Идеальный бизнес-центр, наверное, должен выглядеть так: ровная прямоугольная коробка с 90-градусными углами, одноэтажная, без каких-либо коммуникаций и с туалетом на улице. Только так можно достичь заветных 1–2% потери площадей. Только в таком бизнес-центре арендатор сможет не доплачивать за зоны общего пользования, а арендодатель – использовать имеющиеся площади на 99% и получать с них доход. Но в реальности пока таких коробок, слава богу, не существует, фактор потерь площадей в бизнес-центрах, как правило, составляет 12%, а арендодатель и арендатор вынуждены идти на компромиссы.

Как считать
По словам Алисы Зотимовой, старшего консультанта отдела по работе с арендодателями Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, «в интересах арендодателя – по максимуму перевести оплату не используемых площадей на арендатора. Арендатор же, напротив, старается отстоять право на оплату непосредственно тех квадратных метров, которые он занимает, и ни метром более. Вот от этих двух полюсов и начинаются переговоры по заключению договора аренды. В любом современном бизнес-центре есть так называемые места общего пользования – площади, которыми пользуются многие арендаторы: это входная группа, зона ресепшн, коридоры. Естественно, арендатору выгоднее платить за их эксплуатацию как можно меньше, арендодателю – наоборот. Но все зависит от того, как их посчитать и что к ним отнести…»
В нашей стране применяются несколько систем обмера площади здания, которые дают различные результаты. Отечественный стандарт БТИ (стандарт, разработанный Бюро технической инвентаризации) предполагает простой обмер по внутренним стенам. Однако наибольшее распространение у нас получила американская система BOMA (стандарт, разработанный Ассоциацией владельцев и управляющих зданиями – Building Owners And Managers Association), имеющая более сложный алгоритм подсчета.
Благодаря особенностям измерения, площадь по BOMA, как правило, оказывается больше по сравнению с вычислениями по стандарту БТИ, поэтому собственники бизнес-центров получают возможность повысить экономическую эффективность здания. В конечном итоге от метода измерения площади зависит срок окупаемости проекта и его доходность.
«Сегодня практически во всех бизнес-центрах класса А и во многих офисных зданиях класса В в расчетах площадей используется метод BOMA. Как известно, сделки аренды, заключаемые на срок больше года, подлежат государственной регистрации. Поэтому в договоре аренды все же присутствует обмер площади по БТИ. Однако начисление арендной платы фиксируется в договоре, исходя из расчета площади по методу BOMA», – говорит Сергей Колегов, исполнительный директор компании ABN Realty.
Система BOMA дает четкие определения различным видам площади, в том числе и местам общего пользования. Это дает возможность участникам рынка говорить друг с другом «на одном языке», точнее считать площади по одним стандартам.
Согласно BOMA, валовая измеренная площадь (валовая площадь) включает всю внутреннюю площадь всех этажей. При этом общая арендуемая площадь (или просто арендуемая площадь) – это валовая площадь здания за вычетом основных вертикальных проемов (такие как лифтовые шахты, вентиляция и лестницы). Офисная же площадь (или, другими словами, полезная площадь) – это арендуемая площадь здания минус все площади общего пользования этажей и здания. Полезной офисной площадью является офисное помещение, которое использует арендатор. Согласно BOMA, оконные пролеты, площадь колонн также входит в арендуемую.
На практике в общую площадь бизнес-центра входят все помещения, имеющиеся на объекте недвижимости. Это как офисные площади и места общего пользования, так и вспомогательные помещения (например, технические помещения, предназначенные для эксплуатации объекта, коридоры и лестницы, помещения, машино-места и автостоянки). Арендуемой площадью считается та, которую на основании договора аренды занимает арендатор. Арендуемая площадь с точки зрения собственника здания представляет собой общую сумму площадей здания, с которых он получает арендную плату, а с точки зрения арендатора это та площадь, которую он оплачивает. Сюда входят помимо непосредственно занимаемых площадей места общего пользования.
Как считает Сергей Колегов, в арендной ставке площади, которыми пользуются все арендаторы, учитываются с помощью специального коэффициента, который рассчитывается как отношение арендуемой площади офисного здания к полезной. Таким образом, действие этого коэффициента заключается в распределении арендной платы за помещения общего пользования между всеми арендаторами здания пропорционально занимаемой ими полезной площади.
По словам Константина Баранова, директор по маркетингу и продажам компании M+W Zander, хоть лестничные проемы, лифтовые и другие технические шахты и не входят в арендуемую площадь, однако их обслуживание заложено в эксплутационные расходы, выплачиваемые арендатором.
По мнению Вячеслава Лимонова, генерального директора компании «Новое Качество», в бизнес-центрах существует простой механизм оплаты арендуемых помещений, а также общественных зон. Арендатор заключает с собственником договор на непосредственно арендуемую площадь. А что касается оплаты общественных зон, то в контракте оговаривается коэффициент, по которому производится расчет оплаты. Обычно он составляет 10–16% от арендуемой площади.
«Мы стараемся, чтобы в бизнес-центрах класса А и В+ нагрузка на арендатора в виде общих площадей не была больше 12%», - говорит Елена Мандрыко, руководитель управления недвижимости компании «Риэлти Трейд». При расчете этого коэффициента в компании учитывают только те площади, которыми арендатор непосредственно пользуется – вестибюли, лестницы, санузлы. При этом не учитываются (то есть они не ложатся нагрузкой на арендатора) площади технических этажей и вспомогательных помещений.
Как бы собственнику ни хотелось все возможные помещения включить в арендную плату, есть все-таки некий разумный предел, выше которого арендаторы не готовы платить.
«Для зданий класса А и В мы используем систему BOMA, но для зданий более низкого класса подход может быть более гибким, так как для класса С не существует столь четких стандартов, как для зданий более высокого класса. Далеко не все арендаторы класса С вообще понимают, что такое BOMA, поэтому зачастую мы просто увеличиваем арендную ставку, тем самым включая туда места общего пользования. Или, в зависимости от ситуации, делим коридор между несколькими арендаторами, которые непосредственно им пользуются», – рассказывает Елена Мандрыко.
Свои методы работы «с коридорами» имеются и у компании «Энка». Фактор потерь бизнес-центров у компании в среднем колеблется от 14 до 20%. Одно лобби в «Павелецкой Плазе» чего стоит. В компании приняли стратегическое маркетинговое решение – ограничить фактор потерь 12,5%. Конечно, отыграть потерянные 7,5% можно путем повышения арендной ставки.
К сожалению, зачастую при аренде офиса в классе B или C встречаются не совсем чистоплотные собственники, которые за один и тот же коридор могут взимать дань у трех различных компаний, пользующихся им, а не делить общую сумму расходов поровну. Но вернемся к более совершенной системе BOMA.
В более сложных случаях, когда, например, этажи в здании значительно различаются между собой по площади, метод BOMA позволяет проводить распределение арендной платы. Для этого применяется сочетание двух коэффициентов – для данного этажа и для всего здания. Первый из них учитывает площади общего пользования, используемые только арендаторами данного этажа, а второй – площади, рассчитанные на всех арендаторов здания (входная группа, переговорные и т. д.). Это позволяет учесть в расчете арендной платы для конкретного арендатора особенности этажа, на котором он находится.
В любом случае следует всегда помнить, что, по словам Константина Баранова, с одной стороны, собственник, предлагая помещения в аренду, уже подразумевает какую-то нарезку площадей, а с другой стороны – арендатор, который всегда вправе отстоять свою позицию, что, например, этот закуток, куда даже стула не поставишь, ему совершенно не нужен. В любом случае на компромисс идет та сторона, которая наиболее заинтересована в данной сделке.

Фактор потерь
Естественно, здание считается тем более эффективным, чем ниже в нем фактор потери площадей. Но как этого достичь? Понятно, что в уже существующем здании приспособить чердаки под офисные помещения невозможно. Таким образом, следует изначально еще на этапе проектирования закладывать в здание жизнеспособные параметры. По словам Сергея Колегова, низкого процента потери площадей можно достичь с помощью эффективной планировки офисного здания. Еще на этапе проектирования рассматриваются различные варианты формы этажей, расположения несущих конструкций и технических помещений, шага колонн, глубины помещений, возможной планировки этажей, что позволяет прийти к минимальным потерям полезных площадей.
И, как считают многие эксперты, нужно как можно четче и конкретнее формулировать техническое задание для архитекторов, изначально закладывать перед началом создания архитектурной концепции предельный процент потери площадей по BOMA. Соответственно, если эта цифра не выходит, уже вместе с архитекторами думать, какими площадями можно пожертвовать, а какими – нет.
При этом, как отмечает Вячеслав Лимонов, минимизация потерь площадей ни в коем случае не должна происходить за счет общественных зон, наличие которых, как известно, только поднимает статус помещения. Минимизация потерь возможна за счет подсобных и вспомогательных помещений, а также нефункциональных дополнительных коридоров, т. е. посредством правильной организации пространства помещений, которую необходимо продумывать на стадиях разработки концепции и проектирования.
В среднем, по данным компании ABN Realty, фактор потери площадей в офисных зданиях составляет 10–12%. Здание с фактором потери более 15% считается неэффективно спланированным. Бывает, что в случае build-to-suit фактор потери превышает 20%, ведь собственник не планирует сдавать его в аренду и может позволить себе сделать в здании большую входную группу, просторные коридоры, атриумы и т. д. С другой стороны, низким фактором потери площадей отличаются бизнес-парки. Например, в бизнес-парке «Крылатские Холмы» зафиксирован рекордно низкий фактор потерь на уровне 8,15%. Достигается это путем правильной геометрической формы и небольшим количеством арендаторов на этаже (соответственно, меньше коридоров).
В принципе, когда проектируется здание класса А, то арендодатель понимает, что арендатору не нужно, чтобы у него была большая нагрузка площадей помимо полезных. У каждой компании-арендатора есть некий бюджет, на который они ориентируются.
«Проблема эффективного использования площадей здания более актуальна для зданий класса С и B – там, где уже есть некое заданное архитектурно-планировочное решение со сложившимся расположением несущих стен и вертикальных коммуникаций, которое уже невозможно кардинально изменить», – говорит Елена Мандрыко. Другой вопрос, что из любой ситуации всегда можно найти выход. Так, например, если при реконструкции здания образуется много не очень нужных в здании вспомогательных помещений, можно частично перепрофилировать их и сделать полезными. В классе С, например, можно перепрофилировать под складские подвальные помещения. По словам Елены Мандрыко, среди арендаторов Бизнес-центра «Красная Роза» спрос на архивные помещения в подвальных помещениях в зданиях на территории комплекса, где, соответственно, и ставка ниже, был очень велик.
Для создания эффективного пространства, по словам Константина Баранова, необходимо на самых ранних стадиях проектирования четко представлять, на кого рассчитан будущий бизнес-центр, и понимать, как арендатор будет располагаться внутри здания, как сможет расставить офисную мебель. С этого момента уже начинается борьба между архитектурными изысками и функциональностью. Исходя из практики, чем больше в здании изысков, кривых линии, мансард, тем оно менее функционально, тем больше фактор потерь. Если здание имеет форму близкую к классическому прямоугольнику, то прямоугольную форму, фактор потерь меньше. Ибо стол рабочий по-прежнему имеет прямоугольную форму.