Что строить будем?

Мир – хижинам и пентхаусам

Совсем недавно девелоперы, возводившие офисные дворцы и торговые терема, на жилую недвижимость смотрели свысока. Кризис, спустивший арендные ставки с заоблачных высот на реальный уровень, заставил присмотреться к жилью повнимательнее. Тем более что первым на рынке восстанавливается спрос именно на квартиры. «Еще полгода назад все говорили, что жилье восстановится в последнюю очередь. Однако за прошедшие полгода количество сделок на рынке жилой недвижимости возросло и приблизилось к докризисному уровню, – говорит Сергей Калинин, генеральный директор компании KR Properties. – Кто-то объясняет это отложенным спросом. При этом банки активно раздают ипотечные кредиты: уже сегодня свободно можно взять ипотеку под 11–12%. Если так будет продолжаться дальше, то жилье экономкласса станет весьма привлекательным сегментом для девелоперов. Жилье экономкласса – это, бесспорно, интересный и потенциальный сегмент, его можно и нужно строить, особенно если власти будут придерживаться курса на уменьшение ставки кредитования для реального бизнеса».

По мнению Сергея Калинина, на быстрый подъем цен на жилую недвижимость рассчитывать не стоит, однако даже при современной стоимости квадратного метра жилья экономкласса в 80–90 тыс. рублей это вполне доходный бизнес.

«Сейчас мы наблюдаем провал в строительстве жилья. Если учесть интервал от начала проекта до его завершения, который в лучшем случае составляет два года, то понятно, что вскоре возникнет существенный дефицит жилья, – соглашается Александр Вагин, президент корпорации «Открытая стратегия девелопмента». – Я думаю, что сегодня следует строить жилье экономкласса. У девелоперов, рекламирующих свои дома как самое дешевое жилье в Москве, продажи и сейчас идут очень хорошо. Тот, кто сейчас начнет разрабатывать такие проекты, после кризиса выиграет. В длительной перспективе можно говорить и о строительстве элитного жилья. Но тут нужно учитывать, что этот сегмент гораздо уже, а потому и квартир в таких домах значительно меньше, и продаваться они будут медленнее». По мнению Александра Вагина, будут востребованы дома в элитных поселках, расположенных недалеко от Москвы, на хороших направлениях, с транспортными развязками, по цене, не превышающей $500 тыс.

«Кризис ликвидности привел к временному сокращению ипотеки, что, безусловно, сказалось на развитии рынка, – отмечает Теймураз Шенгелия, вице-президент, директор департамента коммерческой недвижимости компании «Система-Галс». – Понятно, что остановившиеся или не начавшиеся год назад стройки приведут в ближайшем будущем к дефициту ввода нового жилья. К тому же очевидно, что прогнозируемого в 2009 году существенного обвала стоимости жилья так и не произойдет. Параллельно на рынке происходит восстановление ипотеки: постепенно стабилизируются кредитные ставки. И кроме всего прочего, нельзя забывать об отложенном спросе на жилье, который не был в полной мере удовлетворен в период роста рынка. Как следствие, сегодня начинает расти активность покупателей».

Как отмечает Теймураз Шенгелия, сегодня клиент стал более тщательно подходить к выбору жилья: он готов вкладывать только в надежного застройщика, способного выполнять обещания и предлагать качественный продукт.

Учитывая интерес к жилой недвижимости, некоторые девелоперы, занимающиеся строительством коммерческих объектов, решили «сменить ориентацию» и освоить новый для себя рынок. «Наша компания специализировалась на коммерческой недвижимости. Когда для рынка стало актуально строительство жилья, было решено выходить на этот рынок», – рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью компании MR Group. Сегодня компания начинает сразу несколько жилых проектов. Например, в Москве, в Пресненском районе, на улице Спиридоновка, вл. 30, рядом с Патриаршими прудами, Тверским буль­варом, Садовым кольцом компания построит клубный дом с подземной автостоянкой общей площадью 5525,9 кв. м.

По мнению экспертов рынка, обращение девелопера к элитной недвижимости вполне оправданно. «В сегменте жилой недвижимости имеет смысл точечно выбирать проекты, – говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. – В московской жилой недвижимости я по-прежнему оцениваю объем предложения в сегменте жилья премиум-класса как недостаточный, и в ближайшем времени в этом сегменте наступит дефицит».

Позитивно на перспективы рынка жи­­лой недвижимости смотрят и инвесторы, причем как российские, так и иностранные. «Я думаю, что в ближайший год из функциональных ниш наибольшим спросом будет пользоваться жилье. Прежде всего жилье экономкласса, потому что тот спрос, который формировался на протяжении последних 20–30 лет, не удовлетворен. Кризис просто несколько отодвинул этот спрос на более дальний промежуток времени. Этот спрос станет платежеспособным за счет размораживания финансовых рынков и непосредственно рынка ипотеки», – отметил Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор ВТБ.

«На мой взгляд, самым интересным сектором сегодня является жилой. На него есть устойчивый сформировавшийся спрос, причем он сформировался в последние 20–30 лет. Для большинства населения по-прежнему актуален вопрос обновления своего жилого фонда. Люди часто покупают квартиры за свои собственные сбережения, а такие покупатели – самые интересные. У нас ментальность такова, что люди прежде всего тратят свои деньги на жилье, а уж потом на все остальное, при этом аренде жилья при наличии выбора почти всегда предпочитают покупку. Жилье также многими воспринимается как предпочтительная форма вложения свободных средств: фондовый рынок, банковские депозиты, инвестиции за рубежом – это до сих пор экзотические сферы для многих россиян. С точки зрения объема предложения жилой сектор тоже привлекателен», – полагает Рустем Гареев, старший вице-президент фонда Heitman, Россия и Украина.

«Сегодня мы видим, что вновь появляется спрос на сегмент массового жилья. В сегменте жилья бизнес-класса все зависит от стадии строительства. Ритейл в России всегда востребован. Конечно, здесь все зависит от местоположения и качества проекта. Ведь и сегодня открываются новые торговые центры. Они, может, и не заполнены на 100%, но довольно успешно работают. С офисами в Москве ситуация сложнее. Мы думаем, что спрос появится, но надо подождать. Гостиничный сегмент в Москве, мне кажется, тоже успешная ниша», – говорит Томас Дукала, вице-президент Morgan Stanley.

Война – офисным дворцам?

Более 70% опрошенных CRE игроков рынка считают, что сегодня можно начинать строить торговые центры. «Только торговая недвижимость», – убежденно говорит Иштван Ловаш, генеральный директор TriGranit Development Russia, и поясняет свою точку зрения: «Торговая недвижимость более других субрынков привязана к удовлетворению повседневных потребностей, которые никакой кризис полностью уничтожить не может. Активность и жизнеспособность торговой недвижимости проверена и доказана веками: рынок (рыночная площадь) всегда был сосредоточением коммерческой активности любого населенного пункта».

Как рассказал Сергей Зур, коммерчес­кий директор компании «Росевродевелоп­мент», свои дальнейшие проекты компания планирует развивать в сегменте торговой недвижимости, так как именно это направление представляется наиболее перспективным на ближайшие 10–15 лет. По мнению Сергея Зура, строить нужно ТРЦ суперрегионального формата.

«Если гово «Если говорить о коммерческих проектах, то нам мог быть интересен проект в сфере торговой недвижимости, торговый центр, – говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. – В первую очередь нас интересует расположение проекта, прорабатывать его прочие характеристики мы будем уже исходя из локации». Теймураз Шенгелия обращает внимание на то, что в 2009 году планы многих арендаторов были существенно пересмотрены и переориентированы на открытие магазинов в наиболее профессиональных и стабильных торговых центрах. Сейчас практически все типовые торговые центры испытывают сложности с заполняемостью. «Сегодня все большее значение приобретает не столько местоположение проекта, сколько его концепция, состав арендаторов и профессионализм команды, – подчеркивает Теймураз Шенгелия. – Например, в этом году мы завершаем строительство ТРК «Лето» в Санкт-Петербурге – его открытие запланировано на осень 2010 года. Мы изначально поставили перед собой задачу – создание такой атмосферы, в которой приятно встречаться с друзьями, ходить по магазинам и проводить время в кафе. Тематика проекта воспроизводит летнюю атмосферу Французской Ривьеры».

Виталий Антонов, гендиректор «Эспро Девелопмент», считает, что торговые объекты будут востребованы со стороны федеральных и местных сетей, которые анонсируют крупномасштабные планы развития на ближайшие два года. Возможно, скоро даже в Москве торговые операторы столкнутся с дефицитом торговых площадей. «Логистические комплексы, которые реализуются по схеме built-to-suit, также представляют повышенный интерес для девелоперов, – уверен Виталий Антонов, – и мы уже видим проекты на рынке, соответствующие подобной схеме строительства. Так, например, наша компания уже ведет строительство индустриального «А-Парка» в Калуге, предназначенного для поставщиков завода Volkswagen. Проект реализуется по схеме built-to-suit, основными арендаторами объекта станут производители автокомпонентов: Visteon, Lear, Benteler и др. По такой же схеме будет реализована вторая очередь офисно-складского комплекса класса А «Кулон Югрос» в Минеральных Водах».

Наименьшее количество опрошенных девелоперов – около 15% – считают, что вскоре начнет расти спрос на офисную недвижимость. При этом больше шансов они возлагают на бизнес-центры класса В. «Сейчас даже самые богатые и пафосные компании стараются экономить, поэтому в ближайшем будущем наиболее востребованными станут БЦ класса В по цене $500–600/кв. м, – считает Сергей Калинин. – Офисы категории А – второе приоритетное направление. Правда, за время кризиса стоимость офисов класса А упала более чем на 50%». По мнению Евгении Старковой, объекты класса А с безумно дорогой отделкой, огромными затратами по инженерии сегодня не востребованы. Показная роскошь, входные группы из натурального камня, огромные плазменные панели во всю стену – сегодня это никому не нужно. Поэтому теперь более востребованы объекты класса В. Требования клиентов ужесточились, люди готовы платить только за необходимые опции. Каждая деталь: шаг колонн, время ожидания лифта – сегодня, когда условия диктует покупатель, имеет значение.

«Я бы в первую очередь обратила внимание на проекты build-to-suit, – говорит Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer. – Это беспроигрышный подход. И такие проекты есть сегодня и в логистической, и в офисной сфере. Спекулятивные проекты я бы строила в сегменте торговых центров определенных типов, а также в гостиничном сегменте. И то и другое нужно строить при наличии оператора».

Регионы не предлагать?

Более половины опрошенных CRE игроков рынка убеждены, что начинать строительство сегодня имеет смысл только в Москве. Самые смелые могут начинать проекты в Московской области. Выходить в регионы пока не имеет смысла. Другая половина опрошенных считает, что все зависит от сегмента. «Офисы я бы строила только в Москве и только в одном случае – если площадка расположена в уникальном месте – в самом центре города, с хорошим доступом. Такие офисы востребованы всегда», – говорит Вера Сецкая.

Что касается торговой недвижимости, то, как полагает Иштван Ловаш, ее привлекательность сохраняется фактически пока только в Москве. При этом надо учитывать, что нецентральные площадки (за пределами Третьего транспортного кольца) являются более рискованными для инвесторов, в первую очередь с точки зрения привлечения арендаторов и достижения нужного уровня ставок аренды. Однако не все девелоперы разделяют это мнение. Например, Сергей Зур, коммерческий директор компании «Росевродевелопмент», считает, что регионы обладают колоссальным потенциалом как по потребительскому спросу, так и по соотношению существующего качественного объема торговых площадей на 1000 жителей по сравнению с Западной и Восточной Европой. В настоящий момент «Росевродевелопмент» планирует строительство объектов торговой недвижимости в таких городах, как Уфа, Новосибирск, Тюмень, Омск и др. «Строительство и запуск будут осуществляться последовательными этапами, – говорит Сергей Зур. – Это позволит сохранить экономическую целесообразность этих проектов, а также четко отслеживать рыночные тенденции как с точки зрения спроса, так и в соотношении к возможностям, предоставляемым сектором банковского и институционального кредитования».

Виталий Антонов уверен, что Москва остается самым привлекательным местом расположения объектов коммерческой недвижимости для российских и иностранных инвесторов. При прочих равных условиях, если выбирать между региональным и московским проектом, 99% девелоперов выберут московский. Региональный проект должен быть на голову выше по своим технико-экономическим характеристикам.

«Москва и Московская область привлекательны для девелопера по двум причинам, – считает Мишель Паскалис, генеральный директор MLP. – Во-первых, это оптимальный рынок с точки зрения введения нового объекта, и, во-вторых, рынок регионов перенасыщен, арендные ставки там низкие, и так будет еще долго».

По мнению Сергея Калинина, проекты можно начинать в любых городах-миллионниках. Всегда нужно оценивать рынок со сороны потенциального спроса. Торговые центры в отдельных городах-миллионниках строить уже не имеет смысла, так как Казань, Екатеринбург, Новосибирск по количеству ТЦ уже опережают Лондон и Париж. Но при этом существует много форматов и ниш, которые совершенно свободны. «Почему не выходить в тот же Екатеринбург или Новосибирск с маленькими офисами класса В или В-? Почему не строить в городах-миллионниках офисы формата regus или co-working? В крупных российских городах практически нет такого формата, как сетевой офис-дискаунтер, – говорит Сергей Калинин. – На Западе есть низкобюджетные, но приличные офисы, и их много. У нас же страна крайностей: либо офис с золотыми унитазами, либо подвал бывшего НИИ. А можно сделать недорогой, но чистый и красивый офис. Думаю, что можно начинать любые интересные проекты в тех нишах, которые еще не заняты. Строить можно в любых городах, которые относятся к зоне добычи ресурсов. Всё будет зависеть от того, насколько в том или ином регионе насыщен рынок, и от того, насколько правильной оказалась концепция объекта».

Александр Вагин считает, что сегодня выгоднее купить в регионе начатый и замороженный проект торгового центра, а через некоторое время его достроить. Таким образом девелопер экономит и на входе, и на строительстве. Разумеется, предварительно нужно изучить насыщенность региона торговыми центрами.

«Регионы могут быть самыми различными. Важно, чтобы в городе, где расположен ТРК, было не менее 500 тыс. жителей, – говорит Вячеслав Каминский, президент холдинга DVI. – В этом году в планы DVI холдинга входит приобретение двух торговых центров, каждый площадью до 80 тыс. кв. м. Мы рассматриваем недостроенные, замороженные объекты на разных стадиях строительства. Главную роль при выборе проекта сыграет хороший прогноз доходности в случае завершения строительства и начала эксплуатации».

Если говорить о строительстве жилья, то, по мнению Александра Вагина, девелоперам может быть интересна только Москва и Московская область. С выходом в регионы нужно повременить. Сегодня во многих регионах не продается даже жилье. Если стоимость рабочей силы в регионах несколько меньше, чем в Москве, то цена стройматериалов примерно одинакова. Для провинциального покупателя 40–50 тыс. руб./кв. м – это очень большие деньги.

«Москва как была самым приоритетным регионом для девелопмента, так и остается, – соглашается Евгения Старкова. – Другое стратегическое направление, открытое в этом году MR Group, – это Московская область. Компания начинает строительство первого в России мало­этажного города-спутника Новое Ступино. Город будет построен на участке 1195 га. Общая площадь проекта – 2,15 млн кв. м, из них 1,7 млн кв. м будет отведено под жилье, 200 тыс. кв. м – под торговые объекты и услуги, 245 тыс. кв. м под социальные объекты. Рекреационные зоны займут 225 га. Город рассчитан на 55–60 тыс. человек. Мы уверены, что покупательский спрос на недорогое комфортное жилье в Подмосковье будет». Привлекательным и понятным в плане инвестиций, по мнению Евгении Старковой, является сегодня Сочи. Если в Москве, где традиционно продавалось очень много жилой недвижимости, в кризис продажи остановились, то в Сочи ситуация иная. Там жилья строят меньше, однако его градация гораздо более четкая, чем в Москве, где жилье бизнес-класса размыто де люксом, экономкласс размыт бизнес-классом. В течение ближайших двух-трех лет ситуация будет отлажена в области сервиса и инфраструктуры города. Чем ближе Олимпиада, тем выше в Сочи будут цены на жилье. В Сочи MR Group начинает строительство элитного ЖК «Актер Гэлакси», расположенного на Курортном проспекте города, непосредственно на побережье Черного моря. Общая площадь проекта – 126 тыс. кв. м.

Время гигантомании закончилось

«Рынок арендатора, сформировавшийся в последние два года, не позволяет в настоящий момент реализовывать масштабные докризисные проекты, – считает Виталий Антонов. – Ориентирование на конечного пользователя и сохраняющиеся сложности с проектным финансированием заставляют девелоперов задумываться о качественных, но небольших по размеру проектах практически в каждом сегменте коммерческой недвижимости. Наиболее привлекательными на сегодняшний день являются торговые центры площадью не более 50 тыс. кв. м и складские комплексы, предназначенные для конкретного клиента или группы клиентов со схожим профилем деятельности площадью до 30 тыс. кв. м».

Оптимальный размер корпуса офисного центра класса В, по мнению Сергея Калинина, не должен превышать 30–40 тыс. кв. м. Нарезка в них должна быть не более 300–400 кв. м. «Время застроек территории миллионами квадратных метров закончилось, – уверен Сергей Калинин. – Теперь люди будут более грамотно рассчитывать свои ресурсы, будут строить меньше, но эффективнее».

MR Group начинает в 2010 году строительство весьма крупных проектов, однако вводиться в эксплуатацию проекты будут пофазно. Общая площадь МФК класса А на «Водном Стадионе» составит 350 тыс. кв. м. В 2010 году начинается строительство перовой фазы в 170 тыс. кв. м (45 тыс. кв. м из них займет офисная недвижимость, 55 тыс. кв. м – торговая).

Следующий проект, первую фазу которого компания начинает в 2010 году, – БЦ класса В на улице Складочная. Наземная площадь составит около 245 тыс. кв. м, подземная – 65,4 тыс. кв. м. Площадь первой фазы – 69,6 тыс. кв. м. «МФК находится практически у метро, поэтому в его успешности мы уверены, – говорит Евгения Старкова. – Сегодня местоположению объекта покупатели уделяют огромное внимание». Также MR Group начинает строительство проектов гораздо более скромных размеров. Общая площадь БЦ «Новотихвинский» класса В+ составит 13 тыс. кв. м. На первой линии Новоданиловской набережной начнется строительство БЦ «Новоданиловский» класса В, общая площадь объекта – около 40 тыс. кв. м.

В торговой недвижимости девелоперы также рассматривают возможность строительства объектов среднего размера. «Нам интересны проекты по 30–40 тыс. кв. м», – сообщает Наталия Иванова. Сергей Зур считает, что оптимальная площадь ТРЦ в регионах должна варьироваться от 60 до 140 тыс. кв. м, в зависимости от потребностей того или иного региона. Что касается жилья, то в сегменте экономкласса можно без сомнения начинать масштабные проекты: на фоне острого дефицита в этом сегменте проблем с продажами не предвидится. «В отношении жилых проектов нас интересует большая комплексная «квартальная» застройка в сегменте экономкласса в Москве. Особое внимание мы обращаем на площадку, расположение проекта», – говорит Наталия Иванова.

Время строить миллионы квадратных метров любых назначений, ожидая, что они взлетят в цене в 2–3 раза в ближайший год и можно будет получить 300% прибыли, увы, закончилось вместе с 2008 годом. Сейчас любой проект должен быть тщательно продуман. «Размер проекта напрямую связан со способностью рынка поглотить тот или иной объем площадей определенного функционального назначения, – резюмирует Вера Сецкая. – Понятно, что в период экономического спада потребности в любом типе площадей падают, – решение об объемах следует принимать осторожно, по возможности фазируя проект. Однако, начиная проект сегодня, мы понимаем, что на рынок он будет выведен только через три года. Поэтому ключевым моментом является способность застройщика построить правильный маркетинговый прогноз и предсказать динамику спроса. Это большое искусство».