Несмотря на свою цикличность, операции продажи с обратной арендой очень популярны на развитых рынках недвижимости, так как четко отвеча-ют, с одной стороны, интересам в отношении недвижимости крупных кор-пораций, а с другой - зачастую весьма разнящимся интересам инвесторов. Концептуальная простота данного инструмента не мешает ему при условии грамотного применения в соответствующих условиях быть в то же время чрезвычайно действенным.

Суть сделки заключается в продаже владельцем занимаемой им недвижи-мости инвестору, при том что владелец продолжает занимать проданную недвижимость в качестве арендатора. Здание может быть любого типа - офисное, торговое, складское, промышленное и даже жилое, а сама сделка - иметь практически любые масштабы. Банк Ирландии, например, недавно распродал с аукциона, проводимого Cushman & Wakefield Healey & Baker в Лондоне, все здания, которые занимали его филиалы. Ряд зданий приобрели частные покупатели, при этом здания поменьше можно было купить даже менее чем за один миллион долларов. Из более крупных примеров можно привести продажу с обратной арендой европейской инженерной компанией Alston портфеля недвижимости парижскому банку CDC Capital Markets. Портфель включал недвижимость во Франции, Испании, Бельгии и Швей-царии: размер сделки оценили в 140 млн. долларов, и она стала первой в своем роде панъевропейской сделкой.
На другой чаше весов - сделка британского оператора British Telecom, про-давшего с обратной арендой 6700 принадлежащих ему объектов недвижи-мости по всей Британии на сумму более 3 миллиардов долларов.

Преимущества
Для большинства компаний недвижимость не является основой бизнеса, и они не могут или не хотят уделять ей должного внимания, как то подобает владельцу недвижимости.
Ярким примером тому служат результаты проведенного в 2002 году ком-панией Ernst & Young исследования 100 крупнейших финансовых органи-заций, 60 % из которых заявили, что вопрос недвижимости не является для них актуальным. При этом 80 % из них стремятся сократить расходы на не-движимость, составляющие в большинстве случаев вторую по величине статью их расходов. Продажа недвижимости значительно упрощает поло-жение дел компании и позволяет руководству сконцентрироваться на ос-новном бизнесе.Исходя из вышесказанного продавец / арендатор привлека-ет для управления занимаемой им недвижимости стороннего менеджера. Профессиональный менеджмент, как правило, оказывается эффективнее, дешевле и качественнее.
Плюсы для балансового отчета. Недвижимость во владении компании отражается в ее балансовом отчете. Недвижимость обычно финансируется через ипотечные кредиты и им подобные долговые инструменты, отра-жающиеся в балансовом отчете как пассивы. Поскольку недвижимость яв-ляется относительно неликвидным активом и зачастую включает значи-тельное долговое обеспечение, то продажа с обратной арендой позволяет повысить «привлекательность» балансового отчета компании, поднять ее кредитный рейтинг и, если это публичная компания и ее акции котируются на фондовых рынках, то и сделать ее более привлекательной в глазах ана-литиков и профессиональных консультантов.
- Финансирование. Таким образом, обратная аренда является средством за-балансового финансирования. Наличность поступает от продажи недвижи-мости, но в то же время, в отличие от других способов привлечения капи-тала, улучшается общий балансовый отчет и рейтинг компании. С учетом нижеприведенных уровней доходности обратная аренда оказывается доста-точно экономичной формой финансирования.
Поток наличности. На развитых рынках (лондонский, например) до-ходность недвижимости составляет порядка 5–6 %. Это означает, что рента составляет порядка 5 % от капитальной стоимости здания. Deutsche Bank, например, недавно продал два здания в Лондонском сити за более чем 350 млн. долл., что должно было отражать соответствующую доходность. Тем не менее стоимость ипотечного кредита зачастую гораздо выше. Необходи-мо также учитывать амортизацию займа. Операция продажи с обратной арендой позволяет снизить общую стоимость аренды для продавца / арен-датора даже когда уровень долга составляет до 70 % от стоимости недви-жимости. Примерно то же соотношение доходности к разнице в процент-ной ставке существует сегодня и в Москве.
- Налогообложения. Во многих странах при подсчете налогооблагаемого дохода сумма всех арендных платежей арендатора вычитается из его нало-гооблагаемого дохода, тогда как для собственника-владельца налог не взи-мается только с суммы процента, уплачиваемого им по ипотеке, а тело кре-дита включено в налогооблагаемую базу. Таким образом, хоть общая стои-мость владения и ниже, но сумма налогообложения зачастую выше. Поэто-му итоговый доход повышается с двух сторон.

Выгоды инвесторов
Инвесторам подобные операции также приносят значительную выгоду. Первое – это стабильный доход, гарантированный доход. Недвижимость инвестиционного класса на развитых рынках обычно сдается в долгосроч-ную аренду, как правило, с фиксированной, регулярно повышающейся арендной ставкой; арендатор связан прочными договорными обязательст-вами, что обеспечивает низкий уровень риска и стабильный, гарантирован-ный доход.
Рост капитальной стоимости. Базовая капитальная стоимость здания, особенно если посмотреть в среднесрочной и долгосрочной перспективе, подвержена сильной тенденции к повышению. Доказательством этого слу-жит тот факт, что в последние 10 лет недвижимость в США и Западной Ев-ропе является одним из наиболее доходных с инвестиционной точки зрения классом активов.
Структура арендных платежей. В целях получения максимальной вы-годы для покупателя арендные платежи могут быть структурированы в за-висимости от коньюнктуры рынка, на котором находится данная недвижи-мость, исходных целей и инвестиционных критериев покупателя.
В условиях волатильного (неустойчивого) рынка или в случае стремления инвестора избежать риска может применяться чистая арендная ставка, при которой арендатор оплачивает операционные расходы по фактической се-бестоимости, тем самым защищая покупателя от изменений в величине операционных расходов, изменений режима налогообложения и т. д. И, на-оборот, при стабильном рынке или в случае обладания инвестором боль-шим опытом управления недвижимостью может использоваться арендная ставка, включающая операционные расходы. Это позволяет повысить и стабилизировать доход и поток наличности, а также позволяет покупателю использовать различные варианты повышения эффективности использова-ния поступлений от аренды.
Секьюритизация. Если арендатор надежен и связан прочными контракт-ными обязательствами, то покупатель получает возможность секьюритизи-ровать рентный доход, т. е. выпустить ценную бумагу, обеспеченную на ос-нове денежных потоков, поступающих от арендатора.
Вышеприведенные операции показывают значительную гибкость продаж с обратной арендой, и это относится не только к офисному сектору. В качест-ве примеров успешных операций по другим секторам недвижимости можно привести компании Debenhams и Marks & Spencer, заключивших недавно сделки продажи с обратной арендой торговой недвижимости в Британии на сумму 185 млн. и 500 млн. долларов соответственно. Также стоит упомя-нуть продажу с обратной арендой 12 бензозаправочных станций на сумму 460 млн. долларов. Доказательством гибкости служит и то, что местные власти Великобритании рассматривают возможность продажи с обратной арендой целого комплекса объектов недвижимости, включающего в себя офисные здания, библиотеки, пожарные депо, фермы, кладбища, парки, госпитали и дома престарелых.
С учетом потенциальной выгоды от сделок продажи с обратной арендой довольно странно то, что по Москве такие операции - большая редкость. В настоящее время на рынке всего две таких сделки, да и те нельзя назвать «чистой» продажей с обратной арендой. Здание Ericsson на улице 8 Марта было продано, и где Ericsson остался арендатором. Вторая сделка – пред-ложение компанией Stiles & Riabokobylko портфеля из трех зданий McDon-ald’s. Эти здания совмещают в себе офисные и торговые площади, а McDonald’s берет торговые площади в обратную аренду на 25 лет для экс-плуатации их в качестве ресторанов.
Итак, за исключением этих двух примеров такие сделки в России непопу-лярны. Возможно, виной тому культурные предпосылки. В постсоветской России все, даже компании, стремятся быть именно собственниками, вла-дельцами недвижимости. Здесь стоит отметить, что собственническая тен-денция особенно сильна в Европе – владельцами занято 67 % коммерческой недвижимости, тогда как в США этот показатель гораздо ниже, всего 24 %. Непопулярность этих сделок в Москве можно также объяснить «недозрело-стью» рынка, недостатком стабильности и низких ставок капитализации, характерных для развитого рынка.
Этот факт снижает финансовую привлекательность сделок для продавца / арендатора, увеличивает риск и, как следствие, отбивает аппетит у потен-циальных покупателей / арендодателей.
Именно поэтому некоторые обоюдовыгодные аспекты продажи с обратной арендой на московском рынке реализовать в настоящее время трудно. Но несмотря на это на рынке появляются новые инвесторы, рынок созревает и бурное развитие российского бизнеса неминуемо приведет к тому, что сдел-ки продажи с обратной арендой займут прочное место на рынке недвижи-мости Москвы.
И, наверное, именно тогда, когда такие сделки станут привычными, а сто-роны-участники будут проявлять компетентность и понимание, можно бу-дет говорить о том, что рынок по-настоящему созрел.