Улучшение еще впереди

Как отметил генеральный директор RRG Денис Колокольников, российский рынок недвижимости находится в зависимости от макроэкономических факторов, таких как цены на нефть, курсы валют, показатели фондового рынка и др. Впрочем, по данным мониторинга, цены на недвижимость отстают в динамике от цен на нефть примерно на полгода: если индекс цены на нефть начал стремительное падение в августе 2008 года, то индекс средневзвешенной цены на коммерческую недвижимость продолжал расти еще несколько месяцев, отреагировав на падение цен на нефть лишь к концу 2008 года – именно тогда началось снижение этого показателя.

Интересно, что с мая 2010 года цена на нефть снова снижается, хотя, конечно, не так значительно, как в начале кризиса. Означает ли это новое падение средней цены продажи коммерческой недвижимости? Денис Колокольников выразил надежду, что нет, отметив при этом, что показатель интенсивно снижался с сентября 2008 по май 2009 года, но последние 12 месяцев оставался более-менее стабильным.

Что касается структуры рынка коммерческих площадей, выставленных на продажу, то его основную долю – почти 60% – составляют офисные площади, причем за последние несколько лет эта доля не претерпела значительных изменений: в 2005 году более половины экспонируемых площадей было представлено офисными помещениями. На долю производственно-складских помещений приходится около 19%, торговых – 14%, к помещениям свободного назначения относится 7,4% выставленных на продажу площадей.

Средние сроки экспонирования выставляемых на продажу объектов продолжают расти, достигая сегодня 140–160 дней, причем кризис незначительно повлиял на динамику этого показателя, который сохраняет поступательный тренд с 2006 года. Количество выставленных на продажу объектов также продолжает плавный рост, что, по словам г-на Колокольникова, свидетельствует о том, что объекты выставляются на рынок, но не продаются так активно, как этого хотелось бы собственникам.

Проанализировав объекты, ушедшие с рынка продажи, аналитики RRG пришли к выводу, что если до кризиса переставали экспонироваться преимущественно более дешевые объекты, то сейчас рынок продажи чаще покидают более дорогие и менее ликвидные объекты, причем далеко не всегда речь идет о продаже объекта – нередко собственники просто снимают его с продажи.

Одним из показателей продолжающейся стагнации на рынке недвижимости г-н Колокольников назвал количество объектов, цена предложения которых была изменена. «Количество объектов с неизменной ценой растет, потому что собственники понимают, что ни повышение, ни понижение цены не приведет к продаже объекта», – отметил он.

В целом эксперты компании ожидают плавного роста показателей (цен продаж, ставки аренды) во всех сегментах рынка, при этом наиболее стабильным будет оставаться сегмент торговой недвижимости. Что касается офисного рынка, на то, чтобы доля вакантных офисных площадей сократилась до 7–9%, потребуется не менее 1,5–2 лет.

Также компания RRG представила но­­вую версию кластерного деления столицы. В 2005 году компания предприняла первую попытку применении кластерного районирования территории Москвы с целью повышения эффективности проведения консалтинговых и геомаркетинговых исследований: пять лет назад столица была разделена на 12 мегакластеров, то есть, по сути, больших «городов» с населением 800–1500 тыс. жителей и 87 кластеров – небольших «городов» с населением 80–120 тыс. жителей. При этом следует отметить, что в силу различий в исход­ных принципах деления границы кластеров и мегакластеров далеко не всегда совпадали с административными границами районов и округов.

Развитие города, в том числе строительство новых автомагистралей, развязок, вывод за МКАД промзон и возведение на их месте жилых микрорайонов, «замена» пятиэтажек и других морально устаревших строений современными новостройками, приводит к изменению границ кластеров. Более того, учитывая будущие изменения на основе Генплана Москвы, можно судить и об изменении границ кластеров и мегакластеров.

На основе изменений городской среды, произошедших за последние пять лет, специалисты компании RRG разработали новую версию кластерного деления. На сегодняшний день Москва разделена на 13 мегакластеров и 121 кластер.

Основные изменения коснулись цент­ральной части города, а также западной, восточной и юго-восточного частей столицы. В Центральном мегакластере, площадь которого увеличилась сразу 30%, а население на 20%, это произошло за счет расширения границ до ТТК с включением кластеров с относительно высоким уровнем жизни – Киевского, Шаболовки и Бауманского, а также появления нового кластера Лужники.

На западном направлении основные изменения связаны со строительством новой современной автомагистрали Звенигородского шоссе, далее переходящей в федеральную трассу М9. Новая магистраль стала второй «артерией» Волоколамского мегакластера наряду с Волоколамским шоссе. Это привело к тому, что территория планируемого Большого Сити, ранее входящая в состав Ленинградского мегакластера, вошла в состав Волоколамского мегакластера. Также новая дорога стала причиной разделения кластера Мневники на Щукино и Хорошево-Мневники, каждый из которых тяготеет к своему шоссе.

Статус отдельного мегакластера получил город Зеленоград, он включает в себя три кластера – Крюково, Матушкино-Савелки, Панфиловский.

Границы кластеров в юго-восточной части города изменились в связи со строительством нового жилого микрорайона Волжский с населением почти 20 тыс. человек. Кроме того, напряженная ситуация с автомобильным движением на Волгоградском и Рязанском проспектах привели к дроблению некогда одного из самых больших по численности кластеров Кузьминки (328 тыс. человек) на три независимых кластера – Рязанский, Волжский и Кузьминки.

Основной идеей кластерного анализа являлся тезис о том, что человек стремится пользоваться в первую очередь инфраструктурой в рамках «своего» кластера. Соответственно, именно в рамках каждого кластера можно определить необходимое количество торговых предприятий, офисов, объектов социальной инфраструктуры и т. д. Преимущество данного деления заключается в его четкой «физической» и «логической» обоснованности.

Таким образом, кластерный анализ это не теоретический продукт, а важнейший практический инструмент по определению конкурентного окружения, потенциальной эффективности будущего проекта, оценки рисков, а также для принятия решения о целесообразности размещения магазинов, наилучшего использования земельных участков и т. д.