Время проблемных активов

На Урале, как и в прочих регионах, девелоперы сегодня главным образом озадачены поиском денег. Здесь уже были громкие банкротства, а оставшиеся на плаву нередко испытывают проблемы с финансированием. Казалось бы самое время для инвестиций. Однако пока качественные и дешевые объекты выпадают на рынок не так часто, как можно было бы предположить. Есть мнение, что лавины так и не будет, слухи о проблемах уральских игроков рынка недвижимости несколько преувеличены.

«По нашей информации нельзя сказать, что сформировался рынок проблемных активов. Во всех регионах существуют точечные объекты, которые попали в ситуацию, когда они в эксплуатацию не успели войти и, соответственно, испытывают проблемы с заполняемостью. Девелоперы испытывают проблемы с финансированием. Сейчас у многих девелоперов не хватает cash flow, чтобы обслуживать кредиты по невведенным объектам. Но эта ситуация точечная. Мы работаем со многими банковскими структурами. Банки считают, что проблема есть, но она не катастрофическая. Самым ярким примером является банкротство «Алпи», но это даже в большей степени касается не Урала, а Кемеровской области и Новосибирска. В принципе проблема существует, но она не такая глобальная, как кажется на первый взгляд», – говорит Илья Афраймович, директор по развитию компании Ross Group.

Как отмечает Андрей Бриль, председатель совета директоров ГК «Корин холдинг», рынок проблемных активов еще толком не сформировался, однако девелоперы довольно часто пытаются избавиться от своих объектов. «Впрочем, уровень активов сильно рознится», – отмечает эксперт.

Банки не торопятся продавать

Как на главный источник дешевых активов смотрели на банки, у которых в руках скапливается все больше залогов. «У банков скопилось достаточно много активов. Причем речь идет не только о коммерческой недвижимости и земельных участках, но и заводах, пароходах, мясокомбинатах и многом другом. Если говорить о коммерческой недвижимости, то активов скапливается достаточное количество. Это и небольшие объекты, и недостроенные, и функционирующие, и точечные магазины, помещения стрит-ритейл, и офисы», – говорит Илья Афраймович. В такой ситуации крупные банки, как правило, держат активы, вешая их на своих «дочек»: например, Сбербанк создал структуру «Сбербанк капитал», у ВТБ тоже появилась подобная структура. «Более мелкие банки пытаются решать ситуацию иначе – продавать эти активы. Там реализуются разные схемы с выкупом, с кредитами, то есть опять появляется новый кредит, на обеспечение которого идет эта недвижимость и которая является предметом сделки, и так далее. Для банков это не является профильным бизнесом, поэтому они не очень заинтересованы в том, чтобы аккумулировать объемы», – замечает г-н Афраймович. В большинстве случаев, однако, резонансных продаж почти не было, банки стремились договариваться с должниками и часто шли на реструктуризацию долга.

«Трудно сказать, сколько у банков скопилось залогов и готовы ли они от них избавиться по сегодняшним ценам. Эта область непрозрачная. Стоит отметить, что банки нередко предпочитали реструктуризацию», – замечает Андрей Бриль. Одна из немногих резонансных сделок произошла с участием компании «Регионы менеджмент», которая выкупила у Сбербанка всю недвижимость компании «Алпи». «Среди общей массы объектов, которые они приобрели, есть и объекты, за которые не стоило бы хвататься, но я так понимаю, там были определенные условия сделки, от которых они не могли отказаться. Соответственно, они и приобрели объекты разного качества, но в общем и целом они свою деятельность расширили, и достаточно серьезно», – говорит Илья Афраймович.

Единичные случаи

Если банки достаточно инертны, то собственники все охотнее избавляются от части своих объектов, чтобы снизить долговую нагрузку. Так на рынок попадает большая часть выгодных предложений. Например, недавно девелоперская группа ООО «Малышева-73» для снижения кредиторской нагрузки начала распродажу своих активов. Как рассказал соучредитель ООО «Малышева-73» Игорь Заводовский, было решено продать торговые центры, чтобы снизить долговую нагрузку. Деньги нужны в первую очередь для реализации новых проектов. Компания в 2011 году готовится запустить новый крупный девелоперский проект – четвертую очередь ТРЦ «Гринвич».

«Сделка по продаже контрольного пакета в ООО «Гринго», которому принадлежит сам торговый центр, прошла в феврале. Покупателем выступили частные инвесторы, которым ранее мы продали торговый центр «Галерея Архитектор» (ООО «УК «Галерея Архитектор»»). Кроме того, был продан торговый центр на Бардина – Амундсена. Его продали по частям трем покупателям: один частный инвестор сейчас ищет арендаторов под свои площади – это будет продуктовый магазин, второй – это ТД «Покровский» и третий – небольшая площадь под магазин "Шторы"», – рассказывает Игорь Заводовский. По его словам, в итоге всех операций компании удалось сократить общую долговую нагрузку группы до трети от критической массы.

Помимо уже работающих объектов на рынок поступает и недострой. «Есть девелоперские структуры, которые приобрели в свое время, в период расцвета, по большей части даже не объекты, а земельные участки и под них уже вложили деньги, подготовили проекты строительства. Во многих случаях уже даже прошли согласовательную часть и подготовили рабочий проект. И сейчас действительно встречаются ситуации, когда девелоперы пытаются это проекты продать как инвестпроекты, чтобы оправдать не только землю, но и вернуть средства, затраченные на развитие проекта. Но ситуация достаточно непростая, потому что опять же это связано с финансированием и кредитованием. По тем ставкам финансирования, которые выделяют сейчас банки, проекты реализовывать неинтересно. Соответственно, такие проекты продаются с большими дисконтами», – описывает механизм Илья Афраймович. Впрочем, по его словам, это не общий тренд, а скорее единичные случаи.

В позе ожидания

Хотя, по словам экспертов, продажи активов происходят сегодня не так часто, цены упали ощутимо. Так, по словам Андрея Бриля, сегодня цены упали до 50%, впрочем, по его словам, как правило, качество предложение оставляет желать лучшего. «Хорошие активы, выставленные сегодня на продажу с существенным дисконтом, – большая редкость», – замечает эксперт.

«Ввиду того, что реализация проектов является сомнительным мероприятием, то приобретаться такие активы могут только с надеждой на то, что ситуация будет корректироваться в течение года-двух, возможно 5 лет. Те инвесторы, которые в эти сделки входят, для них это просто вложение денег на будущее. Поэтому это может дисконт в 20%, может, в 30%», – замечает Илья Айфрамович.

Впрочем, и с такими скидками найти покупателей непросто. Как отметил Андрей Бриль, профессиональные инвесторы практически неактивны. «Была информация о разовых сделках, пока все в позе ожидания», – говорит эксперт. В такой ситуации главными покупателями могут стать не инвестиционные группы, а девелоперы и риелторы, решившие таким образом развить свой бизнес. Так, Вячеслав Каминский, президент холдинга DVI, отмечает, что его компании интересен рынок проблемных активов Уральского региона. «DVI Холдинг рассматривает возможность покупки двух объектов, которые должны соответствовать критериям: сущест вующий недостроенный объект; хороший прогноз доходности объекта в случае завершения строительства и развития концепции», – рассказывает о политике компании г-н Каминский. По его словам, главный источник проблемных активов на Урале сегодня это собственники.

Также из недавних событий можно вспомнить решение руководства группы компаний «Мосмарт» о дальнейшем расширении бизнеса за счет в том числе и приобретения магазинов существующих сетей и выкупа земельных участков под строительство новых супер- и гипермаркетов.

Если говорить о крупных сделках, то, как отмечает Андрей Бриль, главным образом можно выделить покупку офисов под себя. В целом, по его словам, рынок проблемных активов не сформирован и является своего рода «виртуальной реальностью». «Ждать больше нечего, дальнейшего падения цен не предвидится. В переговорах цена подросла, но это цена обсуждения, информации о сделках нет. Падать больше некуда, но профессиональных инвесторов мы не наблюдаем, как наблюдали всегда», – разводит руками Андрей Бриль.

Впрочем, есть и другое мнение. Так, Илья Афраймович уверен, что сегодня на рынке достаточно активны и девелоперы, решившие расширить бизнес, и профессиональные инвесторы. «Я думаю, что активность есть там и там. Есть профессиональные девелоперские компании, которые понимают ситуацию и которые имеют активы ликвидные и активы, которые дают достаточно большой объем денег для того, чтобы, возможно, обслуживать кредиты прошлых периодов и обслуживать текущую деятельность компании, плюс еще остается какой-то объем, который они готовы инвестировать. Соответственно, есть ситуация на рынке, когда объекты продаются с дисконтом. Компании, которые профессионально занимаются девелопментом, которые имеют отлаженные структуры и которые понимают, как это делается, понятно, что они проявляют определенные интерес. Но есть и те структуры, которые раньше в недвижимости, в инвестировании, в развитии проектов не участвовали, но ввиду тех же самых причин временного спада на рынке проявляют активность. Хотя по сравнению с тем, что было 1–1,5 года назад, сейчас есть положительный сдвиг на рынке. Те люди, которые играли на бирже и зарабатывали неплохие деньги, видят, что сейчас есть возможность войти в новый бизнес, где достаточно мягкие и гибкие условия, где можно купить объекты, которые в будущем можно продать дороже. Здесь проявляют активность те люди, у которых есть деньги», – описывает он ситуацию на рынке.

Истина, как водится, где-то посередине. Как считает большинство участников рынка, пока потенциальные инвесторы выжидают, однако за год большинство из них успело свыкнуться с новыми реалиями кризиса и готовится переходить к реальным действиям. Главная проблема, с которой могут столкнуться покупатели, – качество объектов. Оно, как замечают эксперты, нередко оставляет желать лучшего. А ведь говоря о проблемных активах, как правило, имеют в виду проблемы не выставленного на продажу объекта, а его собственника, которого нужда толкает продавать свои лучшие объекты за бесценок. Как принято считать, хорошие активы никто продавать не будет по адекватным ценам, а плохие, естественно, желающих покупать мало. Тем не менее сегодня есть как желающие покупать объекты дешево, так и те, кому надо срочно получить деньги для снижения долговой нагрузки и финансирования новых проектов. Странно было бы, если бы эти два потока не встретились, с другой стороны, учитывая закрытость рынка, можно предположить, что многие сделки могут просто не афишироваться.