2004 год станет знаковым в развитии торговой недвижимости и сетевой торговли российского города-миллионника Ростова-на-Дону – столицы Южного федерального округа. Будет полностью введен в строй первый современный торговый центр «Вертол-Сити», продолжится ввод в действие площадей центра «Торговый квартал», начнется строительство торгового центра моды «А\'Стор Плаза». В городе откроются магазины «Рамстор», «Патэрсон», «Перекресток», «Пятерочка», гипермаркет «О\'Кей», торговый комплекс METRO Cash & Carry. К уже существующим магазинам «Л\'Этуаль», «М.Видео», «Старик Хоттабыч», «Спортмастер» добавятся новые их собратья. В Ростовской области начнется строительство магазина IKEA.

Город расположен на правом берегу Дона, в 1226 км от Москвы. Население его, по официальным данным, превышает 1,1 млн. чел., а по неофициальным – достигает 1,5 млн. В городе ярко выражены районы деловые (Ленинский), промышленные («Роствертол», «Ростсельмаш», «Эмпилс»), спальные (Северный, Западный, Октябрьский) и рекреационная зона – левый берег Дона. В этой зоне находится более 80 ресторанов и баз отдыха – в трех минутах езды по автомобильному мосту из центра города.
По данным германского исследовательского центра FAZ-institut, объем потребительского рынка Ростова составляет 2,5 % от общероссийского (7-е место после Москвы, Московской области, Петербурга, Екатеринбурга, Самары и Краснодара). Оборот розничной торговли в 2003 году составил около 58 млрд. руб. (рост на 12 %), среднемесячная начисленная заработная плата за год выросла на 28,2 % и достигла 4938,3 руб.
Рост доходов населения способствует увеличению потребительских расходов, развитию современных форм и методов торговли, инвестициям в отрасль. «Наличие инвестиционных ресурсов и относительно высокий уровень жизни населения позволяют сегодня ускоренными темпами развивать ростовский потребительский рынок. Так, по прогнозным оценкам, в 2003 году объем инвестиций в его развитие составил 632 млн. руб., что превышает уровень 2002 года на 45,6 %», – рассказывает председатель Комитета по торговле и бытовому обслуживанию Владимир Бородай.
Происходит постепенное сокращение рыночной торговли, активно вводятся в строй стационарные объекты во встроенно-пристроенных помещениях и крупные торговые комплексы, идет модернизация старых магазинов, началось создание современных торговых центров. На конец 2003 года в городе насчитывалось 4065 магазинов и 4970 объектов мелкорозничной торговой сети (павильоны, киоски, передвижная сеть). За 2003 г. открыто 120 стационарных торговых объектов, среди них – 8 супермаркетов.
Однако темпы строительства и реконструкции торговых площадей пока не удовлетворяют растущий спрос на торговую недвижимость со стороны местных и иногородних операторов. Сейчас на рынке недвижимости в обороте находятся в основном небольшие помещения площадью 50–100 кв. м. Наибольшим спросом пользуются помещения вдоль основных торговых коридоров города – ул. Большая Садовая, Красноармейская, Вавилова, проспектов Буденновского, Ворошиловского, Шолохова, Стачки, Нагибина. Дефицит торговой недвижимости приводит к росту цен на нее. Например, начальная цена продажи недвижимости на ул. Б. Садовая уже составляет около $2500 за 1 кв. м. «В последние две года цены на недвижимость резко поползли вверх, возможно, это связано и с приходом на рынок московских игроков. В центре очень мало больших площадей, а стоимость покупки недвижимости здесь достигает $5000 за 1 кв. м», - рассказывает управляющий сетью SELA в Ростове Евгений Левченко. Влияние на стоимость недвижимости психологического фактора от прихода «чужаков» отмечает и Владимир Бородай: «Большинство крупных сетей не любит афишировать свой приход в – ведь это сразу поднимает заявляемую стоимость недвижимости. Поэтому зачастую они предпочитают работать через вторые и третьи руки».
В условиях дефицита профильной недвижимости активно развиваются крупные торговые объекты на базе бывших производственных и общественных помещений. Например, Ростовское вертолетное производственное объединение, диверсифицируя свой бизнес, перевело часть своих площадей под торговые и выставочные нужды. Здание завода «Горизонт» используется для создания комплекса «Торговый квартал». На месте бывшего завода лакокрасочных изделий «Эмпилс» группа компаний «ААА» планирует создать крупный торгово-развлекательный комплекс «А'Стор Молл». Она же в 2005 году откроет центр моды «А'Стор Плаза» после реконструкции незавершенного строительства здания городской АТС. В помещении одного из стадионов города работает торговый комплекс «Олимп 21-й век».
Администрация города предпринимает все усилия для увеличения площадей торговой недвижимости. «Мы понимаем, что в городе практически не осталось свободной недвижимости, которую можно использовать под торговые помещения. Поэтому в тех небольших «пятнах» новой жилой застройки, которые сейчас возводятся, мы обязываем девелоперов предусматривать на первых этажах магазины или предприятия сферы услуг. Также нами оказывается содействие в переводе в нежилой фонд первых этажей на центральных улицах города», – рассказывает Владимир Бородай.
С 2000 года свои объекты в городе открывают известные российские непродовольственные сети «Старик Хоттабыч», «Спортмастер», «М.Видео», «Мир», SELA, «Евросеть», «Эльдорадо», «Техносила». В 2004 году торговая сеть «Красный Куб» планирует открыть 3 магазина. На центральных улицах города представлены и известные международные марки – Douglas Rivoli, MEXX, Benetton, Mango, Том Tailor, «Ив Роше». Местные непродовольственные сети представлены такими игроками, как сети обувных магазинов «Эколас» и «Эксвизит», сети книжных магазинов «Магистр», «Феникс», сеть магазинов «Фонарь» по реализации аудиовидеопродукции, сеть магазинов для детей «Катюша», сеть магазинов бытовой техники и электроники «Поиск», сеть магазинов одежды Gloria Jeans & Gee Jay.
Крупнейшая в Южном федеральном округе сеть спортивных товаров «Высшая лига» также представлена в Ростове. Проникли на рынок города и операторы питания – McDonalds, «Елки-Палки», «Баскин Роббинс».
В продовольственной торговле монополия пока принадлежит местным предпринимателям. В 2002–2003 годах были реконструированы и открыты современные супермаркеты «Театральный», «Пятый элемент», «Орион», «Тихий Дон», «Ростов», «Северный», «Западный», «Пчелка», «Континенталь», «Афина Ростовская». Началось в городе и создание сетей супермаркетов – «Вавилон» и «Солнечный круг». В секторе дискаунтеров работают 25 магазинов «Магнит» компании «Тандер». Ростовское оптовое предприятие «Масса» также начинает создавать сеть магазинов-дискаунтеров, уже открыто 4 объекта. Один из крупнейших оптовиков в городе – фирма «Мега-Дон» – активно развивает свою розничную сеть из 17 объектов под торговой маркой «Империя продуктов», работающих по принципу «магазины у дома».
2004 год обещает стать переломным на продовольственном направлении: три известные сети из Москвы («Перекресток», «Патэрсон», «Рамстор»), две – из Санкт-Петербурга («Пятерочка», «О'Кей») и одна – из Германии (Metro) планируют открыть здесь свои магазины. Московские «Перекресток» и «Патэрсон» уже заявили, что для них стратегически важным в 2004 году будет развитие сетей именно в Южном федеральном округе, столицей которого является Ростов. «Перекресток» активно ищет недвижимость в городе. Как сообщил Олег Озорнин, начальник отдела регионального развития ТД «Перекресток», в апреле ожидается заключение договора, реализация которого позволит создать целый «куст» магазинов «Перекресток» в 2004–2005 годах. Основной соперник «Перекрестка», «Патэрсон», еще в 2003 году начал переговоры о размещении на территории торгового центра «Вертол-Сити» своего универсама. Однако развития они не получили. И «Перекресток», и «Патэрсон» используют все возможности для освоения города. Так, сейчас они ведут переговоры о размещении супермаркета в цокольном этаже проектируемого ТЦ «АСТОР» (открытие в 2005 г). В отличие от «Перекрестка» и «Патэрсона», которые еще только ищут пути для открытия своих магазинов, «Рамстор» еще в начале 2003 года договорился о размещении магазина в ТЦ «Торговый квартал», однако срок открытия неоднократно переносился.
«Пятерочка» запланировала открытие нескольких магазинов в городе в 2004 году, а в перспективе за два года намерена создать сеть из 30 магазинов. Сейчас ее представителями ведутся активные переговоры с потенциальными обладателями франшизы, например, с сетью супермаркетов «Солнечный круг».
Наибольших успехов достигла на данный момент компания «Доринда холдинг» владеющая сетью гипермаркетов «О'Кей» в Петербурге. Она договорилась о выделении земельного участка под строительство гипермаркета «О'Кей». Работы на территории участка (в Северном микрорайоне) были начаты в январе-феврале 2003 года, однако затем приостановлены, поскольку проект магазина с первого раза не прошел утверждение на Градостроительном совете и дорабатывался в соответствии с требованиями городских властей. Планируется, что открытие гипермаркета площадью около 8 тыс. кв. м все же состоится в ноябре 2004 года. Объем инвестиций составит 185,6 млн. руб.
В Западном микрорайоне с 19 марта 2004 идет строительство мелкооптового торгового комплекса METRO Cash & Carry площадью 14 тыс. кв. м. Еще летом прошлого года компания начала вести переговоры о покупке под строительство части местного мясокомбината ЗАО «Тавр». Однако тогда сторонам не удалось договориться о стоимости участка. В результате администрацией Ростова был предложен земельный участок в одном из промышленных районов города. Инвестиции составят 801,5 млн. руб., а планируемый годовой оборот – 2,1 млрд. руб. Это будет первый магазин компании в регионах – открытие назначено на сентябрь 2004 года. Еще один крупный иностранный инвестор – шведская компания IKEA - получил и осваивает земельный участок площадью 30 га в Ростовской области (к востоку от города, на трассе Ростов – Москва). Строительство комплекса должно завершиться в 2005 году. В будущем на этом же участке может появиться гипермаркет «Ашан».
В отличие от иностранных девелоперов крупных торговых объектов, только начавших работу на территории города, их российские и местные собратья уже успели громко заявить о себе с разной степенью успешности. Первой компанией, планировавшей создать на территории города крупный торговый объект, был холдинг «Русский Сувенир». Еще в 2000 году ему был выделен участок на левом берегу Дона под строительство комплекса «МегаМаг». Компания начала «нулевой цикл» строительства, но затем возникли проблемы с финансированием и объект был заморожен. «Левый берег Дона является идеальным местом для размещения крупных торговых объектов – здесь много свободного пространства, а через мост можно за три минуты добраться до центра города, – рассказывает Владимир Бородай. – Однако, к сожалению, там полностью отсутствуют коммуникации, а летом эта местность подвержена затоплению. Эти факторы сильно удорожают стоимость строительства, поэтому желающих получить там участок пока больше нет. На мой взгляд, освоение левого берега Дона возможно только по договоренности сразу несколькими крупными компаниями».
Не очень ясны сроки ввода в строй проекта «Торговый квартал», реализацию которого начала в 2003 году Межбанковская инвестиционная группа. Для этого было приобретено одно из зданий завода «Горизонт» на проспекте Нагибина. Примечательно, что здание, в котором будет располагаться «Торговый квартал», расположено всего в 500 м от уже работающего современного торгового центра «Вертол-Сити». Первоначально открытие было назначено на декабрь 2003 года, однако к этому сроку открылся только магазин «МИР». Сейчас готовится к открытию часть здания, где разместится супермаркет «Рамстор». В целом первая очередь торгового центра должна представлять из себя одноэтажное здание с «якорными» арендаторами «МИР», «Рамстор», «Л'Этуаль», шестизальным кинотеатром «Каро-фильм» – всего 40 тыс. кв. м. Открытие намечено на сентябрь 2004 года. Вторая очередь – четырехэтажный развлекательный центр и ресторанный дворик – будет построена позже. Арендовать площади в этом центре можно за $60–100 за 1 кв. м в месяц.
Местные предприниматели в сфере торговой недвижимости весьма успешны. Рациональный подход к развитию торговых форматов хорошо виден на примере деятельности ОАО «Торгово-выставочный центр «Роствертол», прошедшего путь от организации «рынков под крышей2 до создания современного торгового центра. Предприятие было создано Ростовским вертолетным производственным объединением (РВПО) в 1996 году на базе существующего производственного корпуса. Первоначально целью предприятия было обеспечение необходимого объема наличных средств для выплаты заработной платы работникам предприятия, однако вскоре оно превратилось в мощную структуру с собственной стратегией развития. В течение 5 лет число корпусов, используемых под торговлю и выставки, на территории предприятия увеличилось до шести. Ассортимент товаров в комплексе достиг 12 тыс. наименований – от одежды до автомобилей. Здания комплекса выходят на проспект Нагибина, соединяющий два густонаселенных района города – Ворошиловский и Октябрьский. В этих районах проживает более 400 тыс. человек. Ежедневно торговые корпуса ТВЦ посещают более 3000 человек. Шестой корпус – это торговый центр «Вертол-Сити», созданный на месте парников подсобного хозяйства РВПО. В декабре 2003 года была открыта первая его очередь. Центр площадью 12 тыс. кв. м имеет три уровня и оснащен эскалаторами, панорамными лифтами. Прозрачные атриумы и галереи, хорошо просматриваемое пространство, ресторанные дворики создают впечатление светлого и удобного торгового центра. Площади заняты арендаторами с организацией торговых площадей по системе бутиков. Стоимость аренды – от $25 до $30 за 1 кв. м. В постепенно вводимой в строй второй очереди «Вертол-Сити» (6,5 тыс. кв. м) размещаются на правах собственности магазины крупнейших российских торговых сетей: «М.Видео», «Старик Хоттабыч», «Спортмастер» И «Л'Этуаль». Магазин «М.Видео» открылся для покупателей в феврале текущего года, «Старик Хоттабыч» – в конце марта, «Спортмастер» откроется в апреле 2004 года, а срок открытия магазина «Л`Этуаль» уточняется. «Сейчас остались свободными около 1000 кв. м площади. Мы планируем привлечь в качестве арендатора на эту площадь одну из торговых сетей, специализирующуюся на одежде. В настоящее время по этому вопросу ведутся переговоры с московскими фирмами», – рассказывает заместитель генерального директора ТВЦ «Роствертол» Николай Ворожищев. Срок окупаемости «Вертол-Сити» оценивается в 6 лет. На территории города, помимо комплекса ОАО «ТВЦ Роствертол», функционирует еще ряд крупных торговых комплексов. Создание одного из них – «Олимп 21 век» – связывают с бывшим генеральным директором ОАО «Донской табак», а ныне депутатом Государственной думы от партии «Единая Россия» Иваном Саввиди. Грек по происхождению, предприниматель известен в городе еще и как совладелец мясокомбината «Тавр» и футбольного клуба «Ростов». Неудивительно, что комплекс «Олимп 21 век» расположен в реконструированной трибуне стадиона. 282 торговых модуля на трех торговых этажах центра предлагают одежду и обувь. В центре работает детская комната, на первом и втором этаже расположились филиалы сети баров «Донская чаша». Работают салон красоты «Космос» и охраняемая парковка.
Наряду с ТВЦ «Роствертол» крупнейшим торговым комплексом города является «Меркурий», расположенный на участке в 7,2 га. Сейчас общая площадь комплекса – 50 тыс. кв. м и планируется ее расширение еще на 22 тыс. кв. м. Комплекс был открыт в 1999 году – тогда он состоял из 60 магазинов, сейчас их число превысило 800. Торговое пространство решено в виде торговых галерей с небольшими автономными магазинами – бутиками, сдаваемыми в аренду различным торгово-промышленным группам и частным предпринимателям.
Такие популярные в городе торговые комплексы, как ростовский ЦУМ, «Континенталь», детский универмаг «Солнышко», расположены в центре города. Самый известный и посещаемый из них – ЦУМ – открыт в 1960 году. Помимо традиционных секций местных предпринимателей здесь расположены магазин лидирующей в ЮФО сети спортивных магазинов «Высшая лига», секции Benetton и Designi, рестораны McDonalds и «Баскин Роббинс», магазин товаров для детей «Катюша». Несмотря на типичные для «советских» ЦУМов проблемы – отсутствие парковки, эскалаторов, кондиционирования, он остается самым престижным для арендаторов – стоимость аренды здесь достигает $180 за 1 кв. м в месяц.
Комплекс «Континенталь 2000» открылся в 2001 году в отремонтированном здании. На трех этажах центра представлены секции с одеждой, обувью, косметикой, сувенирами, на цокольном этаже – отделы электроники, бытовой техники, часов, сотовых телефонов, аудио- и видеокассет. Там же находятся бар «Арка», продуктовый супермаркет «Континенталь», игровой компьютерный центр «Матрица».