Россия настолько большая, а готовых инвестиционных проектов настолько мало, что девелопментом начинают заниматься даже те, кто никогда об этом не помышлял. Возьмем, к примеру, Meinl European Land. Эта группа начинала свой бизнес 150 лет назад в Австро-Венгерской империи как сеть продуктовых магазинов. В настоящий момент у этого инвестора несколько внушительных девелоперских проектов в России, не считая шести уже реализованных инвестиционных сделок. О стратегии развития компании, регионах-фаворитах и инвестиционной конкуренции рассказывает Питер Вайнцирль, член правления Meinl Bank AG и Meinl European Real Estate.

– В России компании Meinl European Land, как и многим другим игрокам рынка, пришлось отступить от своей корпоративной политики. В частности, заняться девелопментом. Расскажите вкратце о том, как ваша компания повлияла на развитие рынка в России и как Россия изменила вашу компанию?
– Как вы знаете, Meinl European Land – инвестиционная компания. Мы ведем бизнес практически по всей Центральной и Восточной Европе, включая Россию, Украину и Турцию. В настоящий момент большая часть нашего бизнеса находится на территории РФ – это около 42% наших активов.
Сегодня в мире существуют несколько рынков, где инвестиционная «игра» почти окончена. Например, рынок недвижимости Лондона способен дать инвесторам не более 4–5% доходности. Для более активных инвестиционных компаний, таких как наша, это уже невыгодно. Именно поэтому мы интересуемся рынками с большим инвестиционным потенциалом. В России, Болгарии, Румынии, Турции и Украине сегодня впечатляющие возможности для роста. На всех этих рынках разница между стоимостью девелопмента и доходностью инвестиций по-прежнему превышает 25%. Растет доход на душу населения, увеличивается покупательская способность, а потому здесь благоприятный климат для ритейлеров. Активно строятся торговые центры, причем не только в миллионниках, но и в менее крупных российских городах.
Хорошие инвестиционные возможности сегодня наблюдаются с таких странах, как Китай и Индия. Активный прирост населения – причина увеличения строительства торговой недвижимости. В Индии ожидается около 20 млн. кв. м торговых площадей. В течение 5 лет их количество дойдет до 50 млн. кв. м. Конечно, это внушительная цифра. Тем не менее нам пока интересен рынок Восточной Европы, и в ближайшее время мы намерены работать здесь.

– Вы интересуетесь исключительно проектами в области ритейла. Это ваша корпоративная политика развития?
– Да. Политика нашей компании опирается на историю развития Meinl European Land. Изначально группа «Юлиус Майнл» представляла собой сеть продуктовых магазинов и универсамов, созданных около 150 лет назад. Мы были крупнейшей компанией в области розничной торговли во времена Австро-Венгерской империи. Как ритейлеры, мы работали в таких странах, как Польша, Чешская республика, Венгрия и др., и вплоть до 2000 года основным нашим бизнесом была торговля. Но затем группа переориентировалась с розничной торговли на инвестиционную деятельность. Прежде всего нас интересует торговая недвижимость, поскольку, как бывшему ритейлеру, нашей компании проще понять все механизмы функционирования ТЦ и оценивать потенциально привлекательные комплексы.

– За последние несколько лет Meinl European Land приобрела несколько ТЦ Park House, были сделки с «СТТ девелопмент» (2 торгово-развлекательных центра сети «Молл гэллери»). В настоящий момент компания активно реализует девелоперские проекты. Почему вы переключились на это направление? Из-за нехватки качественных площадей?
– Да, конечно. Совершенно очевидно, что качественное предложение, соответствующее нашим требованиям, в России практически отсутствует. Если же подобный объект и появляется, его цена нас не устраивает. В этих условиях девелопмент – единственный путь развития бизнеса. К тому же для нас достаточно интересна доходность по девелоперским проектам.

– В каких девелоперских проектах сегодня участвует компания?
– Во-первых, стоит сказать о проекте «Северный Молл» в Санкт-Петербурге. Мы вошли в проект в середине прошлого года, на начальной стадии строительства. В настоящее время первая очередь проекта вот-вот будет сдана в эксплуатацию, а вторая завершится совсем скоро. В Омске у нас есть площадка в 17 га, где мы реализуем проект торгового центра. Надеемся, что земляные работы закончатся до зимы, а проект будет сдан в 2008 году. Мы также приобрели большой участок в подмосковном Пушкино и планируем там построить розничный торговый центр. Кроме того, помимо 6 существующих проектов Park House, мы строим другие проекты. Программа создания сети ТРК Park House предусматривает реализацию к 2009 году проектов в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Уфе, Челябинске и других городах-миллионниках.
Сейчас нам интересны и такие девелоперские проекты, где розничная торговля – это лишь часть комплекса, и наряду с ней существуют другие функциональные зоны ТЦ. Кстати, первым нашим подобным проектом был ТЦ в польском городе Гданьск. Там в 10 минутах ходьбы от центра города располагался судостроительный завод им. Ленина. Его закрыли, и в скором времени вся территория комплекса будет реконструирована под торговый центр и большую градостроительную программу. Мы собираемся осваивать территорию комплекса совместно с нашими партнерами. Это будет около 150 тыс. кв. м площадей и почти такой же объем прилегающей территории. Подобные возможности реконструкции существуют сегодня во многих российских городах, над некоторыми проектами мы в настоящий момент работаем.

– По какой схеме вы работаете в России? У вас есть здесь представительство, но, насколько мне известно, вы часто работаете через партнеров?
– С одной стороны, на рынке работают наши люди, которые знают, как можно напрямую приобрести объект недвижимости. Мы договариваемся с владельцами, правительством и городскими властями и заключаем сделку. У нас также есть партнеры, которые ищут для нас подходящие здания. Они общаются с частными предпринимателями – владельцами интересных земельных участков, недвижимости и т. д. У нас есть специальный персонал, который занимается получением различного рода разрешений, лицензий, согласований. В целом мы открыты для самых разных схем сотрудничества; главное, чтобы компания активно развивалась и была прибыльной. Единственное жесткое правило, от которого мы не отступаем, – это владение проектами на 100%.

– Настроены ли вы на долгосрочные вложения в России или через какое-то время намерены избавляться от активов?
– Сложно ответить на этот вопрос, т. к. трудно предсказать, каким будет российский рынок через 5 лет. В целом мы настроены на долгосрочные вложения, но ничто не может продолжаться вечно. Показательный пример – это такие страны, как Венгрия и Чешская Республика, где ранее была сосредоточена большая часть наших активов и где последние два года мы продаем наши объекты. Вполне возможно, мы вообще уйдем с рынков этих двух стран, продав оставшиеся активы. Что касается России, то пока говорить о будущем преждевременно. Можно лишь предположить, что со временем мы продадим часть нашего российского портфеля в европейской части страны и перебазируемся в азиатскую часть России.

– Вы активнее, чем другие западные инвесторы, работаете в российских регионах. Обычно иностранные инвесторы прощупывают почву сначала в крупных городах, а потом осторожно двигаются дальше. Вы стремитесь закрепиться на пока еще неконкурентных рынках?
– Действительно, крупные иностранные инвесторы, недавно вошедшие на российский рынок, ориентированы на Москву и Санкт-Петербург. Наша тактика развития предполагает работу во всех городах-миллионниках, но я готов заявить, что каждый город с населением от 200 тыс. жителей становится интересным. Не буду упоминать названия городов, но скажу, что мы действительно заинтересованы развивать свой бизнес в российской провинции. Хочу сделать одно демографическое уточнение. В Вене, столице Австрии, где была основана наша компания, проживает около 1,7 млн. человек. Население второго по величине города – Граца – около 250 тыс. жителей. В таких известных во всем мире австрийских городах, как Зальцбург и Инсбрук, проживает менее 100 тыс. человек, но торговая недвижимость в них активно развивается. Даже в городах с населением 30 тыс. жителей существует 2–3 главных торговых центра, где люди делают покупки. Почему в России должно быть иначе в долгосрочной перспективе? Небольшие российские города – это непаханое поле, которое мо жно успешно осваивать.
Думаю, конкуренция на этих рынках будет постепенно возрастать. В настоящий момент большой объем новых иностранных инвестиций в недвижимость сосредоточен именно в России. Если вы посмотрите на немецкий рынок, то увидите, что 5 млрд. – это местные средства и 20 млрд. – вложения международных инвестиционных фондов. В Париже и в Лондоне это соотношение составляет 50 на 50. Но в этих городах уже достигнута стабилизация. Куда податься международному капиталу? Сегодня Россия получает большой объем иностранных инвестиций. Учитывая же, что рынок Москвы и Санкт-Петербурга приближается к насыщению, деньги будут двигаться дальше – в российские регионы.