Киппинг – искусство улучшать

Что может киппинг?

Киппинг возник не на пустом месте. Развитие современного бизнеса, расширение границ бизнес-активности и интернациональный характер предпринимательства потребовали однотипных технологических решений. Повысились требования к качеству объектов недвижимости, материалов, окружающей среды (сертификации ISO и т. д.). «Экологический тренд» дал импульс развитию целой отрасли – Green Building. Инженерные инновации, касающиеся оснащения зданий, привели к созданию дополнительных практик. В начале XXI века остро встала проблема сохранения культурноисторических памятников, уникальных строений, ландшафтов, территорий. Киппинг подразумевает комплекс услуг, направленный на сохранение и поддержание уникальных объектов, пространств, природных и архитектурных комплексов. Среди них как традиционные (управление недвижимостью, инвестдеятельность, клининг, инжиниринг), так и специальные – технологии, обеспечивающие сохранность и уникальное развитие офисного центра или технопарка. Иными словами, киппинг объединяет в себе целый ряд новых тенденций: Green Building, ресурсосбережение и энергосбережение, инновации в материаловедении и т. д.

Эти сложные задачи требуют внимательного изучения как интересов собственника и арендаторов, так и конкретного места, где расположен объект, часто исторических особенностей и культурных традиций города и страны. Если на территории находятся различные объекты, например БЦ и памятник архитектуры, либо по территории складского комплекса протекает река, то управление всем этим пространством потребует особых знаний. Зачастую приходится решать проблему совместимости различных объектов на управляемом ими пространстве.

Итак, киппинг включает в себя целый ряд направлений деятельности:
– технологии управления недвижимостью (эксплуатация, повышение капитализации, ценообразование с учетом многофакторного анализа);
– экспертиза объекта и территории, включающая оценку всех аспектов работы с пространствами и проектами недвижимости;
– киппинг – start up (обеспечение пуска объектов и мощностей с применением киппинговой экспертизы, ввод в эксплуатацию реконструированных зданий и сооружений с учетом специальных разработок);
– юридические технологии, позволяющие максимально четко формулировать требования участников сделок, соглашений и требований в сфере коммерческой недвижимости;
– обеспечение безопасности и страхование рисков эксплуатации зданий, сооружений, культовых и памятных объектов, спецзон;
– технологии антикризисного управления, обеспечивающие сохранность объектов и территорий киппингового обслуживания во время спора хозяйствующих субъектов, реорганизации, санации и/или банкротства;
– консалтинг, киппинговое сопровождение корпораций, учреждений и частных лиц;
– подбор и обучение персонала, проектирование новых учебных курсов и образовательных учреждений;
– исследования: гуманитарные (археологические, источниковедческие, культурологические, этнологические, религиоведческие), экологические (геодезические, химикобиологические, физические), инженерные (исследования материалов, конструкций и блоков), управленческие (управление регламентами, контролем качества, создание операционных систем, автоматизация);
– работа с государственными, региональными и муниципальными органами власти;
– взаимодействие с общественными организациями, традиционные связи с профсоюзами, культурными сообществами;
– собственный пул экспертов и журналистов, квалифицированных специалистов, свободных от давления рыночной конъюнктуры.

Вознаграждение киппинговой компании обычно рассчитывается исходя из ставки за кв. м в год.

Кому нужен киппинг?

В первую очередь услуги киппинга понадобятся компаниям и корпорациям, обремененным целым рядом объектов недвижимости. За время кризиса к таким компаниям добавились банки, получившие в качестве компенсации за долги девелоперские активы. Встраивать отделы киппинга в систему корпоративного управления – значит перегружать такие компании, для которых управление недвижимостью не является основным бизнесом. А если при этом получены уникальные строения, особые культурные или заповедные зоны, то работа с этими объектами станет сильнейшей головной болью для всего менеджмента.

Во-вторых, услуги киппинговых компаний могут заинтересовать тех, кто владеет недвижимостью за рубежом. Во многих странах существует право штрафовать и даже лишать прав собственника, который не поддерживает нужным образом приобретенный объект. Как показывает опыт, доказать свою правоту путем переписки с чиновниками или в суде сложно. Также в услугах киппинга могут быть заинтересованы государственные или муниципальные структуры, на балансе которых находятся объекты недвижимости. Изношенность инфраструктуры, низкий уровень контроля качества, несоответствие техдокументации эксплуатируемому объекту, моральное и материальное старение – эти проблемы сегодня более чем актуальны для муниципальной собственности. Технологии киппинга позволяют сократить расходы на эксплуатацию и поэтапно решать вышеуказанные проблемы.

Однако киппинг предполагает по - степенное повышение капитализации объектов и территорий. В этом смысле кризис для киппинговых компаний является скорее преимуществом. Во-первых, происходит сокращение спекулятивной деятельности, освобождение ценообразования на рынке, сужается простор для манипуляций мнениями участников рынка, происходит смена инвестиционных приоритетов с «коротких» денег на «длинные», на первый план выходят базовые потребности клиента. Во-вторых, участник рынка становится более требовательным к контролю качества, к ценообразованию и эксплуатации территорий и объектов недвижимости. Невозможность быстро продать объекты приводит к детальной проработке всех тех проблем, которыми и занимается киппинг.