Развитие торговой недвижимости сегодня идет бурными темпами. Какие приоритетные задачи в этой связи ставит перед собой правительство Москвы? На этот и многие другие вопросы отвечает Анатолий Кочетков, заместитель руководителя Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы

Анатолий, расскажите в общих чертах, чем занимается ваш департамент?
- Наш департамент был создан в тот момент, когда было ликвидировано Главное управление торговли города Москвы, контролирующее как оптовую, так розничную торговлю. После этого было создано два департамента: продовольственных ресурсов, занимающийся закупками и другими товарными делами, и наш Департамент потребительского рынка и услуг, который вобрал в себя несколько функций. Это вопросы, связанные с координацией торговой деятельности (оптовой, розничной), с общественным питанием (массовым питанием) и вопросы бытового обслуживания и ритуальных услуг. Мы осуществляем координацию в сфере социальной поддержки населения. Например, если мы говорим, что городу нужно столько-то магазинов, чтобы обеспечить потребности населения, это значит, что мы строим соответствующую политику, готовим постановления правительства, законы города Москвы. В структуре департамента есть различные управления: по защите прав потребителей, по поддержке бизнеса, существует управление инвестиций и развития.

Применительно к торговой недвижимости, каким образом ваш департамент взаимодействует с коммерческими структурами?
- Мы определяем правила игры, но никакого давления на бизнес или вмешательства в его дела не проводим. В Москве, как вы знаете, сегодня самое ценное – это земля, так как свободных участков становится все меньше и меньше. Все помещения и площадки в городе распределяются на конкурсной основе. Но в городе существуют специальные программы, разработанные с учетом сегодняшних потребностей населения. Мы не можем выдавать земельные участки, так как это конкурс. Заинтересованные бизнесмены участвуют в этих конкурсах, но мы вырабатываем параметры и условия конкурсов, по которым они могут принять в нем участие. Конечно, у нас есть возможности влиять на продвижение конкретного бизнеса через земельные участки, через оформление документации. Чтобы вы не поняли меня превратно, я приведу конкретный пример – компания «Метро Кэш энд Керри». Они занимаются мелкооптовой торговлей. До них в столице этим никто не занимался. Для нас же их формат очень важен в социальном плане, так как они обеспечивают малый и средний бизнес товарам
и по оптовым ценам. Вот почему город идет на то, чтобы оказывать им содействие в подборе земельных участков и оформлении документации.
Но на самом деле любой бизнесмен, который выходит на московский рынок, сегодня может и получить землю, и приобрести недвижимость. Можно купить на вторичном рынке бизнес, реструктуризировать его… Сегодня у нас обеспеченность торговыми площадями находится не на том уровне, чтобы мы кому-то запрещали что-то делать.

Вы видите, что столице не хватает торговых площадей?
- По темпам строительства сегодня мы опережаем многие страны. Я уверен, что скоро по насыщенности рынка мы достигнем уровня европейских рынков. Но не надо забывать, что у нас все началось всего лишь десять с небольшим лет назад. Конечно, на данный момент у нас обеспеченность торговыми площадями в Москве где-то на 50% ниже уровня обеспеченности Европы и Америки. Но земельные ресурсы в столице ограничены. А нужно помнить принцип любого успешного риелтора: место, место и еще раз место. Сегодня все девелоперы бросились строить торговые центры. А я уже сегодня говорю, что то, что сегодня дает вам доход, в силу того, что рынок не насыщен, завтра может перестать пользоваться спросом. А вы уже построили, а окупить не успели… Только в этом году у нас 200 проектов находится в стадии согласования строительства. Порядка сотни торговых центров откроется еще в этом году. Но параллельно идет и развитие сетевых структур, которые я не включаю в эти цифры…

Как, на ваш взгляд, выглядит идеальный баланс взаимоотношений городских властей и бизнеса?
- Я как человек, который сам до этого десять лет занимался бизнесом, считаю, что самое лучшие влияние, это прежде всего когда город не мешает бизнесу. Сегодня у нас в рамках всех осуществляемых программ идет процесс дебюрократизации. Мы пытаемся сократить наше вмешательство там, где оно не нужно, ликвидировать барьеры. Откровенно говоря, это непростой процесс. Мы стараемся уменьшать контролирующую деятельность, потому что многие торговые предприятия, да и другие предприятия в значительной мере контролируются множеством структур: это и органы внутренних дел, и СЭС, и пожарные инстанции. На потребительском рынке мы осуществляем координацию проверок. Мы заранее, на год вперед, определяем график проверок с поквартальным утверждением. И после того, как предприятие проверили, устранили недостатки, которые выявили, его надолго оставляют в покое.
Конечно, проблема бюрократии существует, как существует и проблема оформления документов. В этой связи уже около двух лет активно развивается система «одного окна». Ее суть заключается в том, чтобы человек не бегал по всем существующим инстанциям за разрешениями, справками и т. п., а сдал все свои документы и через месяц вернулся и получил в ответ решение.

Город является крупным держателем акций многих торговых предприятий города…
- Да, действительно, город использовал свои возможности. Он участвовал в различных проектах. Предприниматель получал долгосрочные права аренды на земельный участок, который рассчитывался как капитализированная стоимость, и вкладывался в виде доли в тот или иной бизнес. Например, город владеет долей в ТРЦ «Атриум» на Курском вокзале, в ОРТЦ «Москва». Сейчас городская стратегия меняется. В то время городу было важно поддержать бизнес. А сегодня в Москву инвестируется порядка 11 млрд., и 71% этих инвестиций приходится на торговлю и потребительский рынок. Более того, сегодня в городе принята программа освобождения от своих долей в различных коммерческих структурах. Город сейчас считает, что бизнес встал на ноги и может работать самостоятельно и более эффективно. Я считаю, что частный бизнес гораздо более эффективный, чем государственный.

Расскажите, пожалуйста, о ходе развития программы открытия магазинов возле дома?
- Безусловно, жителям сегодня не хватает магазинов шаговой доступности. Собственники небольших магазинов возле дома, не выдерживая конкуренции с сетевыми магазинами, продают свой бизнес. Новые собственники меняют его профиль. В связи с этим в прошлом году было принято постановление «О развитии сети магазинов шаговой доступности», которое мы подготовили. Первоначально в Южном округе был проведен эксперимент, так как нужно было понять процесс выстраивания взаимоотношений. Развитие сетей магазинов шаговой доступности могут взять на себя в основном только сетевые структуры, потому что только они в условиях конкуренции, особенно ценовой, способны предложить ту цену, которая отвечала бы запросам населения. На сегодняшний день каждая префектура в рамках разработанного постановления проводит конкурсы, определяет бизнес, который будет участвовать в этих программах, подбирает для них земельные участки и осуществляет строительство этих магазинов шаговой доступности. Таким образом, первое направление нашей деятельности в
рамках этой программы – это поддержка и развитие сетевых дисконтных структур. Это такие сети, как «Дешево», «Дикси», «Квартал» и другие. Но сейчас и другие сети тоже почувствовали, что в нашем городе, несмотря на то, что это столица, много бедных людей. Поэтому тот же «Седьмой континент» начинает развивать дисконтную сеть магазинов возле дома «Семь шагов». «Перекресток» развивает сеть «Мини-Перекресток».
Второе наше направление в рамках программы – это сохранение тех одиночных магазинов, которые остались. А их на сегодняшний день немало, порядка 7 тысяч продовольственных магазинов. Это независимый, частный бизнес, но многие из них сегодня находятся на грани банкротства, еле держатся. По опыту зарубежных стран мы разработали рекомендацию, которую пытаемся внедрить. Для этого я собираю владельцев таких магазинов у себя и объясняю, в чем суть нашего предложения. Мы предлагаем небольшим магазинам объединиться для того, чтобы их было, скажем, 500, тогда они смогли бы получать товары с такой же скидкой, что и сетевики. Другой путь – это путь франчайзинга. Стать частью какой-нибудь существующей успешной сети, тем самым приобретя ее наработки, товарное обеспечение, налаженную логистику и многое другое. С одной стороны, владельцы небольших магазинов все понимают, но с другой стороны, боятся потерять свою независимость. Хотя я им объясняю, что ее они не потеряют, но смогут работать экономически более эффективно. Но, ви димо, люди еще не созрели в моральном плане.
И третье направление – это строительство магазинов шаговой доступности на собственные средства города с дальнейшей сдачей их в аренду.

Какие еще программы реализуются сейчас городом?
- Сейчас у нас принята программа по упорядочиванию мелкорозничной торговли. Это всевозможные палатки, павильоны. Мы стараемся сделать город чище. Но, чтобы сохранить людям свежие овощи, продукты, мы перенимаем другой опыт. Это опыт Франции, когда на субботу-воскресенье съезжаются фермеры, ставят палатки, торгуют, а потом разъезжаются. У нас это называется ярмарки выходного дня. Сейчас мы, теряя экономически (не взимая налогов), предоставляем площадки для иногородних товаропроизводителей. Сюда могут приехать совхозы, перерабатывающие предприятия. Мы им устанавливаем небольшие палатки, и они торгуют в течение выходных. Таких ярмарок у нас уже более 300.

Какова судьба оставшихся рынков в столице? Что было предпринято в этой связи в последний год? Какие рынки останутся?
- На сегодняшний день у нас осталось 14 государственных рынков. На каждом из них работает наемный директор. Сколько государство ему может платить? Максимум $1000. А реально он может на этом рынке зарабатывать значительно больше. Соответственно, эффективность бизнеса поворачивается в личных интересах, а не в интересах государства. Только тогда, когда такой директор станет собственником, бизнес станет по-настоящему эффективным. Применительно к рынкам у города тоже есть специальная программа. Когда мы начали ее разрабатывать, мы увидели, что на большинстве рынков не существует условий ни для продавца, ни для покупателя, присутствуют массовый обман, фальсификация продуктов, «черные» схемы оплаты. Мы определили, что рынки должны стать более цивилизованными. Есть рынки, которые можно реконструировать, сделать капитальное здание, в таких случаях земельный участок остается за рынком, но он должен найти инвестора и развиваться. Некоторые рынки мы сократили вообще, потому что там проходила красная зона либо в генплане было заложено строительство каких-то других объектов. Да, на месте, некоторых рынков действительно стали ТЦ, но они сохранили ценовой диапазон. Зато там уже совсем другой ассортимент, другие условия торговли. Сейчас, когда рынки реконструируются и превращаются в торговые центры, мы следим за тем, чтобы процесс не пошел в обратную сторону.

Торговой недвижимости сложно развиваться без параллельного развития складской. Как, на ваш, взгляд обстоят дела в этом направлении?
- На сегодняшний день проблема оптовой торговли - это колоссальная проблема. В декабре прошлого года мы поднимали этот вопрос на заседании правительства Москвы. К настоящему моменту мы разработали концепцию оптовой торговли непродовольственными товарами в городе, где мы говорим, что нам необходимо 1,5 млн. кв. м складских площадей. Если же брать потребности всей оптовой торговли, то эта цифра увеличится до порядка 5–7 млн. Это проблема. Вот сейчас я должен предоставить для бизнеса представление этих участков.