«Мегакомплекс Московский»

Самарский регион является одним из самых крупных, динамично развивающихся индустриальных и культурных центров России. Основной доход региону обеспечивают нефте- и газодобыча, энергетика и автомобилестроение. В 2003 году денежные доходы на душу населения в среднем составили здесь $179 в месяц, что на 33 % выше аналогичного показателя за 2002 год и на 7,1% выше среднероссийского уровня.Положительная динамика роста денежных доходов населения способствует активизации покупательского спроса на потребительском рынке товаров и услуг. В 2003 году оборот розничной торговли области составил $4,667 млрд. Область продолжает удерживать высокие позиции в рейтинге инвестиционного потенциала, занимая 6-е место в РФ и 1-е место в Поволжье. Объем инвестиций в Самарскую область в 2003 году составил $390 млн., что почти на треть выше уровня 2002 года. Такая положительная динамика развития экономики привлекла в регион немецких,швейцарских, американских и других западных инвесторов, сюда вышли крупные столичные «сетевики». Кроме того, на самарском рынке появилось несколько местных игроков, вкладывающих средства в развитие города – в различные торговые, офисные, развлекательные проекты. Именно местная компания «Виктор и Ко», относящаяся к крупным девелоперам Самарского региона, стала собственником,заказчиком и основным инвестором «Мегакомплекса Московский», о котором и пойдет речь в этой статье.

Инфраструктура торгового центра
«Мегакомплекс Московский» на сегодняшний день является одним из самых крупных торгово-развлекательных проектов во всей России. Причем уникальность центра заключается даже не в масштабности, а именно в его местоположении: комплекс появился в Самаре, где подобные проекты до сих пор не возводились и не было опыта их реализации. Лишь Москва до недавнего времени отличалась такими амбициозными проектами, но даже здесь торгово-развлекательные комплексы пока можно пересчитать по пальцам и ни один крупный центр еще не успел себя окупить, а значит, и доказать свою жизнеспособность. Тем не менее, не дожидаясь массового освоения «жанра» мегапроектов, компания «Виктор и Ко» реализовала концепцию суперрегионального торгового центра. Территория, на которой расположен комплекс, составляет 62 га. Общая площадь проекта – более 100 тыс. кв. м, из них около 60 % – общие торговые площади. Суперрегиональный торговый центр представляет собой единый комплекс зданий, соединенных на уровне второго-третьего этажей. 1-й корпус общей площадью 22 тыс. кв. м – это функционирующая трехуровневая торговая галерея, где представлены магазины мужской, женской, молодежной одежды, товаров для детей, спортивных товаров, парфюмерии, сувениров, кофейня и т. д. Корпус был введен в эксплуатацию во II квартале 2004 года. Второй корпус, открытие которого планируется в IV квартале этого года, будет включать в себя мультиплекс на 8 залов, фуд-корт, панорамный ресторан, торговую галерею сопутствующих товаров. Общая площадь корпуса составит 15 тыс. кв. м. Третий корпус метражом 28 тыс. кв. м так же, как и первый, представляет собой трехуровневое торговое пространство (одежда, обувь, аксессуары, ювелирные изделия и т. д.). Четвертый корпус общей площадью 35 тыс. кв. м «подчинен» исключительно развлекательным целям. Здесь расположены аквапарк, включающий 30 водных аттракционов, 2 кафе, десерт-бар, боулинг на 20 дорожек, детский развлекательный центр. Пятый корпус планируется возвести к 2006 году. Здесь, по замыслу собственника, будет построена трехзвездочная гостиница (на 250 номеров), позволяющая разместить людей, приезжающих в торгово-развлекательный центр из близлежащих городов. На данный момент, по данным компании Paul's Yard, в аренду сданы около 60 % всех имеющихся торговых площадей. Наименьшее количество площадей сдано на первом этаже комплекса: эти площади наиболее востребованы арендаторами, поэтому собственник пока их придерживает. Арендные ставки дифференцированы и зависят от ряда факторов, таких, как месторасположение, этаж, арендуемый метраж и т. д. В принципе же, по данным Paul's Yard, они вполне сопоставимы со столичными арендными ставками и составляют от $200 до $2000 за 1 кв. м в год. В торгово-развлекательном центре широко представлены как крупные столичные сетевики – «Патэрсон», «М.Видео», «Мебельград», «Джинсовая симфония», «Для Душа и Души», Zepter и т. д., так и местные операторы – «Дайм Дуэт», «Космос-золото», «Имплозия», «Смотри» и т. д. За последнее время были заключены договоры об аренде с такими операторами, как «Детский Мир», «Спортмастер»,
«Красный куб», «Евросеть». Общая посещаемость всех действующих компонентов торгово-развлекательного центра, по данным компании Stiles & Riabokobylko, составляет до 15 тыс. чел. в будние дни и до 35 тыс. чел. в выходные и праздничные дни. 74 % посетителей приходят всей семьей, 18 % – с друзьями. Возраст посетителей: 40 % – от 18 до 25 лет, 33 % - от 26 до 32 лет, 21 % – от 33 до 46 лет. 67 % всех посетителей имеют доход более $300. По данным компаний Paul's Yard и Stiles & Riabokobylko, данный торгово-развлекательный комплекс ориентирован на средний и выше среднего классы населения Самары и близлежащих городов Поволжья. Проект отражает концепцию семейного торгово-развлекательного центра.

История проекта
На заре перестройки – в самом начале 90-х годов – Самара, как и многие другие города России, была «наводнена» стихийными рынками. «На тот момент здесь не было ни одного достойного торгового «развала», который бы удовлетворял потребности продавцов и покупателей, – комментирует ситуацию Виктор Сурков, президент компании «Виктор и Ко». – Обилие нецивилизованных, так называемых бордюрных рынков и стало причиной того, что наша компания решила организовать в городе большой крытый комплекс, где были бы представлены все необходимые покупателю товары». Под проект (не без помощи местного мэра) нашелся участок земли. Несмотря на то что территория была выделена в пределах города, собственнику проекта пришлось озаботиться всеми необходимыми коммуникациями – теплоснабжением, электричеством, водоснабжением и т. д. Было закуплено несколько модульных металлокаркасных зданий общей площадью несколько десятков тыс. кв. м. В результате их установки получился большой двухуровневый комплекс, первый этаж которого был поделен на маленькие торговые «ячейки» и сдан в аренду частным предпринимателям, а второй – «нарезан» на довольно большие блоки (от 30 до 200 кв. м) и отдан под торговлю известным и хорошо зарекомендовавшим себя компаниям. «Когда наша идея была реализована, многие торговцы стали уходить с открытых рынков и переходить к нам, – говорит Виктор Сурков. – В результате, чтобы вместить всех желающих, пришлось пристраивать к уже существующему комплексу новые площади, расширять территорию». К 1999 году проект сильно разросся (общий метраж площадей на этом этапе составил 36 тыс. кв. м) и был по-прежнему востребован как среди компаний-торговцев, так и среди покупателей, которые приезжали сюда за целым спектром товаров и услуг. Очевидно, что проект был бы популярен еще долгое время, однако собственники посчитали, что развитие рынка требует и новых принципов организации торговых площадей. В 1999 году компания «Виктор и Ко» принимает решение о перемене концепции комплекса – рыночный формат должен быть постепенно преобразован в формат современного семейного торгового центра.

Реализация концепции торгового центра
«В начале развития «Виктор и Ко» у нас было собственное строительное подразделение, которое само проектировало, строило помещения, обслуживало реализованные проекты. На данном этапе мы, оставаясь девелоперами, заказчиками идей, свернули свои рабочие подразделения, отдав все работы на аутсорсинг», – говорит Виктор Сурков. Генеральным подрядчиком «Мегакомплекса Московский» выступила турецкая компания «Монотек». Именно она разработала идею нового комплекса, предложила модернизацию существующих зданий под нужды проекта, а также строительство новых корпусов с учетом логистических задач, стоящих перед арендатором. Концепцию аквапарка подготовил филиал крупной мировой компании Amusement Whitewater. «Проект аквапарка для нас начинала готовить столичная компания. Но после того как мы в Америке посетили специализированную выставку и сделали экспертизу предложенного проекта, стало понятно, что в нем допущены очень серьезные просчеты. На выставке нам и порекомендовали компанию Amusement Whitewater. Таким образом, при помощи зарубежных профессионалов нам удалось сделать максимально грамотный, а значит, безопасный проект». На субподряд отданы уборка комплекса и обслуживание инженерно-технической системы. Продвижение проекта, изучение рынка, маркетинговые исследования и рекламные вопросы доверены английской компании Ark Thompson. Подбором арендаторов занимаются компании Paul's Yard и Stiles & Ryabokobylko. На данном этапе из всего запланированного проекта не функционирует только завершающий строительство корпус, выполненный в виде шара. Генподрядчик строит его только три месяца, сдача в эксплуатацию намечена на сентябрь. К 2006 году собственники планируют построить здесь трехзвездочную гостиницу на 250 номеров и отдать ее в управление профессиональной компании. В данный момент идет подбор оператора. В довершение собственник планирует построить здесь самый крупный в регионе логистический центр. В 62 га зарезервированной земли включены и мощности под складской метраж. Идея подобного строительства связана с недостатком в городе полноценных складских помещений, которые отвечали бы требованиям крупных отечественных и зарубежных компаний. Большой складской метраж необходим и непосредственно под проект суперрегионального торгового центра – чтобы обслуживать 60 тыс. кв. м площади, нужно иметь серьезную логистическую базу. Кроме того, строительство складского центра – стратегически оправданный проект с точки зрения месторасположения. Недалеко от участка, отведенного под строительство, проложена железнодорожная ветка, в нескольких километрах от площадки расположен аэропорт. Наличие подобных систем сообщения в перспективе делает этот логистический центр очень перспективным и востребованным. Сейчас «Виктор и Ко» ведет переговоры с некоторыми компаниями, представленными на самарском рынке, о возможности строительства логистического центра на партнерских отношениях. При реализации проекта компании приходится решать многие вопросы, связанные с землей. Собственник проекта пока предпочитает покупке долгосрочную аренду. «На данном этапе землю не выгодно покупать. В земельном законодательстве очень много непроясненных моментов, нечетко прописанных формулировок. Именно по этой причине мы предпочитаем заключать договор аренды участка на 49 лет, – говорит Виктор Сурков. – Если правила игры в отношении земли изменятся, возможно, будем приобретать участки. Пока же нам необходимы средства на развитие мегакомплекса, и вкладывать их в землю просто нецелесообразно».

Финансовая составляющая проекта
Основным инвестором строительства стала компания «Виктор и Ко». «70 % финансирования лежит на наших плечах, 30 % – привлеченные банковские кредиты. Реализовывать проект нам помогали Сбербанк и банк «Солидарность», – говорит Виктор Сурков. – Если раньше приходилось сталкиваться с большими проблемами в отношении займов – банки неохотно шли навстречу, а структура оформления кредита была невероятно громоздкой, то сегодня все изменилось. Теперь мы получаем предложения от нескольких крупных финансовых структур, а процедура кредитования стала значительно проще». По оценкам собственника, полностью завершенный проект обойдется компании не менее чем в $100 млн. Возможно, в будущем к реализации последующих очередей строительства будут привлечены инвесторы. По словам собственника, торгово-развлекательные центры сегодня признаются наиболее окупаемыми проектами в России. Компания «Виктор и Ко» планирует вернуть вложенные в проект средства через 3–4 года после его завершения.

Недостатки или достоинства?
Даже конкуренты отмечают своевременность и продуманность концепции мегакомплекса, однако они называют и ряд недоработок, которые были допущены в рамках реализации. Так, например, представителям другого крупного проекта в Самаре – «Парк Хауса» – кажется неудачным месторасположение комплекса. По словам представителей группы компаний «Время», «Мегакомплекс Московский», находящийся в 10 км от центра, обслуживает преимущественно жителей Красноглинского района, который является не самым «состоятельным» и населенным. По данным компании, до 80 % всех посетителей комплекса составляют жители именно этого района. «И что бы ни говорили собственники о том, что в комплекс приезжают жители из других городов, проект в первую очередь ориентирован на жителей Самары, а значит, он должен быть к ним ближе, – комментируют ситуацию представители группы компаний «Время». Кроме того, ТЦ «Парк Хаус» расположен прямо на Московском шоссе по дороге к мегакомплексу и на 6 км ближе к центру города. Очевидно, что заехать в «Парк Хаус» покупателям, которые не собираются в аквапарк, значительно проще. «Мегакомплекс Московский» действительно расположен немного в стороне от центра города и, с одной стороны, это можно назвать недостатком, – комментирует ситуацию Сергей Котов из Stiles & Riabokobylko. – Но, с другой стороны, аквапарк и самый большой магазин бытовой техники в регионе не могут не привлекать к себе посетителей. К тому же не стоит забывать, что «Парк Хаус» – это повседневный шопинг, а «Мегакомплекс Московский» – это центр семейного досуга, куда люди едут за рядом услуг, не только за покупками, но и за развлечениями». Елена Флоринская, директор департамента коммерческой недвижимости Paul's Yard, говорит: «Мегакомплекс Московский» – суперрегиональный торговый центр, т. е. масштаб его влияния – весь Поволжский регион. Объекты такого формата не размещаются в центре жилых кварталов – это мировая практика, обусловленная особенностями трафика, организации логистики и парковочных мест. Нормально существовать и функционировать такой объект может, только имея значительный участок земли и находясь на магистрали с высокой пропускной способностью. Всем профессионалам рынка это хорошо известно». Такое местоположение комплекса позволило оборудовать парковку на 2500 машино-мест (площадь парковки при необходимости можно расширить). Кроме того, по словам собственника, об удачном месторасположении свидетельствует и тот факт, что выйти на эту площадку пыталась IKEA. «В прошлом году IKEA планировала строить свой проект за мегакоплексом «Московский», но поскольку мы довольно динамично развивались, ей пришлось переориентироваться и уйти в другую часть города», - говорит Виктор Сурков. Что касается транспортной доступности центра, то, по данным Stiles & Riabokobylko, в самое ближайшее время владельцы намерены пустить бесплатные автобусы, которые будут доставлять всех желающих из центра города до мегакомплекса и обратно. Среди недостатков «Мегакомплекса Московский» группа компаний «Время» выделяет еще и соседство современного торгового центра с оптово-розничным рынком. Для имиджа молла негативным фактором является сохранение форматов рынка (как вещевого, так и продовольственного) рядом с комплексом. По данным группы компаний «Время», заявленная площадь проекта – более 100 тыс. кв. м, как и посещаемость – 15–30 тыс. человек в день – дается исключительно с учетом этих рынков, которые на данном этапе составляют до половины площадей самого центра и аквапарка. Представители «Парк Хауса» уверены: руководство мегакомплекса понимает, что присутствие оптовых рынков на территории молла является существенным недостатком, поэтому в самое ближайшее время оно будет перепрофилировать старые здания под «якорных» арендаторов, как это уже и было сделано с частью рыночных площадей. Елена Флоринская отмечает: «На примере ТЦ «Мегакомплекс Московский» мы можем наблюдать эволюцию форматов торговли. По этому пути проходили все без исключения крупные города России: от диких рынков к современным, европейского уровня торговым центрам. В данном проекте параллельно с новым строительством заканчивается поэтапная реконструкция рыночных площадей и перевод их в современный формат. При этом корректная политика компании «Виктор и Ко» в отношении арендаторов позволила не только сохранить в качестве партнеров наиболее перспективных из них, но и привлечь новых, в том числе общероссийских и западных операторов».

Долой предубеждения!
Как бы то ни было, «Мегакомплекс Московский» сегодня признается специалистами рынка одним из самых успешных нестоличных проектов. Учитывая, что регионы России отстают от Москвы на два-три года, многим хотелось бы назвать появление мегакомплекса в Самаре преждевременным. Однако цифры и факты говорят об обратном. Получается, что либо успех «Мегакомплекса Московский» в регионе – исключение из правила, либо разговоры об отставании регионов – банальное предубеждение, преодолев которое можно выйти на качественно иной уровень ритейла.

Информация

Собственник, заказчик, инвестор, девелопер – компания «Виктор и Ко»

Общая площадь: более 100 000 кв. м.

Торговые площади под аренду: более 60 000 кв.м.

Генеральный подрядчик: компания «Монотек»

Агенты по сдаче в аренду: Paul’s Yard, Stiles & Riabokobylko

Концепция аквапарка: «Amusement Whitewater».

Продвижение проекта: Ark Thompson.

Арендные ставки: от 200 до 2000 долларов за кв. м. в год