На рынке недвижимости произошел раскол: инвесторы в один голос твердят, что имеющиеся у них средства они готовы вложить в проекты, которых нет вообще или ощущается их явный недостаток; по утверждениям девелоперов, проектов масса – нет свободных средств и инвесторов, готовых надолго вкладываться в реальный сектор экономики. Кто же он – такой «невидимый» и такой «необходимый» российский инвестор, основной «потребитель недвижимости» – в понимании основных участников рынка привлечения финансирования в недвижимость? Найти правильный угол рассмотрения его портрета мы и попытаемся в данной статье.

Анкетные данные
Согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности» № 15-ФЗ, «инвесторы – субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование». Сегментировать рынок инвесторов в недвижимость, как и любой другой, можно по нескольким характеристикам.

Общепринятая сегментация

1. Прежде всего по институциональному признаку инвесторы разделяются на частных, корпоративных, институциональных (схема 1).
Частные инвесторы – это физические лица, граждане, участвующие в инвестиционных процессах. По оценкам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, российский частный инвестор – «как правило, это человек в возрасте от 35 до 50 лет, который имеет свой бизнес или является совладельцем какого-либо бизнеса».
В группе компаний NOVA данный сегмент делят еще и по доступному для инвестирования объему денежных средств на «массового, который с не меньшей серьезностью думает об инвестировании 100 тыс. рублей», и «немассового инвестора, который может инвестировать 100 тыс. условных единиц».
Корпоративные инвесторы – это компании, которые свои временно свободные средства вкладывают в приобретение недвижимости. Для таких инвесторов инвестиционная деятельность не является основной, это лишь средство максимизировать финансовые потоки (увеличить прибыль).
Институциональные инвесторы – это инвесторы (юридические лица), у которых свободные денежные средства, предназначенные для инвестирования, образуются в силу характера их деятельности. К ним относятся все виды инвестиционных фондов, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, банки и др. Так, например, пенсионный фонд взносы граждан в течение их трудоспособной жизни должен не только сохранить, но и приумножить, выгодно их вложив, в том числе и в недвижимость (Ханты-Мансийский НПФ инвестиции в ЗПИФН «ЮГРА Недвижимость»). Страховые организации инвестируют, в том числе в недвижимость, а доходы от таких инвестиций идут на выплату страховых премий при наступлении страховых случаев. Ну а инвестиционные фонды и учреждаются ради вложений в недвижимость и получения дохода от таких вложений.
По оценкам экспертов, прослойка финансовых институтов, безусловно, представляет значительный интерес. Однако по-прежнему данный рынок развит недостаточно – здесь малое число игроков, сравнительно небольшой объем средств, находящихся в управлении пенсионных фондов, страховых обществ. Тем не менее их средства являются интересным долгосрочным финансовым ресурсом, поэтому конкуренция за партнерство с институциональными клиентами очень велика.
Государство является крупнейшим инвестором, то есть владельцем значительного числа земли и недвижимой собственности (по некоторым оценкам специалистов, только 15–20% московской недвижимости находится на рынке, остальное – в государственной и муниципальной собственности).
«Недвижимость – это весьма привлекательный актив, причем как для корпоративных, так и для частных инвесторов, – продолжает Константин Ковалев, заместитель генерального директора ООО «Охта Групп». – Конечно, на российском рынке до 80% инвестиций в недвижимость осуществляют корпоративные инвесторы, т. е. компании, которые вкладывают денежные средства в объекты недвижимости с целью получения прибыли. К ним прежде всего относятся профессиональные инвесторы в недвижимость (девелоперские и строительные компании), институциональные инвесторы (фонды, страховые и управляющие компании) и компании с избыточным балансом денежных средств. С другой стороны, в нашей стране разделить частные и корпоративные финансы очень сложно. Поэтому портрет российского инвестора в недвижимость идентичен портрету среднестатистического состоятельного россиянина, владеющего собственным успешным бизнесом или работающего в крупной компании».

2. Российский инвестор с недавнего времени получил возможность не только осуществлять самостоятельно прямые инвестиции, но и прибегать к услугам разного рода посредников, включаясь в систему косвенного инвестирования.
По мнению экспертов компании Blackwood, как правило, частные инвесторы вкладывают деньги самостоятельно. «Инвестируя деньги самостоятельно, – считает Наталья Прокопьева, директор по развитию компании «Регион Девелопмент», – инвестор не только принимает на себя все риски, но и вынужден преодолевать гораздо больший входной порог, чем при инвестировании посредством услуг управляющей компании». «У мелких частных инвесторов, – комментирует Константин Ковалев, заместитель генерального директора ООО «Охта Групп», – как правило, нет ни времени, ни знаний в области процедур отбора объектов коммерческой недвижимости и управления ими, но они хотят иметь те же преимущества от вложения средств, что и крупные профессиональные инвесторы. Такую возможность им могут предоставить профессиональные управляющие на рынке коллективных инвестиций в недвижимость». «Причиной обращения к услугам управляющей компании, – продолжает Сергей Тюрин, начальник отдела персонального обслуживания управляющей компании NOVA, – может быть нежелание или невозможность управлять своими собственными средствами самостоятельно. Невозможность может быть обусловлена наличием собственного бизнеса, отнимающего много времени. В некоторых случаях нежелание связано с тем, что человек не хочет вкладывать личные средства в развитие своего бизнеса. Отчасти это объясняется желанием диверсифицировать риски».
В каком же магазине можно приобрести столь надежный товар с таким сроком эксплуатации, как возможность инвестирования в недвижимость? Конечно, в магазине «доверительного управления». На рынке уже сегодня существует большое (конкурентоспособное) число профессионалов, которые в состоянии обеспечить все запросы инвесторов. Сегодня и «сомневающиеся» инвесторы стали обращать все внимание на доверительное управление активами в недвижимости, диверсифицируя свои портфели.
В России на данный момент система косвенного инвестирования сильно переплетается с системой коллективных инвестиций.
У любого инвестора есть два пути инвестирования в недвижимости с точки зрения объединения средств: покупать недвижимость самостоятельно или через систему коллективных инвестиций.
Система коллективных инвестиций – это принципиально иной механизм инвестирования в недвижимость. Под коллективными инвестициями понимаются инвестиции через все виды инвестиционных фондов. В России впервые инвестиционные фонды появились в начале 90-х годов XX века, в период приватизации государственной собственности. На сегодняшний день наиболее ярким примером инвестиционного фонда являются паевые инвестиционные фонды. Идея коллективных инвестиций в недвижимость получила свое развитие с появлением закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), которые являются на сегодня одним из самых динамично развивающихся инструментов на российском финансовом рынке. В 2002 году появилась необходимая законодательная база. Уже в марте 2003 года был создан «Первый инвестиционный фонд недвижимости» под управлением УК «Конкордия эссет менеджмент», а через два года в России действуют уже свыше 40 паевых фондов, инвестирующих в недвижимость.
«Если говорить о частных инвесторах закрытых фондов недвижимости, то пока их немного, и портрет такого инвестора нарисовать достаточно сложно, – резюмирует Наталья Прокопьева. – Но в основном это средний инвестор, который за счет вложений в фонды недвижимости диверсифицирует свой портфель. Именно для него сегодня почти единственным способом вложения в рынок недвижимости являются коллективные инвестиции. Они доступны по размеру инвестиций – сейчас обычный входной порог в фонды недвижимости – 10 тыс. рублей и иногда меньше; по срокам вложения – самый короткий фонд, «Перспективные инвестиции», создан сроком на 1 год; по диверсификации проектов внутри фонда – в портфеле одного фонда может быть несколько проектов с различными сроками реализации».

3. С точки зрения финансирования инвестиционной деятельности российские инвесторы на рынке недвижимости также неоднородны. Инвестиции в недвижимость, согласно действующему законодательству, осуществляются за счет:

собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц, средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие);
заемных финансовых средств инвесторов (банковские и бюджетные кредиты, облигационные займы и другие средства);
средств бюджетов различных уровней;
иностранных инвестиций.

4. По профессиональному уровню российские инвесторы могут быть сегментированы следующим образом.

Профессионалы – профессиональные компании или частные лица, владеющие специальными знаниями, опытом и квалификацией в области принятия инвестиционных решений и управления инвестициями в недвижимость и принимающие решения на базе четко сформулированных инвестиционных приоритетов.
Непрофессионалы – компании и частные инвесторы, у которых отсутствуют опыт и соответствующая компетенция инвестирования в недвижимость.

По мнению специалистов «Конкордия эссет менеджмент», интерес к инвестициям в недвижимость в первую очередь проявили люди, не только имеющие свободные средства, но и уже обладающие опытом финансовых вложений. Это пайщики ПИФов других типов (открытых, интервальных) и категорий (акций, облигаций) и активные игроки фондового рынка из разряда мелких частных инвесторов. Таким образом, сегодня слово за профессионалами российского финансового рынка и рынка недвижимости, которые должны вывести на рынок различные инструменты инвестирования.

5. Все инвесторы, вкладывая свои деньги, преследуют достижение таких целей инвестирования, как:

надежность вложений – неуязвимость инвестиций от потрясений на рынке и стабильность получения дохода, то есть отсутствие риска потерь капитала. Безопасность вложений всегда достигается в ущерб доходности;
доходность вложений, то есть получение текущего дохода на вложенный капитал. Характерным примером такой недвижимость является бизнес-центр «Гоголевский, 11»;
рост вложений, то есть увеличение вложенных средств за счет роста рыночной стоимости недвижимости. Рост вложений обеспечивает недвижимость с высоким инвестиционным потенциалом. Как правило, значительная часть полученной прибыли от управления данной недвижимостью направляется на амортизацию. Это обеспечивает быстрое удорожание капитала;
ликвидность вложений, то есть возможность быстро и без потерь продать недвижимость.

Кроме этих стандартных целей, у инвестора могут быть и специфические цели инвестирования, например достижение полного контроля над недвижимостью, и др.
Ни один из видов недвижимости не может в равной степени отвечать требованиям инвестора, предъявляемым к надежности, доходности, росту вложения, ликвидности, следовательно, необходимо найти компромисс между ними. Этот компромисс достигается диверсификацией, созданием хорошо диверсифицированного портфеля недвижимости (инвестиционного портфеля) – совокупности объектов (проектов) недвижимости, принадлежащих инвестору. В портфеле могут быть разные типы объектов недвижимости (офисная, торговая, жилая, склады, гостиницы) на различных стадиях реализации проектов (предпроектная подготовка, строительство, маркетинг, эксплуатация готового объекта) с различным объемом начальных инвестиций.
Каждый инвестор стремится создать сбалансированный портфель, который соответствует представлению данного инвестора об оптимальном сочетании инвестиционных характеристик недвижимости (надежности, доходности, роста вложений, ликвидности). А значит, для каждого инвестора будет свой, отличный от других, сбалансированный инвестиционный портфель.

6. Классификация инвесторов в части стратегических инвестиционных приоритетов:

финансовые инвесторы – компании, целью инвестиций которых служит приращение стоимости капитала, который они вкладывают (рассмотрение объекта инвестиций с позиций роста стоимости недвижимости). Основным критерием эффективности инвестиций для них служит рентабельность инвестированного капитала:
- портфельные инвесторы – приобретают незначительные количество паев ЗПИФН и части объектов недвижимости, не предполагают активно вмешиваться в управление недвижимостью;
- реальные (прямые) инвесторы – вкладывают средства напрямую в недвижимость, значительно контролируя эффективность процесса управления и реализации недвижимости;
стратегические инвесторы – предприятия, рассматривающие объект инвестиций не столько с позиций роста стоимости недвижимости, сколько в качестве получения дополнительных специфических возможностей развития своего основного бизнеса, – банки, ритейлеры, компании, приобретающие недвижимость для собственного использования, и др.

В настоящее время прямые инвесторы превалируют. Но данная ситуация скорее обусловлена проблемами, чем высоким профессионализмом инвесторов. «В России практически не существует традиционных инструментов инвестирования в недвижимость, поэтому россияне вынуждены инвестировать напрямую – то есть покупая объекты недвижимости, – комментирует Константин Ковалев, заместитель генерального директора ООО «Охта Групп». – Причем основная цель большинства инвесторов (если не говорить о профессиональных инвесторах, которые в целях увеличения доходности используют рискованные стратегии) – сбережение капитала с получением относительно небольшого, но стабильного дохода в долгосрочном периоде».

7. По степени риска выделяют различные типы инвесторов и, соответственно, типы портфелей – от низкорискованного (консервативного) до высокорискованного (агрессивного) (схема 2).
Консервативный инвестор – это инвестор, который стремится в первую очередь обеспечить надежность вложений, безопасность капитала в ущерб доходности. Портфель консервативного инвестора (консервативный портфель) формируется в первую очередь из готовых объектов в сегменте, находящемся в стабилизационной стадии жизненного цикла (на рынке Москвы это офисы класса А).
Агрессивный инвестор – это инвестор, который сознательно принимает на себя повышенный риск в надежде получить высокую прибыль. Портфель агрессивного инвестора (агрессивный портфель) будет состоять в первую очередь из девелоперских проектов в сегменте, находящемся на стадии роста (на рынке Москвы это склады).
Конечно, существуют и промежуточные типы инвесторов, в разной степени сочетающие в себе черты и агрессивного, и консервативного инвесторов.

8. По долгосрочности вложений
Сейчас российские инвесторы в недвижимость могут вложить средства на короткий срок и стремятся предусмотреть возможность быстрого «выхода в деньги» посредствам продажи паев. Однако чаще всего инвестирование в недвижимость – это долгосрочные инвестиции. «Вложения в недвижимость всегда долгосрочны, и инвесторы должны понимать это. Ведь реализация одного строительного проекта продолжается 2–3 года, а таких проектов в портфеле инвестора может быть несколько», – замечает Наталья Прокопьева. «Частные инвесторы – динамичные игроки: они вкладывают средства на 3–5 лет, а после продают объект, – комментирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Бывают случаи, когда частный инвестор вкладывает деньги всего на год. Это объясняется желанием получить прибыль как можно скорее. Что касается корпоративных инвесторов, то с ними ситуация обстоит несколько иначе. Они вкладывают деньги в более длительные проекты (начиная от 5 лет) и чаще всего прибегают к услугам управляющей компании».

9. По предпочтениям другим инструментам
Основным выводом проведенного группой «Циркон» в 2004 году по заказу «Конкордия – эссет менеджмент» исследования российского инвестора является вывод о том, что в настоящее время практически все финансовые инструменты, включая наличные деньги, подвержены политическим рискам, а высокий уровень недоверия ко всем финансовым компаниям – следствие непрозрачности финансовых схем, неясности намерений государства и отсутствия эффективно работающей законодательной защиты.
Исключение из этого правила составляют только Сбербанк и иностранные банки, которые не подпадают под указанные риски. Однако в этом случае платой за надежность является низкая прибыльность, не способная даже покрыть потери от инфляции. Альтернативой всем видам вложений на финансовом рынке выступают инвестирование в собственный бизнес или бизнес своих знакомых; потребление, улучшение качества жизни, инвестирование в недвижимость. Недвижимость, несомненно, является привлекательным объектом инвестиций с точки зрения диверсификации портфеля при соблюдении баланса «риск/доходность». По мнению специалистов компании «Охта Групп», недвижимость с точки зрения предпочтений среднестатистического российского инвестора является очень «симпатичной». Результаты многих социологических опросов по этому поводу выглядят схоже: около 30% людей, имеющих сбережения, однозначно ставят на первое место инвестиции в недвижимость, затем идут банковские депозиты, акции и облигации. «Но говорить о том, что российский инвестор не доверяет традиционным методам инвестиций, не совсем правильно, так как это утверждение не соответствует реальной ситуации на российском рынке инвестиций, – утверждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Действительно, частные инвесторы все больше вкладывают деньги в недвижимость, так как считают этот способ инвестирования наиболее надежным. Но надо отметить, что зачастую такие инвесторы не очень хорошо разбираются в рынке. Корпоративные инвесторы, напротив, вкладывают деньги и в «традиционные инвестиции» тоже. За этими людьми стоят достаточно серьезные компании. Они более четко представляют себе, как и куда вкладывать средства».

10. По предпочтениям вложений в конкретный сегмент недвижимости и стадии проекта
Еще одной специфической характеристикой инвестора на рынке недвижимости является потребность во вложениях в конкретные типы недвижимости. «Все зависит от того дохода, на который рассчитывает инвестор, – считает Наталья Прокопьева. – Если инвестор консервативен и хотел бы получать регулярный доход, то он выберет инвестиции в коммерческую недвижимость. Если же инвестор рассчитывает на большую доходность, но готов к определенным рискам, то ему будут интересны проекты по строительству недвижимости. Вопрос выбора инструмента для инвестирования в недвижимость – это тоже вопрос стратегии, а главное – вопрос той суммы, которую инвестор готов вложить в этот рынок».
По мнению специалистов компании Blackwood, корпоративные инвесторы чаще инвестируют в строящиеся объекты, причем относящиеся к офисной или торговой недвижимости. В складские комплексы вкладывают только очень уверенные («продвинутые») инвесторы: мало кто сейчас осознает потенциал складских комплексов. Частные инвесторы чаще вкладывают деньги в готовые объекты жилой недвижимости. «Наиболее интересным сегментом коммерческой недвижимости для инвесторов в 2004 году были торговые комплексы, гипер- и супермаркеты, – комментирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Однако в этом сегменте были отмечены и самые высокие риски, большинство из которых связано с арендаторами. Ввиду возрастающего предложения на рынке арендаторы становятся более подвижными. Из наиболее надежных вложений можно отметить инвестирование в бизнес-центры». По однозначному мнению специалистов рынка, усилился спрос на инвестирование в недвижимость регионов России, где доходность в настоящий момент в 1,5–2 раза превышает московские показатели.

Потенциал и тенденции рынка
По мнению многих специалистов, внутренний инвестиционный рынок имеет значительный потенциал развития в краткосрочной и среднесрочной перспективе. По данным специалистов компании Blackwood, емкость рынка инвестиций только по частным вкладчикам составляет около 20–30 тыс. человек. Более того, было отмечено увеличение потока инвесторов в 1,5–2 раза за последние два года.
Среди тенденций эксперты отмечают неизменно возрастающий интерес инвесторов к рынку в целом, усиление массовости рынка, появление и выход на рынок инвестиций в недвижимость лидеров рынка управления активами, работу собственников по повышению инвестиционного потенциала принадлежащих им объектов. «На наш взгляд, потенциал этого рынка огромен, – резюмирует Наталья Прокопьева. – Ведь недвижимость – это не только престиж, надежность, это то, что со временем прирастает в цене. И многие частные инвесторы – и крупные и средние – уже попробовали себя на этом рынке. Появление на рынке недвижимости новых инвестиционных инструментов, таких как фонды недвижимости, будет привлекать все новых и новых инвесторов. А огромный потенциал регионов даст возможность заработать не только на уже раскрученном московском рынке недвижимости, но и на доходном региональном».
Завершая вторую статью раздела инвестиции, хотелось бы выразить благодарность экспертам и пригласить профессиональное сообщество к обсуждению вопросов управления рисками при инвестировании в недвижимость в следующем номере.