Ставки аренды в Европе стабилизируются

Крис Стейвли (Chris Staveley), директор отдела инвестиционных рынков Европы, Ближнего Востока и Африки, сказал: «Рынок арендаторов по-прежнему отстает от экономики в целом, но положительных сигналов становится больше». Отчет European Office Clock показывает, что базовые ставки аренды – а также бонусы арендаторам – продолжили стабилизироваться на большинстве европейских рынков в 1 квартале 2010. Индекс европейских базовых арендных ставок, основанный на взвешенных показателях 24 рынков, вырос на 1,2% по сравнению с предыдущим кварталом – впервые со 2 квартала 2008. Однако базовые ставки аренды по-прежнему находятся на 5% ниже уровня, зафиксированного год назад. Наиболее значительный рост ставок был зарегистрирован в Москве (14%) и в лондонском Сити (6%). Рост ставок в Брюсселе достиг 17%, но это произошло за счет одной сделки в районе Леопольд, и не отражает тенденцию на брюссельском рынке в целом. На некоторых рынках были отмечены падения ставок – самый значительный спад был зарегистрирован в Дублине (-7,6%), Мадриде (-2,5%) и Будапеште (-2,4%). Однако на дублинском рынке в целом была отмечена стабилизация. Признаки экономического восстановления начинают положительно сказываются на спросе на офисную недвижимость, однако арендаторы остаются осторожными и чувствительными к расходам. В отсутствие сильного экономического роста, основными двигателями рыночной активности являются специальные предложения по аренде, реструктуризация портфелей недвижимости и активность арендаторов по консолидации офисных площадей и оптимизации офисного пространства. Объем арендованных площадей за 1 квартал несколько снизился и составил 2,4 миллиона кв. м по всей Европе, что на 9% ниже показателя предыдущего квартала (при этом нужно иметь в виду, что последний квартал традиционно дает самые высокие показатели). В основном это падение произошло за счет рынков Западной Европы (-12%), в то время как объем арендованных площадей несколько вырос в странах Центральной и Восточной Европы (+6%). Несмотря на это, объем арендованных площадей за 1 квартал 2010 оказался на 38% больше, чем годом ранее, и на рынках как Западной, так и Центральной и Восточной Европы отмечен рост. В целом, почти на половине из 24 рынков был отмечен рост спроса за год – самые значительные изменения были зафиксированы в Дюссельдорфе, Барселоне и Дублине (хотя и с более низких уровней). Со стороны предложения офисной недвижимости, объем завершенных проектов начинает снижаться, достигнув пика в 2009. В 1 квартале 2010 на рынок вышло 1,2 миллионов кв. м офисных площадей, и в Лондоне, на фоне падения доли вакантных площадей, был даже отмечен дефицит на помещения определенных видов. С того времени, как разразился кризис, отсутствие кредитования, недостаток уверенности среди девелоперов и оценки активов, не сулящие прибыли, воспрепятствовали появлению новых спекулятивных проектов. На большинстве рынков Европы, Ближнего Востока и Африки девелоперы все еще находятся под воздействием вышеупомянутых факторов и поэтому остаются неготовыми начинать новые проекты. Это поможет смягчить дисбаланс между спросом и предложением, и даже создаст дефицит предложения новых площадей в среднесрочной перспективе. С уменьшением объема завершенных проектов и первыми признаками увеличения спроса, доля вакантных площадей стабилизировалась на уровне 10,2% – впервые со 2 квартала 2008 года (7,1%). Это стало возможным благодаря Западной Европе, где совокупная доля вакантных площадей осталась на уровне 9,7%, в то время как на центрально- и восточноевропейском рынках этот показатель незначительно вырос, с 16,1% до 16,4%. На протяжении всего квартала доля вакантных площадей уменьшилась на 7 из 24 основных рынков, начиная с Лондона. Наибольший рост доли свободных площадей был зафиксирован в Гааге (+160 пунктов), Люксембурге (+110 пунктов) и Барселоне (+90 пунктов); но это скорее исключения. При этом разброс долей вакантных площадей в Европе остается значительным. Выше всего он в Дублине (21,9%), ниже всего – в Люксембурге (6,4%). В завершении, Крис сказал: «Заглядывая вперед, можно сказать, что различия в динамике предложения, уровне ВВП, рынке труда в разных странах Европы, Ближнего Востока и Африки приведут к тому, что экономики этих стран выздоравливать будут тоже по-разному. Это определит «окно возможностей» для арендаторов, чтобы они смогли занять помещение высокого качества или бОльшие площади по конкурентным ценам. Сокращение объема строящихся проектов приведет к стабилизации на многих рынках». Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований, добавил: «Московский офисный рынок продолжает радовать оживлением активности арендаторов. Это уже выразилась в повышении максимальных ставок аренды. Поскольку российская экономика вновь опережает европейских соседей по темпам роста, мы ожидаем, что такая же картина будет наблюдаться и в офисах. Тем не менее, для менее качественных проектов ситуация по-прежнему будет неблагоприятной, и многим потребуется рекоцепция».