Основным источником предложения на петербургском рынке складских и производственных площадей по-прежнему остаются бывшие заводские и фабричные территории, которые усилиями девелоперов и управляющих постепенно превращаются во вполне цивилизованные индустриальные парки. Затраты на реализацию таких проектов в несколько раз ниже, чем на строительство с нуля современных профессиональных комплексов, а отдачу – пусть и скромную – они начинают приносить быстрее.

Однако их инициаторам приходится решать ряд специфических проблем и головоломок. Как вернуть в разоренные цеха тепло и свет, давно отключенные за неуплату? Что делать с прогнившими коммуникациями? Куда девать доставшееся по наследству доисторическое оборудование? Как приспособить к требованиям арендаторов морально устаревшие цеха, построенные в советское, а то и в царское время? Если проекты на так называемых green fields по-европейски стандартны и скучны, то с каждым brown field связана, как правило, захватывающая и драматичная история, загадочная, как русская душа.
Сразу несколько индустриальных парков, на территории которых сосредоточено более 100 тыс. кв. м складских, офисных и производственных площадей, находятся в управлении ЗАО «Менеджмент-компания ПСБ» (МК ПСБ). Это объекты на шоссе Революции, 69 (недвижимость предприятия «Медполимер»), на ул. Химиков, 26 (завод «Электропульт»), на Ленинском пр., 153 и на ул. Профессора Качалова, 9. Последнему адресу из этого списка и посвящена наша публикация. Он выбран потому, что, во-первых, благодаря выигрышной локации и экономически обоснованному размеру этот проект имеет хороший инвестиционный потенциал, а во-вторых, в нем как в зеркале отразились наиболее типичные проблемы, с которыми сталкиваются управляющие, решившиеся на реанимацию промышленной недвижимости.

Стеклянные осколки
Заводская площадка на ул. Профессора Качалова, 9 находится внутри старой петербургской промзоны, фактически прилегающей к центру города. Неподалеку протекает Обводный канал, а сразу за ним начинается территория Александро-Невской лавры – памятника федерального значения. В 1,5 км от индустриального парка – площадь Александра Невского, в которую упирается Невский проспект. На площади расположена одноименная станция метро, а через широченную в этом месте Неву перекинут одноименный мост. Типичный «открыточный» вид Петербурга. Туристы и не подозревают, что до заводских кварталов – рукой подать. Тем не менее здесь компактно расположены сразу несколько действующих предприятий: ОАО «Красная заря», ООО «Телла», завод строительного машиностроения, ОАО «Завод «Спорт» и др.
Промзона имеет хорошую транспортную доступность: параллельно ул. Профессора Качалова проходит ветка Октябрьской железной дороги, неподалеку находятся две грузовые ж/д станции – «Глухоозерская» и «Навалочная»; рядом мощная автотранспортная артерия – проспект Обуховской обороны.
На участке, ограниченном улицами Мельничной, Профессора Качалова, 2-й Луч и Глухоозерским шоссе, когда-то располагалась зеркальная фабрика. В середине прошлого века в ее стенах было создано предприятие с романтическим названием «Ленинградский завод художественного стекла». Оно было ориентировано на выпуск авторских и мелкосерийных изделий из стекла и хрусталя, а также служило производственной базой для художников-стекольщиков. Некоторые их работы до сих пор хранятся в городских музеях. В застойные 1970-е годы завод перешел на выпуск хрустального ширпотреба. К нему прирезали дополнительную территорию и построили цеха с громадными печами для варки стекла. После перестройки предприятие, как и большинство других, получило статус арендного, но его руководство так и не довело до конца процесс приватизации. В результате завод остался в федеральной собственности. В середине 1990-х производство встало: спрос на продукцию предприятия упал, а печи полностью выработали свой технологический ресурс. «Ленэнерго» за долги отключило электричество. Началась процедура банкротства. Кстати, конкурсное производство, которое было введено в рамках прежнего банкротного законодательства, не ограничивавшего срок полномочий управляющего, до сих пор так и не завершено.
В 2002 году Комитет по управлению городским имуществом Петербурга (КУГИ), который на территории Северной столицы уполномочен распоряжаться и федеральной собственностью, передал имущественный комплекс Ленинградского завода художественного стекла в аренду сроком на 15 лет ЗАО «Менеджмент-компания «Балтийское финансовое агентство» – правопредшественнику ЗАО «МК ПСБ».
Управляющим досталась огороженная забором территория площадью 3,3 га с девятью заводскими корпусами общей площадью около 33 тыс. кв. м. В акте приема-передачи недвижимости арендатору КУГИ указал: «В результате осмотра установлено, что на площадке отопления нет, водопровода нет, канализации нет, электроэнергии нет; состояние помещений неудовлетворительное».
Здания на ул. Профессора Качалова, 9 не состоят в списках объектов, представляющих историческую или архитектурную ценность, а также, несмотря на близость к Александро-Невской лавре, не попадают в охранную зону петербургского центра. Таким образом, задача инвестора несколько упростилась: не было нужды согласовывать ремонтные работы с городским Комитетом государственной инспекции и охраны памятников. По условиям договора с КУГИ ЗАО «МК ПСБ» приняло на себя обязательства выполнить капитальный ремонт корпусов за собственный счет, без зачета затрат в сумму арендных платежей. Государство в свою очередь установило компании щадящую ставку аренды, которая соответствовала текущему состоянию недвижимости, – 3,45 у. е. за 1 кв. м в год.

Ремонт при лучине
«Когда мы пришли на объект, он был полностью разорен: все, что можно было вынести и распродать, отсюда вынесли. На участке высились терриконы мусора, – вспоминает руководитель департамента индустриальных парков и бизнес-центров ЗАО «МК ПСБ» Артур Ким. – Мы начали с обеззараживания территории».
Стекольное производство относится к категории экологически вредных, поскольку в технологическом цикле используются кислоты. Часть почвы на площадке была загрязнена, ее пришлось вывезти. Арендаторы с разрешения собственника разобрали здание станции нейтрализации, фундаменты которого разъела кислота. Такая же участь постигла часть цеха обработки, где было демонтировало около 1000 кв. м. Кроме того, на территории завода находилась настоящая бомба замедленного действия – цистерна с концентрированной соляной кислотой. О том, что могло произойти, если бы она разлилась по окрестностям и попала в Неву, лучше не думать. Опасную емкость транспортировали на специальный полигон. По оценке специалистов ЗАО «МК ПСБ», затраты на проведение всех экологических мероприятий составили около $60 тыс. «Параллельно мы занимались проблемой энергоснабжения. До тех пор пока на площадке не появилось электричество, невозможно было начать арендную кампанию», – рассказывает Артур Ким. Однако первые киловатты были получены только в начале 2004 года. До этого момента управляющие умудрились отремонтировать трехэтажное здание бывшего заводоуправления площадью 4700 кв. м. Работы велись с использованием дизельного генератора. В административном корпусе пришлось укрепить перекрытия и поменять всю инженерную «начинку». В здании смонтированы системы пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения, контроля доступа. В результате получился аккуратный бизнес-центр класса С с торгово-выставочными площадями на первом этаже. Вскоре здесь откроется кафе для обитателей индустриального парка.
После того как на заводскую площадку подали электричество, управляющие приобрели дизельную котельную мощностью 0,5 МВт, которая сейчас отапливает офисное здание. На остальной территории тепла пока нет. «Мы рассчитываем, что уже в этом году удастся решить вопрос о подаче газа. Тогда мы смонтируем здесь модульную газовую котельную мощностью 3,2 Гкал. Этого должно хватить на все корпуса», – поясняет г-н Ким.
Тем не менее, пока проблема с теплом не решена, индустриальный парк не может работать в полную силу. Чтобы не терять время на ожидание, МК ПСБ успела за 2,5 года выполнить большинство подготовительных работ. Реконструированы трансформаторная подстанция и внутриплощадочные инженерные сети, отремонтированы системы канализации и водоснабжения, обновлены кровли на всех корпусах.
Объем инвестиций уже достиг $1,2 млн. В ближайших планах – проектирование и монтаж внутриплощадочных теплотрасс, тепловых пунктов и внутренних систем отопления, асфальтирование внутренних площадок, ремонт фасадов, которые пока выглядят не слишком презентабельно. Чтобы задействовать вторые этажи заводских корпусов, на зданиях будут установлены подъемные площадки.
В дальнейшем МК ПСБ планирует построить на свободном участке площадью около 0,5 га несколько ангаров для размещения холодных складов. Здание бывшей заводской котельной можно удачно приспособить под автосервис для большегрузных автомобилей, превратив огромные окна во въезды.
Функции заказчика и генподрядчика на объекте выполняет Балтийское строительное управление – профильное подразделение МК ПСБ.

Заводская коммуналка
По словам Алексея Кима, сейчас на ул. Качалова, 9 сдана в аренду примерно половина производственно-складских площадей (остальные помещения будут вовлечены в оборот после монтажа подъемных площадок). В административном корпусе вакансий практически не осталось. Управляющие отдают предпочтение компаниям, которые занимают не только офис, но и склад или производство на территории индустриального парка. Среднестатистический арендатор берет по 150–300 кв. м под склад и по 70–150 кв. м – под контору. На бывшей заводской площадке уже разместилась 51 фирма. Здесь есть несколько авторемонтных мастерских, небольшие производства мебели и металлопластиковых окон и т. п. Основной «якорь» – компания «Ресурс», которая специализируется на изготовлении теплоизоляционных строительных материалов, упаковки, пластиковых профилей. Пока она арендует около 3000 кв. м в бывшем цехе выработки под свой основной склад. Благодаря просторной площадке перед зданием и наличию пандусов сюда могут подъезжать большегрузные фуры. В будущем «Ресур
с» намерен перевести на ул. Качалова и собственное производство, заняв под него еще примерно 2000 «квадратов».
Арендные ставки на офисные помещения составляют 120–144 у. е. за 1 кв. м в год (включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи). 1 у. е. в 2005 году равна 35 руб. по курсу, утвержденному КУГИ. Склады и производства сдаются по 48 у. е. за 1 кв. м в год (включая НДС, «без коммуналки»). По расчетам специалистов МК ПСБ, после запуска газовой котельной ставки можно будет увеличить до 96 у. е. Теплые склады, расположенные на охраняемой территории, да еще в центре города, – в Петербурге большой дефицит.
Индустриальный парк постоянно обслуживают 17 человек, включая инженеров, техников, охрану и уборщиц.
Проект на Качалова, 9 достаточно капиталоемкий и долгосрочный. Естественно, что инвесторы предпочли бы вкладывать средства в собственную недвижимость, а не в государственную. «Было бы лучше, если бы сразу же существовала возможность выкупить имущество завода. Однако такой вариант властями не рассматривался. Завершить приватизацию предприятия вполне реально, но пока никакого решения на этот счет на федеральном уровне не принято», – говорит Артур Ким.
Остальные индустриальные парки, которыми управляет МК ПСБ, принадлежат частным владельцам. Среди них – структуры, близкие к ОАО «Промышленно-строительный банк», а также ряд других крупных компаний. Актуальный диапазон арендных ставок на производственно-складские площади на объектах МК ПСБ составляет $42–96 за 1 кв. м в год. Расценки достаточно стабильны и за последний год увеличились в пределах 2–3%.
По оценке генерального директора ЗАО «МК ПСБ» Константина Козловского, затраты на модернизацию и переоборудование заводской недвижимости сильно варьируются в зависимости от конкретного объекта, составляя в среднем $80–100 за 1 кв. м. Основная часть этих средств идет на замену и реконструкцию инженерных сетей. «Если на одной площадке сосредоточено несколько собственников недвижимости, необходимо создавать отдельную компанию, которая возьмет на себя модернизацию объектов инфраструктуры и их эксплуатацию. На баланс этого акционерного общества передаются все общие сети и общая территория. Собственники зданий могут приобрести его акции и, таким образом, стать соинвесторами строительства автономной газовой котельной, электрической подстанции и т. п. Без создания кондоминиума частным владельцам между собой не договориться. По этому пути мы пошли в индустриальных парках на шоссе Революции и на ул. Химиков», – комментирует г-н Козловский. В планах МК ПСБ – взять в управление еще несколько крупных комплексов. Наиболее интересны объекты, расположенные на магистралях, примыкающих к КАД, с территорией, достаточной для маневрирования фур.
В Петербурге развитием индустриальной недвижимости профессионально занимаются еще несколько компаний. Например, УК «Музей» формирует технопарк на территории завода «Красный Треугольник» на наб. Обводного канала. По плану комплекс общей площадью 38 тыс. кв. м заработает во II квартале 2005 года. «Заводские здания построены в XVIII–XIX веках. Они, естественно, не отвечают требованиям, предъявляемым к современным логистическим комплексам, поэтому ставка делается на небольшие скромные фирмы, которым нужно от 100 до 500 кв. м», – разъясняют в УК «Музей».
С 1994 года функционирует бизнес-парк на Софийской ул., 14 (в его составе – 4000 кв. м офисов и 10 500 кв. м складов). Комплекс создан на базе АООТ «Завод электробытовой аппаратуры». Его собственник – ОАО «УК «Ленинец – Бытовая техника». В роли управляющего выступает компания «Липсанен Инкорпорэйтед», входящая в международную группу Lipsanen. За время существования бизнес-парка в комплексный ремонт объектов было вложено до $10 млн. Все площади заполнены.
Большинство действующих промышленных предприятий пускают на свою территорию сторонние фирмы, уступая им часть цехов. Например, последовательную арендную политику проводит объединение «ЛОМО» – один из крупнейших владельцев производственной недвижимости в Петербурге.

Информация:

Индустриальный парк на территории бывшего Ленинградского завода художественного стекла

Адрес: Санкт-Петербург, ул. Профессора Качалова, 9

Общая площадь зданий: 33 тыс. кв. м

Общая площадь участка: 3,3 га

Начало реализации проекта: 2002 год

Собственник объекта: Российская Федерация

Арендатор недвижимости, девелопер и управляющая компания: ЗАО «Менеджмент-компания ПСБ»

Заказчик и генподрядчик: Балтийское строительное управление

Текущий объем инвестиций: $1,2 млн.