если в проектную документацию вносят много мелкий изменений.
Представители генподрядных организаций утверждают, что увеличение стоимости проекта возможно лишь по вине заказчика, то есть когда инвестор нарушает график платежей или в течение длительного периода времени не может получить разрешение на те или иные работы. «Пока заказчик-застройщик не получит согласования, рабочие и техника вынуждены простаивать в ожидании «отмашки», а этот простой – упущенная выгода подрядчика, которую должен компенсировать инвестор, – говорит Олег Решетилов. – Все строительные, отделочные материалы и оборудование в нашей компании предоставляются заказчику до подписания контракта, поэтому их стоимость и объем заранее утверждаются и фиксируются». Но если впоследствии заказчик предпочтет иную конфигурацию лифта, или воздуховодной системы, или другого оборудования с длительными сроками поставки, это неизбежно приведет к увеличению стоимости строительства. «Генподрядчик может воспользоваться неясностью договора, который может не отвечать интересам инвестора, – считает Константин Анашкин, – например, предоставить на согласование образцы оборудования в последний момент перед его монтажом, тогда инвестор вынужден будет выбирать – либо брать то, что есть, либо нести материальные и временные издержки, пока не поступит необходимое оборудование».
Также «типичными» и, заметьте, вполне законными поводами для допработ и увеличения стоимости сметы в компании Bovis Lend Lease называют, например, мобилизацию на площадку без временных сетей. Согласно многим контрактам, подвести временные сети – электричество, водопровод и канализацию – обязан заказчик. Нередко вследствие неграмотного планирования инвестор не успевает сделать это до выхода генподрядчика на площадку. И вот он – прекрасный повод выставить первую претензию инвестору! При раскопках обнаружился «секретный» кабель, чье местонахождение не отмечено ни на одной карте, – дополнительные работы и затраты! Тот же «сюрприз» ожидает заказчика, если, например, в ходе работ выясняется, что «врезаться» в сети не удается, так как путь к ним пролегает через чужой участок, на котором также ведутся работы. И таких «неочевидных» ситуаций довольно много...
Однако несправедливо было бы считать, что генподрядные организации из алчности или вредности копят претензии к заказчику. Это не так. Зачастую претензии являются легальным механизмом дополнительного инвестирования в случае непредвиденных обстоятельств, ведь, как утверждают строители, «все риски они берут на себя». А риск в строительном деле крайне высок. При этом разорять непредусмотрительного генподрядчика крайне невыгодно самому заказчику: во-первых, стройка заморозится на неопределенный срок, а во-вторых, новый генподрядчик потребует проведения целого ряда дополнительных работ, так как не захочет нести материальную ответственность за чужую работу.
Независимые эксперты рынка считают, что бесследного исчезновения генподрядных организаций с рынка не произойдет. Со временем данные структуры станут более профессиональны и займут свою нишу на рынке. При этом наличие на сегодняшний день выбора у заказчика аналитики также считают несомненным плюсом.