Власть и девелоперы: волжские страсти

Рынок коммерческой недвижимости Поволжья последние десять лет развивался стремительными темпами. Девелоперов привлекали главным образом удобная логистика и довольно высокая покупательская способность населения. На другой чаше весов лежали достаточно высокие административные риски.

«Поволжье – весьма специфический регион для бизнеса. Там власти не шли навстречу девелоперам, на всех этапах работы могли возникнуть дополнительные проблемы. Стандартный сценарий для проекта в начальной стадии – трудно собрать необходимые документы, не подведены сети, нет коммуникаций. Девелоперы, как правило, получали неподъемные обременения. Плюс еще включался коррупционный фактор. Очень многие девелоперы, которые туда заходили, испытывали довольно серьезные проблемы, и не все смогли там удержаться. Впрочем, и те, кому удалось начать там работать, особого восторга не испытывали», – говорит о злоключениях федеральных девелоперов в Поволжье Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty.

Схожего мнения придерживаются и представители местного бизнес-сооб­щества. «Отношения власти и бизнеса были далеки не то что от идеальных, а просто от нормальных деловых. Фактически бизнес и власть существовали параллельно. Когда возникала необходимость соприкосновения, бизнес натыкался на большие препятствия со стороны власти – не важно, областной или городской. Казалось, существовала некая невидимая стена, пройти через которую удавалось далеко не всем», – замечает Дмитрий Иванов, вице-президент Торгово-промышленной палаты Самарской области.

Стало плохо всем

Судя по тому, что кризис не выморозил деловую жизнь региона и сейчас мы наблюдаем вполне ощутимое восстановление, разумно предположить, что власти во многих вопросах стали сговорчивее. По всей видимости, кризис продемонстрировал администрации, что бизнесмены все-таки конечный ресурс, к которому надо подходить бережнее.

«Ситуация стала меняться к лучшему. В момент кризиса многим стало понятно, что именно бизнес влияет на жизнь в регионе. Без него нет жизни, нет рабочих мест. Стало плохо всем, в том числе и чиновникам. И вот, как это в России бывает, медленно, как дореволюционный паровоз, машина содействия бизнесу начала набирать обороты, но настолько тяжело и трудно, что складывается ощущение, что как будто это делается в первый раз. Порой кажется, что культуру отношений бизнеса и власти приходится строить с нуля, что ее раньше не было в принципе. Сегодня власти взяли курс на поддержку малого и среднего бизнеса. Недавно в Москве был форум, посвященный вопросам развития малого и среднего бизнеса. Неожиданно Самарская область получила первое место как регион, где малый и средний бизнес развивается интенсивнее всего. Это заслуга областного правительства, департамента экономики и развития нашего региона, департамента поддержки развития малого и среднего бизнеса», – считает Дмитрий Иванов.

Действительно, по сегодняшним меркам регион развивается довольно интенсивно. Однако, не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что Поволжье всегда было одним из наиболее инвестиционно привлекательных регионов России. Если говорить о девелопменте, то здесь пока трудно найти какие-то конкретные показатели, говорящие о том, что уровень открытости местных властей ощутимо вырос.

«После кризиса сейчас ситуацию прокомментировать сложно, просто потому что проекты, которые тогда начинались, пока не сильно разогнались. Там были сложности с финансированием, с потребительской активностью, цены на строительство тоже не сильно упали – проблемы остаются. С точки зрения девелоперов, Поволжье остается довольно привлекательным регионом. Прежде всего за счет удобной логистики. Это не Сибирь, не Урал», – рассуждает Алексей Могила. Как бы то ни было, пока мы наблюдаем уверенное развитие проектов, запущенных еще до кризиса. Судить о том, насколько легко решать сегодня вопросы со сбором разрешительной документации, пока сложно: новых проектов нет.

Дело «ИКЕА»

Как правило, говоря об отношениях властей и девелопмента, кивают на судьбу «ИКЕА» в Самаре. Как известно, открытие ТЦ «Мега» переносилось в течение нескольких лет, арендаторы вынуждены были съезжать с уже занятых площадей, персонал распускался… Похоже, эта «увлекательная» эпопея близится к концу. «ИКЕА» наконец получила разрешение на строительство и тесно сотрудничает с местными властями.

По мнению Дмитрия Иванова, это знак того, что местное правительство стало более сговорчивым. «Судьба «ИКЕА» – наиболее яркий пример того, как изменились отношения власти и бизнеса в кризис. В условиях общего экономического спада областные власти очень озаботились тем, что крупные инвестиции из-за неоднократных переносов сроков открытия так и не могут быть использованы. Фактически создалось впечатление, что не инвесторы, а власти проявили первые инициативу, чтобы этот проект запустить. Чтобы инвестиции все-таки заработали, чтобы открылись новые рабочие места», – замечает Дмитрий Иванов.

«Для работы по нашему проекту в Самаре была создана специальная рабочая группа, с участием представителей компании «ИКЕА», администрации и соответствующих надзорных органов. В результате совместной работы «ИКЕА» и руководства Самарской области 3 марта 2010 года нами получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и разрешение на строительство торгового центра «Мега» в Самаре. Следующим этапом станет получение разрешения на эксплуатацию проекта. Совместно с правительством Самарской области мы разработали график работ по вводу торгового центра в эксплуатацию. В настоящее время мы работаем над оставшимися вопросами по проекту», – озвучивает официальную версию событий Ирина Йохансон, менеджер по связям с общественностью «ИКЕА» в России и СНГ.

Впрочем, как она оговаривается, точная дата торжественного открытия семейного торгового центра «Мега» в Самаре пока не определена и будет названа по согласованию с правительством Самарской области после того, как компания получит полный пакет разрешительной документации.

«На сегодняшний день владельцы «ИКЕА» должны подать документы на ввод в эксплуатацию. Интрига заключается в том, что если год назад они заявляли, что объект по их понятиям готов к вводу, то на сегодняшний день они документы на ввод в эксплуатацию еще не подали. Видимо, есть объективные проблемы с качеством работы, которые мешают ввести объект в эксплуатацию. А со стороны властей никаких проблем уже не существует. Здесь это все понимают», – описывает нюансы открытия «Меги» в Самаре Дмитрий Иванов.

Впрочем, есть мнение, что проблемы «ИКЕА» в Самаре и сегодняшнее их решение мало связаны с деятельностью местных властей. «Причины проблем «ИКЕА» в Самаре были скорее политического характера, решение здесь принимались не на уровне губернатора. Хотя проект остановили в Самаре, сделали это по указке Москвы. Местные власти не рискнули бы ввязываться в конфликт с таким серьезным девелопером. По моим ощущениям, это больше политическая история, шведские девелоперы оказались заложниками русско-шведской дипломатии», – предполагает Алексей Могила.

Административные барьеры или халатность?

Однако и сегодня все не так гладко. Хотя если раньше счет на скандалы, связанные с запретами на строительство и сносом уже построенных объектов, шел на десятки, то сейчас перед нами единичные случаи. Что кто-то может списать на общий спад рынка.

Из последних увлекательных историй можно вспомнить конфликт вокруг торгового центра на Казанском шоссе Нижнего Новгорода, построенного пулом частных инвесторов, – к удивлению инвесторов, право собственности на объект зарегистрировало территориальное управление Росимущества по Нижегородской области.

По версии руководителя Росиму­щества Андрея Бухарова, ситуация выглядит следующим образом. Бизнесмены построили ТЦ по инвестконтракту с Нижегородским государственным техническим университетом (НГТУ) на предоставленном университетом участке, но собственник земли – Российская Федерация в лице Росимущества – не давал своего согласия на проект (участок находился у вуза в бессрочном пользовании). В связи с этим управление Росимущества зарегистрировало построенное здание площадью около 16 тысяч кв. м за государством и планирует использовать его для исполнения поставленных перед госорганом бюджетных задач.

Как водится, у бизнесменов свой взгляд на вещи. «По инвестиционному договору, заключенному еще в январе 2004 года между ЗАО «ДЛ-Лота Парус» и НГТУ, вуз предоставлял нам находящийся у него в бессрочном пользовании земельный участок – фактически это была заброшенная территория, свалка со статусом санитарной зоны кладбища и самовольными гаражами. Политех, как первоначальный заказчик строительства, обязался оформить всю исходно-разрешительную документацию, в том числе и получить согласие Росимущества. Однако этот госорган всячески затягивал согласование, занимаясь, по сути, отписками. У нас есть переписка с Росимуществом с 2004 года, где чиновники ссылаются на отсутствие у них методик и инструкций для согласования инвестиционного договора, хотя Минобразования одобрило наш проект», – рассказывает соинвестор проекта Ильдар Муртазин.

По его словам, после того как НГТУ передал построенное здание по акту приемки-передачи, часть инвесторов в марте этого года обратилась в ФРС за регистрацией своих прав собственности. Однако регистрация была приостановлена, после чего предприниматели узнали, что в это время теруправление Росимущества зарегистрировало за Российской Федерацией торговый центр.

По словам Ильдара Муртазина, представители Росимущества сообщили инвесторам, что они находятся на этом участке незаконно и предложили элегантное решение – взять построенный ими же торговый центр в аренду. Как водится, сейчас участники проекта планируют отстаивать свои права в суде, и, похоже, конфликт подарит прессе еще пару увлекательных новостей.

Подобный сценарий для Поволжья довольно типичен, однако, как считают эксперты, не всегда вина лежит на государстве. Нередки случаи, когда девелоперы просто невнимательно читали условия договора.

«Порой административные проблемы оказываются частными проблемами застройщика. Нередко девелоперы не уделяют достаточного внимания юридическим вопросам. В результате, когда идет строительство и они ищут инвестиции, у них просто по халатности кончается постановление на аренду земли. Так они оказываются вне закона. А как только человек у нас оказывается вне закона, он любит перевести все в политическую плоскость и говорить об административных барьерах. Всем хочется, чтобы государство пошло им навстречу даже в нарушение правил. Строительная правовая база сложная и объемная, а у многих застройщиков нет даже юридических служб. В результате и возникают патовые ситуации», – замечает Дмитрий Иванов.

По его мнению, 80% проблем, связанных с правовой коллизией, можно было бы решить, просто заручившись услугами квалифицированных юристов. «У меня есть знакомый застройщик, у которого в начале была построена нормальная юридическая поддержка, все проблемы понятны, они все заранее просчитываемы. Все попытки административных препон он очень легко решал, потому что нормальная юридическая поддержка легко ударит по рукам любому чиновнику. Есть прописанные сроки рассмотрения, есть стандартные пакеты документов. И как только кто-то из чиновников поставит субъективный барьер, очень легко предъявить ему претензии, даже через прокуратуру. Механизм преодоления административных барьеров существует нормальный, надо просто уметь им качественно пользоваться», – приводит позитивный пример эсперт.

В целом ни для кого не секрет, что Поволжье всегда было непростым регионом для девелоперов. Насколько позитивно повлиял на власти кризис, покажет время. Однако очевидно, что и при существующих высоких административных барьерах регион сохранит свою привлекательность.