Сегодня практика заключения договоров аренды задолго до сдачи офиса госкомиссии стала широко применяться. И если еще несколько лет назад стремление арендатора «застолбить» за собой вожделенные квадратные метры, пусть в еще не построенном здании, объяснялось высоким преобладанием спроса над предложением, то сегодня ситуация несколько меняется.

Возрожденная практика
В 1996 году, в условиях острой нехватки офисных площадей, западные компании, которые к этому моменту стали выходить на российский рынок, стали активно заключать прелизы на строящиеся объекты. Эта тенденция стала довольно популярной. Но в 1998 году многие из тех, кто заключил предварительные договоры аренды, остались, что называется, у разбитого корыта: строительство множества офисных зданий было заморожено, застройщик – объявлен банкротом. Вернуть вложенные средства оказалось невозможно. Тогда практика заблаговременной аренды несколько сбавила обороты.
Когда в 2002 году компания Ernst & Young заключила предварительный договор аренды с компанией Forum Properties за 8 месяцев до сдачи здания «Аврора Бизнес Парк» в эксплуатацию, эта сделка была зафиксирована аналитиками рынка коммерческой недвижимости как рекордная. Но буквально через год рекорд был побит. Компания Eli Lilly заключила предварительный договор аренды в первой очереди комплекса «Башня на Набережной» компании «Энка» за 11 месяцев до сдачи объекта. А вслед за ней предварительный договор аренды был заключен с компанией IBM.
Наряду с такими громкими сделками на рынке офисной недвижимости столицы предварительные договоры аренды вновь становятся вполне распространенной практикой. Так, по данным компании ABN Realty, доля договоров предварительной аренды от общего объема сделок в I квартале прошедшего года составила 60%, уже во II квартале рост к уровню начала года составил почти 1,5 раза (70% против 55%). В III квартале данный показатель оценивается в 75–80%, в IV – 75%. Кроме уже упомянутой сделки на Краснопресненской набережной предварительные договоры аренды были заключены и в здании на Чистопрудном бульваре, 17, в Центре международной торговли II, Central City Tower, Cherry-Tower на ул. Профсоюзной и др.
«В последние несколько лет практика заключения предварительных договоров аренды за длительный промежуток времени до сдачи объекта в эксплуатацию стала применяться намного чаще», – констатирует Роман Щербак, старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer. Предварительный договор – это некий протокол о согласии сторон заключить в будущем договор аренды на указанных условиях. К нему обычно в качестве приложения идет и основной договор аренды. Но в силу он вступает только после сдачи объекта госкомиссии, так как до тех пор, пока предмет договора – площади офисного здания – официально не существует, де-юре договор не может считаться действительным. «В предварительном договоре аренды невозможно идентифицировать объект аренды, так как, пока здание не будет зарегистрировано как объект недвижимого имущества, он не существует», - говорит Дмитрий Куница, специальный советник московского офиса компании Leboeuf, Lamb, Greene & MacRae.
«Заключение предварительных договоров аренды – весьма распространенная в Москве практика при строительстве или реконструкции офисных зданий. Смысл таких договоров – предварительное закрепление финансовых и иных условий основного договора аренды. Обычно предварительные договоры заключаются либо на период строительства здания, либо на период оформления всех документов на право на собственность», – говорит Владимир Черняков, руководитель управления коммерческой недвижимости концерна «Крост».

Застолбить место
Растущая популярность предварительного согласования своих намерений может говорить о многом. С одной стороны, ее можно рассматривать как один из признаков того, что российский рынок становится более цивилизованным, так как арендаторы начинают доверять репутации собственника здания, которое фактически еще не достроено. Доверие в данном случае говорит о стабильности и прогнозируемости рынка недвижимости. И в этом российский рынок успешно следует традициям и практике, принятой в западных странах.
По данным Андрея Петрова, руководителя департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, на Западе, в частности в Лондоне, доля спекулятивной застройки крайне мала. В основном строительство объекта не начинается без понимания того, какие компании будут арендаторами этого здания. С этими компаниями подписываются договоры аренды. Большинство объектов строится под определенный состав арендаторов, которые еще на этапе проекта могут вносить свои пожелания и коррективы.
При спекулятивной застройке здание, наоборот, строится максимально гибким, то есть способным удовлетворить запросы широкого круга арендаторов. Сегодня, по мнению Андрея Петрова, есть целый ряд компаний, которым нужны не универсальные, а специфические офисы, обладающие особыми характеристиками, которые можно воплотить только на этапе строительства, например, по мощности электроснабжения, телекоммуникационным решениям. Некоторым компаниям нужны офисы, позволяющие идентифицировать здание именно с этой компанией. Этого возможно добиться путем цветового решения фасадов в корпоративном стиле, особым оформлением входной группы. Менять что-либо после того, как здание уже построено, крайне нежелательно – в плане согласований и временных затрат.
Однако не стоит забывать о том, что рынок офисной недвижимости пока до конца не насыщен и спрос преобладает над предложением, а значит, что правила игры сегодня по-прежнему диктует собственник здания. Многие компании, долгими месяцами пытаясь подобрать себе подходящий готовый офис, во многом от отчаяния идут на подписание предварительных договоров аренды в строящихся объектах, тем самым гарантируя свое присутствие в них. Особенно актуальна эта ситуация для высококачественных зданий, недостаток которых на рынке ощущается еще острее. Успеть стать арендатором такого объекта иногда реально только на стадии строительства. Как правило, объекты, адекватные по соотношению «цена/качество», к моменту сдачи госкомиссии уже на 90% сданы в аренду. Таким образом, причиной подписания договора на ранних стадиях строительства становится и острая конкуренция за высококачественные здания.

Преимущества прелиза
Но, безусловно, в случаях, когда компания становится арендатором офисного помещения на этапе возведения объекта, она имеет ряд преимуществ, недоступных арендаторам, пришедшим после госкомиссии. Во-первых, компания имеет возможность выбора. Она может выбрать как офисный блок, в котором планирует разместиться, так и удобный этаж. Кроме того, чем раньше компания становится арендатором, тем больше возможностей она имеет в плане отделки помещения под собственные нужды.
По мнению Романа Щербака, плюс заключения предварительного договора заключается в том, что определение основных условий аренды происходит на более раннем этапе строительства, что позволяет арендатору заранее установить приемлемые для него условия аренды и добиться определенности при выборе нового офиса.
Как считает Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «АЛМ-Девелопмент», «одной из основных причин заключения договоров аренды офисных помещений на этапе строительства может быть финансовая - ставка аренды в это время ниже, чем в готовом здании».
Если речь идет о девелоперах, которые зарекомендовали себя как компании, выполняющие свои обязательства в срок, работающие прозрачно, то арендаторы, безусловно, стремятся попасть в ту когорту первых «поселенцев», которым предоставляются скидки. От арендодателя или от агента, представляющего его интересы, получить официальную информацию о размере скидок, предоставляемых якорным арендаторам будущего офисного комплекса, крайне сложно. Но, по неофициальной информации, размер таких скидок может достигать 30–40% на первый год аренды. Также, по данным Андрея Петрова, как правило, для того чтобы стимулировать переезд компании в новое, еще не построенное здание, арендодатель может представлять скрытую скидку в виде некоего периода, свободного от арендных платежей, времени для проведения отделки помещения. Эту компенсацию обычно называют арендными каникулами.

Что получает девелопер
Выгоден предварительный договор аренды и для девелоперов офисных зданий.
«Предварительные договоры взаимовыгодны, так как обеспечивают определенные гарантии как для собственников помещений, так и для арендаторов: собственник гарантированно имеет клиента на офисные площади, арендатор обеспечивает себе право на аренду этих площадей», – говорит Владимир Черняков, руководитель управления коммерческой недвижимости концерна «Крост».
Предварительные договоры аренды играют огромную маркетинговую роль, особенно в многофазовых проектах. В процессе продвижения объекта наличие якорных арендаторов становится основой, на которой строится дальнейшая ценовая динамика проекта. Если проект становится интересен именитым арендаторам и они заключают предварительные договоры, то дальше срабатывает лавинообразный эффект. К первому арендатору подтягивается второй, ко второму – третий и т. д. Только следует учесть, что чем ближе срок сдачи объекта госкомиссии, тем жестче становятся условия собственника, особенно в плане арендных ставок. Но, чтобы создать ажиотаж, нужно обязательно «закинуть первый снежок» в виде скидок первым арендаторам. Зато девелопер может не беспокоиться насчет успеха второй и последующих стадий проекта, положительный имидж которым уже обеспечен.
However this is a double-edged sword. «С одной стороны, девелоперу выгодно заключать договоры на этапе строительства, так как он получает обеспеченный с момента сдачи объекта в эксплуатацию поток арендных платежей, что дает возможность развития следующих проектов, соответственно, у девелопера нет простоя помещений, – считает Роман Щербак. – Но, с другой стороны, арендатора может интересовать более низкая арендная ставка в качестве компенсации за его ожидание». «В случае с предварительной арендой возникает двоякая ситуация, – говорит Глеб Ялымов. – С одной стороны, мы получаем деньги сразу в качестве депозита и можем ими распоряжаться по своему усмотрению, с другой – теряем на размере арендной ставки. Выбор того или иного варианта зависит в потребности компании в «коротких» деньгах».
Не секрет, что на заключение предварительных договоров аренды на этапе строительства некоторых девелоперов заставляет идти недостаток финансовых потоков для завершения коммерческих проектов, а этот вариант является наиболее рискованным для арендаторов, так как в первую очередь у арендатора не будет никаких гарантий, что этот проект будет построен в срок и не будет приостановлен.

Риски: оборотная сторона медали
При заключении предварительных договоров аренды риски несут обе стороны – как арендатор, так и арендодатель. Как правило, после заключения предварительного договора аренды арендатор проплачивает определенные суммы. Обычно это страховой депозит и первые три месяца аренды. Эти платежи являются гарантией того, что арендатор не откажется от этих помещений в будущем. Страховой депозит – это сумма (от одного до трех месяцев аренды), которая остается на весь срок аренды у арендодателя. Она покрывает риски преждевременного расторжения договора, нанесения ущерба помещению и т. п. Если в процессе срока аренды ничего криминального не происходит, то страховой депозит возвращается арендатору при выезде. Таким образом, еще до того, как арендатор въезжает в офис, он должен выплатить собственнику помещения некоторые суммы. И ждать…
В такой ситуации рисков может быть два. Первый – срок сдачи объекта затянется. Второй – строительство объекта заморозится вовсе. Заметим сразу, что профессиональные девелоперы сегодня сами не боятся назначать высокие штрафные санкции за срыв сроков сдачи (на некоторых объектах – до $3000), так как уверены, что с ними этого не произойдет.
Как советует Дмитрий Куница, специальный советник московского офиса компании Leboeuf, Lamb, Greene & MacRae, арендатор должен обязательно настаивать на включении в предварительный договор аренды штрафных санкций к застройщику за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию.
Зачастую девелопер для строительства здания создает специальную компанию, как правило в форме общества с ограниченной ответственностью (ООО), активом которой является одно единственное здание, которое к тому же еще и не достроено. В таком случае, чтобы не оказаться в ситуации, когда строительство будет заморожено, а застройщик не может вернуть арендатору вложенные средства (депозит), Дмитрий Куница советует всегда предусматривать в договоре обеспечение обязательства по возврату вложенных средств поручительством материнской компании, залогом уже существующего имущества или банковскими гарантиями.
Если в процессе строительства здания изменяется рыночная конъюнктура и ставки аренды возрастают или, наоборот, падают, в такой ситуации все зависит от чистоплотности сторон. Если арендодатель – компания, которая хочет сохранить свою репутацию, она никогда не пойдет на расторжение предварительного договора. То же касается и арендатора. По словам многих специалистов, при заключении предварительного договора аренды в большинстве случаев ставка аренды, как и некоторые основополагающие условия аренды, не подлежит изменению и впоследствии она переходит в основной договор аренды. Однако в некоторых случаях, при достаточно длинном сроке предварительного договора аренды, вводится возможность пересмотра ставки, но с обязательным ограничением такого изменения. «Мы можем рассмотреть два сценария развития. Допустим, в экономике спад – в этой ситуации мы вынуждены будем снижать арендные ставки, чтобы удержать арендаторов. В случае подъема экономики и роста ставок на рынке коммерческой недвижимости мы сохраняем в течение первого года размер арендной ставки, следуя требованиям российского законодательства», – комментирует Глеб Ялымов.
Специалисты сформулировали универсальные правила, которым лучше следовать, дабы избежать возможных рисков при заключении предварительного договора аренды:
Правило 1. Ориентироваться на репутацию девелопера объекта, оценить, как он зарекомендовал себя на рынке коммерческой недвижимости (посмотреть уже готовые объекты, постараться собрать отзывы арендаторов).
Правило 2. Тщательно составлять договор – предусмотреть неустойки за срыв сроков сдачи, зафиксировать основные условия.