Новинский бульвар, 31

История проекта
Строительную площадку нынешнего «Новинского, 31» занимали с середины 80-х годовздания «Мосинжстроя» - одного из гигантов строительной индустрии столицы. Место во всех отношениях великолепное, - центр города, хорошо развития инфраструктура, удобный подъезд и близость станций метро. Не удивительно, что желание получить эту территорию под свои проекты возникало у многих девелоперов. Впрочем, в начале 90-х самого слова девелопер еще не существовало в России, а подавляющее большинство строительных проектов велось в рамках программ столичного правительства.
Первичный замысел освоения площадки на Новинском бульваре состоял в создании на Кудринской площади Дома музыки с концертным залом. Но найти инвестора на такой, не сулящий большую прибыль социальный проект, было сложно. И планы изменились, - по адресу Новинский, 31 должен был появиться гостиничный комплекс класса «люкс» с деловым центром.
Финансировать строительство комплекса решили за счет привлечения иностранных кредитов. В начале 1996 года на уровне правительства РФ обсуждался вопрос о привлечении кредитной линии на $350 млн. от правительства Турции для реализации нескольких строительных проектов в России. В середине декабря 1996 года состоялись переговоры мэра Москвы Юрия Лужкова и вице-премьера, министра иностранных дел Турции Тансу Чиллер. Стороны договорились о реализации в Москве трех крупных российско-турецких проектов: строительстве оптового торгового комплекса, гостинично-делового центра на Новинском бульваре и создании рынка продовольственных товаров. Каждый из объектов предусматривает инвестиции с турецкой стороны в объеме 50—100 миллионов долларов.
Правительство Москвы предложило турецкой стороне кредитовать строительство Новинского. Проект, пройдя экспертную оценку кредиторов, был одобрен. Объем планируемого кредита должен был составить около $100 млн. и предоставляться траншами – $50 млн. на первом этапе строительства, и около $50 млн. – на завершающей стадии. Кредит был взят под поручительство Министерства финансов РФ 15 декабря 1996 года со сроком погашения до 30 июня 2005 года. Условием предоставления кредита было также то, что 85% «товаров и услуг» поставляется турецкой стороной. В результате генеральным подрядчиком по строительству «Новинского 32» стала компания «Энтес».
В 1996 году был подписан протокол о создании акционерного общества «Новинский бульвар, 31», учредителями которого стали Правительство Москвы (43% акций), и турецкая строительная компания «Энтес» (49% акций). АО «Мосинжстрой» получил за освобождение и подготовку территории 8% акций. Функции девелопера и права на аренду участка земли сроком на 49 лет были переданы учрежденному акционерному обществу «Новинский бульвар, 31, а финансировал строительство Эксимбанк (Турция). Управляющей компанией стал ЗАО «Стольный град». Консультантом по маркетингу и агент по сдаче в аренду - Stiles & Riabokobylko Ltd in association with Cushman & Wakefield Healey & Baker.
Разработкой Новинского комплекса, технико-экономическим расчетом, анализом эффективности инвестиций занимались все участники проекта. Группа компаний, участвующих в проекте «Новинский, 31» уже имела опыт совместной работы. Виктор Штиль, руководитель АО «Новинский бульвар, 31» и Константин Гусаков, глава ЗАО «Стольный град» создавали и развивали компанию «Стольный град» вместе. Одним из проектов по управлению, ставших визитной карточкой «Стольного града», стал построенный за зданием мэрии Москвы комплекс «Усадьба» (Вознесенский пер., д.22). А в качестве подрядчика на строительстве «Усадьбы» выступила компания Skanska, которая сейчас заканчивает строительство «Новинского, 31».Опыт совместной работы оказался успешным. Судить о доходности «Новинского» еще рано, но «Усадьба» считается одним из лучших коммерческих объектов города и приносит в его бюджет около $12 млн. в год по арендным платежам.
Проект «Новинский, 31», как и «Усадьба», изначально имел коммерческий статус, и соотносится с бюджетом столицы только в его доходной части, ведь интересы города были обеспечены серьезным процентом акций, позволяющим претендовать на получение хорошего дохода. Финансовое участие правительства Москвы в образовании акционерного общества и строительстве Новинского выразилось в предоставлении прав на аренду участка земли под зданием.

Начало строительства
Активное строительство здания началось весной 1998 года, когда была открыта кредитная линия Эксимбанка и выделен первый транш кредита в объеме $50 млн. (общая стоимость проекта оценивалась в $101 млн.). Через шесть месяцев после начала финансирования на Кудринской площади уже стояла железобетонная коробка здания, возведенная под крышу.
После того как первый транш кредита был использован полностью, Минфин не предоставил турецкому Эксимбанку гарантии на следующий транш, необходимый для ввода здания в эксплуатацию. «Связанные кредиты всегда оказываются самыми трудными для бизнеса, - считает Виктор Штиль, - такая схема инвестирования проектов зависит от многих обстоятельств, в том числе – политического характера».
Трудности финансирования были связаны с причинами политико-экономического характера, однако формальным поводом для пересмотра условий стало изменение законодательства (1 января 1999 года вышел новый закон об иностранных заимствованиях). Принятие этого закона не позволило продолжить реализацию проекта в рамках уже подписанного формата. Конструктивного диалога между Правительством РФ и Москвой долго не получалось: все шло к тому, что Москва будет вынуждена достраивать комплекс самостоятельно и принять на себя долговые обязательства.
За время строительства и смены инвестора изменился и сам проект. Из отчета Заместителя Премьера Правительства Москвы по внешним связям Иосифа Орджоникидзе (его ведомству было поручено курировать строительство Новинского) за 2000 год: «В интересах привлечения внешних инвесторов, и переоформления на них обязательств города по кредиту Эксимбанка, полученному для строительства гостинично-делового центра на Новинском бульваре, 31, принято решение о создании в указанном центре культурно-развлекательного комплекса».
Речь о том, чтобы создать на Новинском бульваре «культурно-развлекательный комплекс», всерьез не велась. Изменения функционального назначения здания происходили неоднократно, и всегда - в периоды, когда организаторы занимались изменением схем финансирования и поиском нового инвестора.
Именно так идея строительства концертного зала переросла сначала в план возведения специализированного гостиничного комплекса. Потом и этот проект потерял актуальность, ставка была сделана на офисные и торговые площади, как наиболее ликвидные и востребованные.
В 2000 году финансирование проекта «Новинский, 31» было остановлено. На протяжении полутора лет здание оставалось частично недостроенным. К тому моменту были завершены работы по устройству кровли здания, остеклению атриума, куполов башен, смонтированы шпили, закончены работы по облицовке гранитом стен и колонн фасадов. Были установлены батареи отопления, что позволило сохранить здание в хорошем состоянии. В целом, объем работ, выполненных на средства первого кредитного транша, оценивался в $50 млн., а готовность комплекса составляла 70 %.

Поиск новых решений
Отсрочка строительства не представлялась участникам проекта губительной. Сергей Рябокобылко считает, что для такого масштабного проекта, как Новинский, 31, долгий период реализации – для Москвы это скорее правило, чем исключение. «Берлинский дом, изначально спроектированный в 1995 году, строился почти семь лет, что ничуть не повлияло на его привлекательность», - говорит Сергей. Однако поиск инвестора для завершения строительства велся весьма активно.
По данным, полученным на основе анализа инвестиционных предложений в 2000 году, можно определить, что инвестор должен был выкупить 29 тыс. акций «Новинского бульвара, 31» (номиналом $1 тыс. каждая, всего на сумму около $29 млн.) и погасить $50-миллионный турецкий кредит. Таким образом, можно предположить, что цена предложения составила немногим меньше $80 млн. Участием в проекте Новинского в 2000 году заинтересовался банк «ГЛОБЭКС», первичный интерес состоял в аренде офисных помещений комплекса. Ознакомившись с проектом, банк стал рассматривать вопрос об участие в финансировании достройки. С такими же предложениями вышли еще два инвестора. Проанализировав предложения, правительство Москвы отдало предпочтение условиям Глобэксбанка. Который, после проведения переговоров заключил соглашение о финансировании проекта, и вошел в состав акционеров ОАО «Новинский бульвар, 31».
Изменение состава участников проекта должно было вызвать передел долей акций в АО «Новинский бульвар, 31». «Мы приняли стратегическое решение о составе участников проекта, но точные доли акций пока не распределяли. Я думаю, что самое подходящее время для этого - после сдачи проекта», - говорит Виктор Штиль.
Однако уже сейчас известно, что 8% акций «Мосинжстроя» и акции Энтес перейдут к Глобэксбанку. Одним из условий инвестиционного соглашения стала смена генерального подрядчика: на место Энтес пришел концерн Skanska, который заключил контракт на $22 млн. на достройку здания. Skanska начал работу в сентябре 2002 года, а завершить планирует летом 2003 года.

Проект
Архитектурный образ центра «Новинский, 31» рождался в творческой лаборатории Моспроекта-2 (18 мастерская) во главе с Михаилом Михайловичем Посохиным. Интересная деталь - архитектурный проект ближайшего здания - «высотки» у метро «Баррикадная», был создан отцом архитектора Новинского – Михаилом Витальевичем Посохиным.
При работе над проектом было необходимо не просто вписать новый комплекс в исторически сложившийся архитектурный облик Кудринской площади, но и предусмотреть возможность модификации внутреннего пространства здания в зависимости от конъюнктуры спроса на недвижимость в Москве.
Виктор Штиль говорит, что, рассчитывая внутренную планировку и функциональное назначение помещений Новинского, организаторы проекта проводили исследования сами, и с привлечением независимых специалистов. «За красивым фасадом Новинского кроется кропотливая и долгая работа. Проект получился настолько гибким, что сегодня он способен учитывать любые потребности столицы, – говорит Виктор Штиль. - Позже, когда решили изменить функциональное назначение комплекса, это не было сложной технической задачей».
Сейчас здание представляет собой многофункциональный комплекс класса «А» на 11 этажах (два подземных), общей площадью около 78.000 квадратных метров. В центре здания находится атриум, который является главной вертикальной осью и объединяет пространства комплекса. На 2 этаже расположен одноэтажный подземный паркинг на 164 м/м. Рядом с центром планировалось строительство многоуровневого паркинга на 300 машин.
По словам Сергея Рябокобылко, здание планировалось изначально с расчетом на аренду 25 тыс. кв. м компанией Price & Waterhouse. «Оно проектировалось, в том числе с привлечением архитекторов потенциальных арендаторов, именно под офисные площади большого размера. Учитывая коньюнктуру рынка, мы изменили проект, и сейчас есть возможность аренды площадей чуть менее 1 тыс. кв. м.», - говорит Сергей Рябокобылко.

Новинский сейчас
Проект комплекса «Новинский, 31», несмотря на изменение функционального назначения, внешне не изменился: переделки коснулись внутренней панировки помещений. Сейчас комплекс функционально делится на две основные части: торговый центр (расположенный на трех этажах, с арендуемой площадью 10.500 квадратных метров) и офисы (расположенные на шести этажах, с арендуемой площадью 38.000 квадратных метров).
Офисные этажи располагаются на площади 7000 кв.м. Подъем осуществляется при помощи 18 лифтов компании «OTIS».
Торговый центр имеет пять входов, расположенных со стороны Садового кольца и боковых фасадов здания. Три торговых этажа сообщаются при помощи четырех эскалаторов и подъемника, которые находятся в зоне атриума и обеспечивают оптимальное движение потока посетителей.
На территории торгового комплекса будут находиться два ресторана, отделение банка, турагенство, косметический салон, SPA, фотоцентр и полиграфический салон.
При доработке проект приобрел еще одно достоинство – было увеличено с 300 до 500 количество машиномест в наземном паркинге. Особое внимание при достройке здания будет уделено технической «начинке». «Новинский, 31» планируется превратить в «интеллектуальное» здание нового поколения.
По словам Виктора Штиля, одна из важнейших задач участников проекта – не просто достроить Новинский, но сделать его самым современных и технически совершенным зданием Москвы. «Это проект я отношу к наглядному примеру реализации новой философии бизнеса. Время, когда инвестору хотелось вложить деньги на короткий срок и сразу получить большую прибыль, заканчивается. Появляются компании, готовые вложить деньги на долгий срок, обеспечив им сохранность и постоянный доход. К счастью, оценить достоинства именно такого подхода смогли все участники проекта. Пусть сейчас нам придется затратить больше на создание качественной площади, но здание не потеряет актуальность ни через год, ни через 5 лет».

Подготовка к выходу на рынок
Сергей Рябокобылко, руководитель Stiles & Riabokobylko Ltd считает, что интерес к помещениям в комплексе “Новинский 31” со стороны потенциальных арендаторов очень велик: «В середине августа 2002 года здание вышло на рынок, начав активную работу с потенциальными арендаторами торговых и офисных помещений. На сегодняшний день уже подписан ряд «писем о намерениях» с хорошо известными компаниями, а в ноябре намечается подписание и первых договоров аренды».
Однако перспективы Новинского не для всех участников рынка однозначны. Олег Мышкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Сolliers Int. считает, что здание имеет ряд недостатков.
«Сложности связаны с поэтажным планом. Здесь предусматриваются большие, глубокие помещения, аренда которых возможна только очень крупными клиентами. А их в Москве не так много. Этаж площадью в 6 тыс. кв. м – редкость не только для Москвы, но и для мировой практики. В Нью-Йорке, например, типовая площадь этажей в офисно-торговых комплексах – от 1,5 до 3 тыс. кв. м., оптимальная – 2 тыс. Предполагаю, что найти арендаторов, заинтересованных в столь большой площади будет весьма непросто». Кроме того, по словам Олега Мышкина, представлет проблему и поэтапный ввод комплекса. Возможна ли нормальная работа арендаторов сданной части комплекса, если строительство и отделка верхних этажей еще не закончена. Как эксплуатировать такое здание?
Комментирует Сергей Рябокобылко: «Для того, чтобы правильно распределить арендаторов по этажам, мы хотели начать работать с арендаторами от нижних этажей - к верхним. Сейчас при том наборе арендаторов, которые у нас есть, мы ориентируемся на то, что все площади комплекса будут сдаваться в эксплуатацию целиком и одновременно. Возможно, планируемая поэтапность сдачи была вызвана осторожностью девелоперов проекта. Ведь речь идет о беспрецедентно большом объеме офисных площадей, одновременно выводимых на рынок».
Что касается анализа конкурентного окружения Новинского, 31, то по словам Сергея Рябокобылко, объект не будет страдать от существующей конкуренции. Наоборот, это комплекс, на который будут ориентироваться при строительстве новых подобных зданий. Ведь проектов, равных по объему совмещенных офисно-торговых площадей с Новинским бульваром 31, на сегодняшний момент в Москве еще не было. Это первый и самый крупный объект такого рода в городе.