Аренда офисного помещения всегда сопряжена с решением юридических вопросов: проверкой правоустанавливающих документов у собственника на арендуемое помещение, заключением договора аренды и т.д. И от того, насколько серьезно арендатор отнесется к соблюдению юридических формальностей, зависят его дальнейшие отношения с ленд-лордом (собственником), эффективность работы сотрудников компании в новом офисе, успешность бизнеса в целом. В этой статье профессиональный юрист Алла Лягина рассказывает обо всех тонкостях договора аренды.

Правоустанавливающие документы.
Договор аренды – безусловно, очень важный документ: он страхует стороны от всякого рода рисков и юридически закрепляет права и обязанности собственника (арендодателя) и арендатора. Тем не менее, прежде, чем заключать договор (контракт) аренды, да и вообще вести мало-мальски серьезные переговоры с ленд-лордом, арендатору необходимо проверить правоустанавливающие документы у собственника на арендуемое помещение. Что же включает в себя понятие «правоустанавливающие документы»? Это все документы, которые, подтверждают право собственности собственника на помещение. К ним относятся свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи (если переход права собственности объекта произошел в результате сделки купли-продажи) и т.п., Акт приема-передачи (документ, свидетельствующий о том, от кого и кому переходило помещение), также договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном законом порядке. Важно знать, что если один из названных документов «в цепочке» отсутствует, может быть поставлено под сомнение и право собственности владельца на помещение, а стало быть, и законность вашего договора аренды.
Помимо названных документов, немаловажно проверить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Этот документ содержит информацию о собственнике помещения – о наличии или отсутствии арестов, обременений, а так же технические характеристики помещения (такие как общая площадь, кол-во комнат и т.п.), так же наличие произведенных в помещении перепланировок и разрешений на них и т.д. Кроме того, перед заключением договора аренды я бы посоветовала ознакомиться с поэтажным планом и экспликацией – убедиться, что, то помещение, которое вы будете снимать, действительно существует, и что именно на него у владельца есть право собственности. Также обязательно посмна паспортные данные (если физическое лицо).
Стоит обратить внимание и на целевое использование снимаемого в аренду помещения, то есть понять, каков статус здания – относится ли оно к разряду производственных, административно-производственных, или же оно предназначено для размещения офисных помещений. Знайте, что разместить офис в производственном здании вы не сможете, а изменение статуса помещения займет много времени и потребует дополнительных финансовых затрат.

Договор аренды.
Законодатель предусмотрел, что отношения по передаче имущества во временное владение и пользование регулируется договором аренды. Что же должно быть прописано в этом документе?

1) Предмет договора.
Предмет договора – один из самых важных разделов договора, поэтому на нем стоит остановиться подробнее. Итак, прежде всего, здесь должен быть указан точный адрес расположения арендуемого помещения, количество квадратных метров и количество комнат с перечислением их номеров согласно экспликации и поэтажному плану, должен быть указан этаж, на котором располагается офис. Это необходимо, чтобы впоследствии не возникло кривотолков относительно того, какое именно помещение вы снимаете. На поэтажном плане обычно выделяют цветом ту площадь, которую арендует компания.
Так же в предмете договора может быть указан срок аренды (хотя этот пункт может быть вынесен в договоре и как самостоятельный раздел). Здесь стоит отметить, что если договор заключается на срок не менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации.

2) Стороны, заключающие контракт.
Сторонами по договору аренды являются арендодатель (собственник помещения или его представитель) и арендатор (лицо, снимающее помещение; договор так же может быть подписан представителем). В договоре обязательно должны быть прописаны все реквизиты юридических лиц, включая постановку на регистрационный учет в налоговом органе и банковские реквизиты, паспортные данные физических лиц (если стороной по договору является физическое лицо).
Если договор подписывается по доверенности, то должны быть прописаны реквизиты доверенности или иного документа, на основании которого действует представитель.

3) Права и обязанности сторон.
Арендодатель, то есть собственник помещения, обязан, прежде всего, передать свой объект во временное владение и пользование арендатору по Акту приема-передачи. Кроме того, он обязан поддерживать помещение в «нормальном» рабочем состоянии. Что это значит? В договоре могут быть установлены (и часто устанавливаются) сроки по производству капитального ремонта собственником здания, в котором расположено арендуемое помещение или самого помещения. Но даже если эти сроки не определены договором, а в помещении, к примеру, прорвало трубу или сгорела проводка, ленд-лорд должен устранить все неисправности за свой счет.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор, в свою очередь, за предоставленное помещение должен исправно вносить арендные платежи, содержать помещение в пригодном для использования состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание предоставленного в его пользование имущества т.д.
Арендатор также вправе с согласия собственника помещения сдавать арендованное помещение в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Важно знать, что арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, если же в контракте такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора аренды. При заключении договора аренды на новый срок условия контракта могут быть изменены по соглашению сторон.
Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

4) Арендная плата.
В каждом договоре аренды должно быть четко прописано внесение арендной платы арендатором. Вообще, оплата арендной платы может производиться:

в виде определенных платежей, которые могут вноситься периодически или единовременно;
в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов;
в виде предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
в виде передачи арендатором арендодателю имущества в собственность или в аренду;
в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и т.д.

Стоит сказать, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы. Все зависит от договоренностей, которые закреплены в договоре. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Обязательно оговаривается в договоре и порядок оплаты. В какие сроки и как часто вносится арендные платежи – все это обязательно должно быть прописано в указанном разделе договора.
К сожалению, законодатель не предусмотрел понятия «страхового депозита» в договоре аренды, но этим понятием очень часто пользуются на практике. Страховой депозит обеспечивает исполнение обязательств арендатора по возмещению арендодателю ущерба связанного с порчей арендованного помещения, невнесением арендной платы и т.п. Это сумма (страховой депозит) вносится арендатором авансом, ее размер и порядок оплаты регулируется участниками сделки.

5) Условия расторжения контракта.
Законом четко предусмотрены случаи расторжения договора аренды. В Гражданском кодексе РФ на этот счет существует несколько специальных статей (норм).
Статья 619 ГК. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки (если, конечно, производство капитального ремонта является по договору обязанностью арендатора).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Важно отметить, что по закону, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Безусловно, инициатива расторжения договора аренды может исходить и от арендатора.
Статья 620 ГК. «Досрочное расторжение договора по требованию арендатора».По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Но также следует иметь ввиду, что договор аренды может быть так же расторгнут и по соглашению сторон.

6) Срок действия договора.
Как уже было отмечено, без регистрации договор заключается на срок до одного года. Если договор заключается на более длительный срок, то он подлежат государственной регистрации и действует с момента такой регистрации.

Договор субаренды.
К договорам субаренды применяются правила действующего законодательства о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Здесь важно отметить, что срок договора субаренды не может быть более, чем срок самого договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой соответственно и прекращение договора субаренды.
Сегодня компании, желающие снять офисное помещение, крайне негативно относятся к договорам субаренда. Конечно, в юридической практике есть много случаев, когда в результате неграмотного составления договора субаренды, арендаторы оказывались на улице. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, при заключении договора субаренды стоит внимательно посмотреть на условия расторжения договора аренды, а также обязательно получить согласие собственника на заключение договора субаренды.

Нотариальное заверение.
По действующему гражданскому законодательству РФ договор аренды или субаренды не подлежит обязательному нотариальному заверению, поэтому на практике в большинстве случаев стороны заключают договора аренды в простой письменной форме. Если же стороны решили нотариально заверить договор, то им придется заплатить государственную пошлину за нотариальное удостоверение, а это 1,5 % от суммы договора. То есть если договор аренды заключен сроком на 1 год, то госпошлина берется в размере 1,5 % от суммы арендной платы за весь год. При этом при расторжении договора госпошлина не возвращается.

Досудебное урегулирование, и обращение в суд.
Если договором аренды предусмотрена процедура досудебного урегулирования споров, то до обращения в суд, стороны должны ее выполнить. Например, в вашем договоре предусмотрено, что сторона, имеющая претензии, обязана направить другой стороне претензию, а получатель претензии обязан ответить на нее в течение 10 дней. Если вы не соблюдаете этот порядок и сразу отправляете в суд исковое заявление, то вам откажут в рассмотрении иска ввиду несоблюдения досудебного урегулирования спора.
Юридической практике известны самые разные примеры обращения в суд. Несвоевременное внесение арендной платы арендодателем, не внесение арендной платы, предоставление помещения непригодного для использования по его назначению и т.д. – все это может стать причиной судебного разбирательства. Удовлетворит ли суд ваши требования? Это во многом будет зависеть от того, насколько грамотно составлен договор аренды. Поэтому при заключении договора никогда нелишне проконсультироваться с профессиональным специалистом или юристом.