На северную столицу России надвигается строительный бум. Но если по объемам ввода жилья (1,2 млн кв. м в год) и темпам его прироста город явно не дотягивает до «советских» показателей (в 1960-1980-е годы «ударных» пятилеток плановая социалистическая экономика позволяла вводить в эксплуатацию свыше 2 млн кв. м типового жилья), то объемы строительства и реконструкции объектов коммерческого назначения растут в геометрической прогрессии.

Сегодняшний рост в сфере торговой недвижимости хорошо заметен прежде всего по той причине, что весь данный сегмент девелоперам приходится поднимать с «нуля». Современных торговых центров, в которых петербуржцы могли бы делать покупки, совмещая воскресный шопинг с увеселительными мероприятиями, в северной столице России до недавнего времени попросту не было. А потому прогресс очевиден: за считанные годы количество торгово-развлекательных предприятий увеличивается в разы. В частности, по данным компании «Петербургстрой Skanska», в 1996 году в Петербурге было построено всего 10 000 кв.м современных торговых комплексов, то в 2000 году этот показатель достиг 100 000 кв.м. В 2003-м - объемы вновь вводимых площадей должны составить по самым скромным подсчетам уже 240 000 кв.м. За какие-то два года сумма инвестиций в этот сектор выросла в 3,5 раза.
Данные ГУИОН (Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости), свидетельствуют о том, что в Петербурге сегодня насчитывается чуть больше 3,7 млн кв.м торговых площадей. Таким образом, на каждого жителя Петербурга приходится чуть больше 0,8 кв.м торговых площадей, что примерно в 5-10 раз меньше, чем в странах Европы, и в 20 раз меньше, чем в США.
Петербург стремится наверстать катастрофическое отставание от других европейских городов, хотя рынок пока еще не насыщен предложениями и поглощает все заявки предпринимателей, желающих арендовать, либо приобрести торговые площади.

Эволюция торговой зоны
В советские времена тотального дефицита и очередей на каждого жителя Ленинграда приходилось ничтожное, всего 0,2 кв. м, количество торговых площадей. Торговля, демонополизированная во времена кооперативного движения в конце 1980-х - начале 1990-х годов, приучила горожан приобретать основную массу товаров на стихийно возникших рынках и вещевых ярмарках, появившихся на месте пустырей и автостоянок, либо в ларьках у станций метро. Впоследствии ларьки, контейнеры и уличные прилавки заменили сборные павильоны из стекла и металла, а коммерческие центры, ведавшие благоустройством рыночных территорий, трансформировались в первые управляющие компании.
Представители отделов коммерческой недвижимости компаний, строящих жилые дома, сегодня с улыбкой вспоминают, как еще совсем недавно, в 1996-1999 годах подолгу не могли реализовать встроено-пристроенные помещения первых этажей, предназначенные для размещения магазинов и предприятий бытового обслуживания: они практически не пользовались спросом и часто воспринимались строительными организациями как «побочный продукт» основного производства. В результате квадратные метры торговых площадей оценивались заметно дешевле, нежели такие же площади в жилых квартирах и надолго «зависали» в каталогах предложений. Сегодня ситуация изменилась с точностью до наоборот, и предприниматели, решившиеся приобрести помещения коммерческого назначения на волне кризисного спада 1998 года, в накладе не остались.
Начиная с середины 1990-х годов, вполне респектабельные торговые площади начали появляться на базе цехов и административных зданий бывших флагманов социалистической индустрии. Волей судеб многие объекты Петербургского «коричневого пояса», построенные в XX веке, оказались безупречными с точки зрения размещения объектов торговли (расположение вблизи ключевых городских магистралях и станций метрополитена).
На базе зданий производственных корпусов были созданы «Максидом» (корпус завода «Вагонмаш» на Московском пр.), «Светлановский» (завод «Светлана») и «Сампсониевский» (здание фабрики «Петербургский текстиль») в Выборгском районе. Однако в ряде случаев сложные отношения собственников пустующих производственных площадей не позволили в полной мере реализовать задуманные проекты.

Наше будущее - гипермаркеты
Последние два года отмечены появлением в Петербурге более масштабных и амбициозных проектов с приставками «гипер» и «мульти». Еще недавно инвесторы не брались за строительство торговых центров, площадью больше 10 тыс. кв.м. Ныне этот барьер преодолен. Среди наиболее крупных объектов, введенных в прошлом году – первые гипермаркеты «Лента» (на Пулковском шоссе) и «О’Кей» (у станции метро «Озерки»).
Аналитики НП «Гильдия управляющих и девелоперов» отмечают, что в прошлом году в строительном секторе наблюдалась новая тенденция: появление крупных торговых комплексов, располагающихся на территориях от 3 до 5 га и торгово-развлекательных центров (от 10 до 12 га). По идее, торгово-развлекательные центры должны объединять магазины, рестораны, многозальные кинотеатры и даже небольшие аквапарки. И хотя сейчас таких комплексов в Петербурге еще нет, на сегодняшний день выданы комплекты тендерной документации на размещение подобных сооружений на территории общей площадью около 140 га. Инвестировать в их создание намерены такие фирмы, как «Макромир», «Агроторг», «Адамант», «ЛАК», «ЛИАТ – ДИКСИ».
Застройщиком первого в Санкт-Петербурге торгового комплекса «О-Кей» в Озерках, позиционировавшегося как «первый гипермаркет западного образца» выступила компания «ЛИАТ-ДИКСИ», инвестором ($ 8 млн.) - компания Dorinda Holdings (Люксембург). Площадь первого магазина сети составила 10 тыс. кв. м. По расчету владельцев, гипермаркет должен ежедневно обслуживать более 7 тыс. покупателей и окупиться за 4-5 лет. Всего в планах компании – строительство сети из нескольких подобного рода объектов.
Представители холдинга «Лента», включающего в себя четыре компании петербургского происхождения, заявляют о намерении в течение ближайших лет ввести в эксплуатацию 8-10 объектов, подобных четвертому торговому центру «Лента «Сash & Сarry», стоимостью 8,5 млн. долл и общей площадью свыше 12 тыс. кв. м. Сегодня одноименный брэнд «Лента» - это торговая сеть формата cash&carry (мелкий опт), включающая в себя три магазина, построенных в течение 2002-2003 года (ул. Савушкина, пр. Энергетиков, Пулковское шоссе). Представители компании декларируют сжатые строки строительства (около шести месяцев) с использованием как собственных средств холдинга, так и банковских кредитов.
Одним из безусловных лидеров в торгово-коммерческом строительстве в Петербурге является холдинг «Адамант», прошедший все стадии эволюции петербургского торгового девелопмента. Компания начинала свою деятельность в 1992 году с открытия двух скромных по сегодняшним меркам магазинов инструментов и сантехники. Впоследствии компания осваивала торговые зоны у станций метро в классических «спальных» районах (торговые комплексы «Балканский», «Аэродром», «Шувалово»). Эти объекты, с торговыми площадями «под арендаторов», стали в свое время реальной альтернативой традиционной для районов, примыкающих к метро, «ларьково-уличной» торговли. Торговый комплекс «Балтийский», открытый в 2000 году, разместился в реконструированном памятнике архитектуры времен конструктивизма - здании бывшей фабрики-кухни на Большом проспекте Васильевского острова.
В настоящее время «Адамант» предлагает значительно более масштабные проекты – торговые и развлекательные комплексы, площадями до 56 тыс. кв. м. с поэтапной сдачей в эксплуатацию. На сегодняшний день «в работе» находится четыре подобных объекта – со входящими в состав комплексов паркингами, многозальными кинотеатрами, супермаркетами, магазинами товаров для дома. Самый крупный из заявленных объектов – торгово-развлекательный комплекс «Академический», частично введенный в эксплуатацию в конце 2002 года.

Инвесторы выстраиваются в очередь
На волне общеэкономического оживления растет и количество компаний, желающих приобрести участки для строительства объектов торгового назначения. Из официальной статистики известно, что с начала 2002 года до мая 2003-го власти выдали инвесторам 525 разрешений на строительство и реконструкцию, из которых почти две трети приходится на объекты торгового назначения.
Однако при этом за тот же период в Управление инвестиций от потенциальных застройщиков поступило свыше 13 тыс. заявок на разные объекты (жилье, АЗС, торговые центры, производства и пр.). Озвучив эти цифры на недавнем VI национальном конгрессе по недвижимости вице-президент Российской Гильдии риэлторов Виталий Вотолевский, призвал слушателей обратить особое внимание на пропорцию 525 к 13000. Таким образом, спрос на объекты инвестирования превышает предложение в десятки раз.
Сообщения городской Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) за последние месяцы напоминают сводки с фронтов: разрешения получают как государственные предприятия, так и частные компании, как давние капитаны строительного процесса, так и мало известные в инвестиционно-строительном процессе организации. Например, представители известного в городе холдинга «ЛенСпецСМУ», специализирующегося на освоении целых микрорайонов, недавно заявили о намерении построить принципиально новый многофункциональный комплекс прямо у стрелки Васильевского острова – на исторической территории, сложившейся как единый архитектурный ансамбль едва ли не в петровские времена. Здесь, в самом центре города должны появиться семь зданий высотой от двух до девяти этажей, где разместятся автостоянка, торгово-офисный комплекс, рестораны, кафе, гостиница. Площадь нового комплекса – 68 тыс. кв. м, из которых около 30 тыс. – жилые здания. Впрочем, архитекторы из мастерской Евгения Герасимова обещают быть аккуратными и не допустить диссонанса с сущес твующей застройкой.
Между тем, на рынок строительства торговых площадей все чаще выходят и совсем новые «игроки». В частности, два весьма привлекательных участка в районах исторической застройки (в «линейной» части Васильевского Острова и в Петроградском районе – 3 и 2 га) для проведения изыскательских работ получила организация под названием ООО «Центр «Детский хор теле-радио Санкт-Петербурга». Подробности проекта пока неизвестны, однако речь идет о строительстве «многофункциональных комплексов жилого и нежилого назначения». А официальное представительство Республики Карелия в Санкт-Петербурге заявило о своем намерении осваивать под строительство торгово-выставочного комплекса «Карелия» также весьма перспективный участок площадью 5,3 тыс. кв. м, расположенный недалеко от пересечения Московского шоссе и ул. Звёздной.

Приметы сегодняшнего дня: Ажиотаж и «великое переселение»
Вышепечисленные проекты – только некоторые иллюстрации, показывающие развитие торгового девелопмента в Петербурге в условиях ажиотажного спроса на торговые помещения.
Недавно опубликованные данные компании «Бекар-Консалтинг» свидетельствуют о том, что заполненность удачно расположенных торговых комплексов Петербурга составляет 95-98%, и до ста процентной отметки большинство их них не дотягивают лишь по причине сменяемости одного арендатора другим: всегда находится площадь, которую один из арендаторов освободил, а другой еще не успел занять.
Например, на реконструированных площадях гостиницы «Россия» в Московском районе недавно открылся респектабельный торговый комплекс «Буржуа», стоимостью $ 3 млн. долларов. Торговый комплекс имеет общую площадь около 8 тыс. кв. м. И на момент открытия 65% площадей уже нашли своих арендаторов. При этом в торговых центрах более ранней постройки, расположенных близ станции метро «Московские ворота» и «Ленинский проспект» появились объявления, в которых предприниматели извинялись перед постоянными посетителями и сообщали, что переехали в торговый центр «Буржуа». Между тем, освободившиеся площади практически не пустуют. Их занимают другие предприниматели и торговые компании.
В общей сложности сегодня в Петербурге одновременно проектируются и строятся больше десятка торговых комплексов «первой величины», что к концу 2003 года должно привести к значительному увеличению объемов торговых площадей. Как считают представители ГУД, в случае своевременной сдачи торговых комплексов, совокупный объем предложения в данном сегменте может удвоиться. Но, по мнению экспертов, даже столь существенное увеличение площадей «торгового Петербурга» не сможет удовлетворить накопившийся годами спрос.
На петербургский рынок активно выходят столичные операторы розничной торговли: «Метро», «Перекресток», «Седьмой континент». В то же время, уже ставшие «родными» для петербуржцев сети магазинов «Пятерочка» и «Копейка», осваивая Москву, продолжают активную экспансию в «спальные» районы Петербурга.
Крупные операторы уже не желают довольствоваться тем, что есть, - привычными «встроено-пристроенными помещениями, а готовы начинать освоение новых территорий от 2 до 5 га, инвестировать создание новых торговых зон. Потенциальные инвесторы, не получившие привлекательных участков, ищут объекты на вторичном рынке. Специализированные каталоги по недвижимости пестрят объявлениями, типа «приобретем земельные участки для строительства». У средних предпринимателей – проблемы иные. Как свидетельствует анализ заявок, поступивших в риэлтерские фирмы, наиболее высок спрос на аренду и покупку помещений 50-150 кв.м в «проходных» местах вблизи станций метро. Обычно такие помещения ищут для размещения магазинов и кафе. Это – самый дефицитный объект на рынке торговой недвижимости. Тем не менее, у заинтересованных есть шанс приобрести искомое помещение на первом этаже строящегося жилого дома на принципах долевого участия.
«В большинстве случаев работа с будущими арендаторами и покупателями площадей в строящихся объектах – крупными и мелкими торговыми предприятиями – начинается еще на этапе закладки фундаментов, - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Адвекс» Татьяна Кирсанова, - При открытии новые торговые центры заполнены как правило не меньше чем на 60%, а все «ключевые» места в них уже куплены, либо арендованы. Опоздавшим приходится довольствоваться либо не самыми посещаемыми вторыми этажами, либо значительно больше платить».
Ажиотаж на рынке торговых помещений отмечают не только риэлтеры, но и строительные организации. В частности, представители «ЛенСпецСМУ» отмечают, что встроенные торговые помещения в жилых домах сегодня реализуются без громкой рекламы на ранних стадиях строительства.
В «знаковый» для Петербурга год 300-летнего юбилея, застройщики старались приурочить ввод наиболее значимых объектов в центральной части города непосредственно к Дню рождения города (27 мая). Среди заявленных проектов называли «Перинные ряды» на Думской улице у Большого Гостиного двора. Новое здание воссоздает облик снесенных при строительстве метрополитена Перинных рядов. В июле открыт «Владимирский пассаж» (Владимирский пр., 19), крупнейший в исторической части города объект коммерческого назначения. За считанные дни до начала юбилейных торжеств заработал торгово-офисный комплекс «Петровский форт» на Выборгской набережной... Самые привлекательные площади во всех подобных объектах находили арендаторов задолго до окончания строительства.

Вместо прогноза: Когда придет день икс.
Основная «особенность момента» заключается в том, что на рынке торговых площадей присутствует и неудовлетворенный спрос, и растущее в геометрической прогрессии предложение. Поэтому в комментариях некоторых экспертов уже появляются пессимистические нотки.
«Эйфория по поводу «торгового бума» плавно переходит в тщательно скрываемое беспокойство по поводу надвигающегося затоваривания рынка торговых площадей с соответствующим падением арендных ставок, ростом сроков окупаемости и прочими безрадостными перспективами, - отмечает Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, - Аналитиками неоднократно отмечалось, что рынок недвижимости Москвы опережает в своем развитии петербургский на несколько лет. Что касается торговой недвижимости, то наступающий «кризис перепроизводства» сократит отставание «северной столицы» от «южной» до одного года. Если не по качеству и количеству новых торговых центров, то по проблеме освоения рынком новых торговых площадей, проблеме «несварения» избыточного предложения. Введение в 2003-2004 г.г. целого ряда новых крупных торговых центров в Петербурге резко меняет динамику прироста торговых площадей последних лет, что не может не вызвать существенных изменений в ставках и условиях аренды.
Очевидно, что благодаря этому феномену произойдет в том числе и «санация рынка» - практически аннигилируется пресловутая «покупка прав аренды», произойдет снижение неоправданно высоких арендных ставок, появится «льготный период» или градуированная (изначально низкая, с фиксированной в договоре динамикой роста) ставка для арендаторов… Поэтому следует ожидать усиления эффекта «естественного отбора», от которого в ближайшие годы снизятся ставки в неадекватно расположенных, непрофессионально спроектированных и неквалифицированно управляемых торговых центрах».
Сегодня, на волне экономического подъема, в Петербурге реализуются и заявляются новые масштабные проекты в сфере офисной и торговой недвижимости. День «Х», когда рынок окажется «перегретым», а арендные ставки начнут снижаться, экспертам пока не известен. На сегодняшний день – это уравнение со многими неизвестными, решение которого зависит от многих обстоятельств. Как будет развиваться экономика России, и какое место в ней займет Петербург? Как будут расти доходы населения, за счет которого предлагается окупить вложенные в строительство супер-, гипер- и мультимаркетов миллионы? И удастся ли вместо многолетней привычки «отоваривания» на стихийных контейнерных рынках привить потребителям культуру цивилизованного воскресного шопинга, совмещенного с семейным походом в тренажерный зал и просмотром кинофильмов? Однозначных ответов на эти вопросы нет.